抵押貸款中存在的問題及對(duì)策

李博文

摘要：最近幾年我國的抵押貸款業(yè)務(wù)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但仍然存在這諸多風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)等。本文所要表達(dá)的就是通過對(duì)現(xiàn)行抵押貸款的步驟和當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，找出我國商業(yè)銀行抵押貸款中存在的問題，并對(duì)完善我國商業(yè)銀行抵押貸款提出一些相關(guān)對(duì)策，對(duì)此進(jìn)行淺談以為我國商業(yè)銀行抵押貸款提供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；抵押貸款；法律效應(yīng)；經(jīng)濟(jì)環(huán)境

一、關(guān)于抵押貸款

（一）、抵押貸款的內(nèi)涵

抵押貸款是借款人為了確保貸款把一定數(shù)量的抵押物作抵押而向銀行貸款。它屬于銀行貸款的形式，抵押物一般包括有價(jià)證券、股票、房地產(chǎn)、債權(quán)以及貨物的提單或其他各種證明物品所有權(quán)的單據(jù)。貸款到期后，借款人要按約定的數(shù)目?jī)斶€本金與利息，否則銀行有權(quán)處置抵押物。

（二）、抵押貸款的種類

抵押貸款有固定資產(chǎn)抵押與有價(jià)證券抵押兩種形式，要看借款人提供的抵押物品以及有價(jià)證券，銀行派遣人員進(jìn)行調(diào)查，由借款人貸款的用途、還款日期以及信譽(yù)裝款等來確定具體事宜，然后據(jù)借款方申請(qǐng)的抵押物按一定的比例提供相關(guān)貸款并訂立協(xié)議書約定相關(guān)事項(xiàng)，抵押物由銀行代為保管。期限一般為短期，不超過一年?！?】

二、國外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)及在我國的發(fā)展建議

（一）、美國抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

國外抵押貸款一般以住房抵押貸款為主，關(guān)于住房抵押貸款最初是起源于19世紀(jì)，發(fā)展起來是在20世紀(jì)初，那時(shí)候美國以及歐洲很多國家已經(jīng)是把住房抵押貸款一種必備的手段了，時(shí)至今天國外抵押貸款相關(guān)制度已經(jīng)發(fā)展得十分完善了【2】。在美國，有很多的金融機(jī)構(gòu)參與過很多的抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)活動(dòng)，商業(yè)銀行當(dāng)然也包括在內(nèi)，美國的商業(yè)銀行住房抵押貸款是提供貸款的主力軍，其貸款額約占抵押貸款總貸款額的35%，其實(shí)除了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)外，美國還有一個(gè)構(gòu)建在金融機(jī)構(gòu)之間的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，它的功能主要是能夠?yàn)槟切┥虡I(yè)銀行和其它金融機(jī)構(gòu)提供貸款資金，而且它雖然不會(huì)直面抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，但是它會(huì)推動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)更好更快的發(fā)展。該市場(chǎng)提高了資金的流動(dòng)性，而且可以降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，可以緩解抵押貸款的抵押風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，也便利了借款人，這會(huì)使抵押貸款市場(chǎng)形成一個(gè)良性循環(huán)。

（二）、英國抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

英國是住房抵押貸款出現(xiàn)較早的國家，200多年前，英國的住房抵押貸款就是英國公民購房的大部分資金來源。據(jù)報(bào)道，有80%的住房都是靠抵押貸款獲得的，在英國的工薪階層中有85%的人都選擇了以住房抵押貸款來買房。英國的抵押貸款已經(jīng)發(fā)展的很發(fā)達(dá)了，全國有上百家辦理住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)協(xié)會(huì)，包括住房協(xié)會(huì)、銀行、住房貸款和其他專業(yè)的抵押貸款【3】。隨著不斷的改進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的各種機(jī)制的可持續(xù)發(fā)展，英國逐漸形成一套完善的機(jī)制抵押貸款運(yùn)作和有效的機(jī)制，防止風(fēng)險(xiǎn)，使得抵押貸款業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力，為客戶提供購房抵押貸款銀行已經(jīng)變得如此突出金融業(yè)的利益。

（三）、日本的發(fā)展?fàn)顩r

自1970年以來，日本政府商業(yè)住房貸款和各種金融民間機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)日趨活躍，發(fā)展多種類型的住房貸款條件。通常有針對(duì)性的住房建設(shè)貸款個(gè)人和政府系統(tǒng)指向住房貸款，住房貸款，且有個(gè)別固定和浮動(dòng)利率貸款債務(wù)的承諾在一代型的臉兩個(gè)獨(dú)立的住房貸款利率為住房和兒子采取貸款形式代住房貸款的人。日本也是社會(huì)信用體系更健全的個(gè)人，銀行可以考慮使用申請(qǐng)人的借款成員的時(shí)候加入了放貸的金融機(jī)構(gòu)，也與信用卡和消費(fèi)金融銷售系統(tǒng)驗(yàn)證協(xié)同控制系統(tǒng)，信用卡和消費(fèi)金融系統(tǒng)銷售系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，消費(fèi)信貸和財(cái)政狀況可以通過查詢得到【4】。

（四）、香港抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r

目前，房貸業(yè)務(wù)在香港的金融資產(chǎn)的所有業(yè)務(wù)的比例達(dá)40%左右。從1997年第三季度，香港住宅價(jià)格一路下跌至2002年年底，香港的居所價(jià)格已經(jīng)下降到50%，目前住房和抵押貸款余額的市場(chǎng)價(jià)格有買了很多更多的借款人，造成了大量的負(fù)資產(chǎn)對(duì)香港的經(jīng)濟(jì)將受到嚴(yán)重影響的。此外，香港銀行業(yè)也開發(fā)貸款資格，借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)綜合研究科學(xué)的指標(biāo)。香港銀行通常認(rèn)為借款人的還款能力、職業(yè)、貸款用途、貸款期限、貸款等對(duì)貸款比例和他們的收入等指標(biāo)存在的違約相關(guān)性的高風(fēng)險(xiǎn)，使貸款將在被審批時(shí)，對(duì)這些指標(biāo)的數(shù)值嚴(yán)格考察，認(rèn)真考慮這些指標(biāo)【5】。

（五）、對(duì)我國抵押貸款發(fā)展的建議

抵押貸款市場(chǎng)在我國目前的水平仍處于起步階段，也是市場(chǎng)很不規(guī)范運(yùn)作，二級(jí)市場(chǎng)和擔(dān)保相關(guān)的法律機(jī)制和其他支持并不完美。商業(yè)銀行制定自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，相互缺乏連貫性和協(xié)調(diào)性，這是一個(gè)銀行業(yè)務(wù)的同一個(gè)人住房抵押業(yè)務(wù)非常不規(guī)則【6】。在諸多問題，如個(gè)人特征登記銀行底座數(shù)據(jù)抵押貸款反映借款人的信息，住房特征，特點(diǎn)是嚴(yán)重缺乏資金，只有少數(shù)發(fā)生漏填現(xiàn)象的項(xiàng)目，以及信息失真問題更為嚴(yán)重。缺乏基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，使我們的金融機(jī)構(gòu)，定量風(fēng)險(xiǎn)分析，制定了房貸審核制度更加科學(xué)合理失去了它的基礎(chǔ)和根基。我國加入WTO后，跨國銀行將獲得在我國的國民待遇，我國的商業(yè)銀行將與跨國銀行在同一個(gè)制度框架競(jìng)爭(zhēng)。這就要求不僅對(duì)我國商業(yè)銀行與國際商業(yè)政策戰(zhàn)略，也要符合國際標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

首先，個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展，是一個(gè)涉及社會(huì)制度的各個(gè)方面一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程。為了有效地防止抵押風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)創(chuàng)建一組相關(guān)的系統(tǒng)，包括信用個(gè)人音響系統(tǒng)，主險(xiǎn)市場(chǎng)的充分保障機(jī)制，二級(jí)市場(chǎng)的多樣化和創(chuàng)新的抵押貸款及其他法律制度風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度和相關(guān)政策措施。

其次，結(jié)合目前的市場(chǎng)情況我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是謹(jǐn)慎的在過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀面前，加強(qiáng)宏觀上的控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)泡沫破滅帶給商業(yè)銀行帶來不可估量的損失；由房地產(chǎn)高層密切關(guān)注可能是由居民帶來的價(jià)格和收入增長(zhǎng)的違約風(fēng)險(xiǎn)不兼容；還應(yīng)當(dāng)指出，當(dāng)使用加息可能帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)控制的宏觀經(jīng)濟(jì)工具。

最后，各類金融機(jī)構(gòu)并充分考慮他們的抵押貸款，財(cái)務(wù)狀況，長(zhǎng)期貸款管理水平指標(biāo)的百分比，風(fēng)險(xiǎn)承受能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景的狀況，確定貸款金額和住房抵押貸款規(guī)模適中的所有銀行適當(dāng)控制的比例，根據(jù)積極優(yōu)化現(xiàn)有貸款的嚴(yán)格控制，良好的信譽(yù)和不斷上升，從銀行內(nèi)部，更要加強(qiáng)內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，采用嚴(yán)格的個(gè)人住房貸款前，完善信貸管理機(jī)制，以控制局勢(shì)使個(gè)人貸款的業(yè)務(wù)狀況持續(xù)上升。

三、商業(yè)銀行開辦抵押貸款存在的問題及其形成原因

（一）、抵押貸款評(píng)估與登記手續(xù)過多，容易造成操作風(fēng)險(xiǎn)

在對(duì)抵押貸款中的抵押物進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估中因?yàn)樯婕爸T多部門，相關(guān)手續(xù)也很繁瑣，所以評(píng)估定價(jià)經(jīng)常會(huì)不準(zhǔn)確，在辦理抵押貸款的過程中需要經(jīng)過廠商、國家機(jī)關(guān)、土地所有者等多個(gè)環(huán)節(jié)，大部分借款人借款都是以不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所謂抵押，所以由于這么多的部門作為貸款的緩解，容易造成多方面的負(fù)擔(dān)。而且在評(píng)估定價(jià)中由于定價(jià)的不準(zhǔn)確，在評(píng)估定價(jià)的過程中，借款人在被追債時(shí)，債務(wù)人幾乎可以漫天要價(jià)，對(duì)借款人造成很大困擾，這種標(biāo)的物定價(jià)高于市場(chǎng)公允價(jià)值的現(xiàn)象很常見，商業(yè)銀行方面收不回貸款時(shí)就會(huì)造成損失，從而變成商業(yè)銀行在抵押貸款中的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（二）、抵押物有效期太短，與貸款人較長(zhǎng)的貸款期限不符

在抵押貸款中那些機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估登記時(shí)效期限是短期限，這個(gè)期限時(shí)間是低于商業(yè)銀行的抵押貸款期限的，登記的時(shí)候就容易重復(fù)登記。一般情況下抵押物評(píng)估登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的評(píng)估期限為兩年甚至更短，所以有時(shí)評(píng)估期限已經(jīng)超時(shí)，反而貸款卻未到期限，收費(fèi)部門對(duì)于這種情況還是照常收取費(fèi)用，這就造成重復(fù)收費(fèi)，對(duì)商業(yè)銀行方面造成困擾，如果銀行當(dāng)前還有資金周轉(zhuǎn)困難的問題，對(duì)商業(yè)銀行造成的影響可能會(huì)更大，這種資金被套牢的情況是很常見的，所以，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為了債權(quán)不受損害的情況下，不得不再次辦理評(píng)估登記，這是在現(xiàn)行評(píng)估制度下迫不得已的舉措，這種情況增加了商業(yè)銀行的費(fèi)用支出，而且還需要耗費(fèi)人力，帶來諸多的麻煩。無論是對(duì)我國商業(yè)銀行抵押貸款的信貸結(jié)構(gòu)還是對(duì)企業(yè)的債務(wù)壓力，都是沒有好處的，而且不利于抵押貸款的發(fā)展。

（三）、抵押物亂處理現(xiàn)象嚴(yán)重，抵押貸款監(jiān)督不利

發(fā)生在監(jiān)管乏力的抵押品和管理的主體，債權(quán)銀行不知道或未經(jīng)授權(quán)，經(jīng)常發(fā)生未經(jīng)貸款銀行抵押現(xiàn)象的同意的情況。在評(píng)估作為登記后抵押財(cái)產(chǎn)是時(shí)候，如未經(jīng)債權(quán)人同意，則不得擅自拆除，銷毀或轉(zhuǎn)移，但在實(shí)踐中，由于種種原因，內(nèi)容被人為刪除、轉(zhuǎn)讓、變更，提供經(jīng)濟(jì)保障索賠帶來困難甚至造成金融債權(quán)架空。

（四）、抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)大，銀行資本充足率不足

申請(qǐng)機(jī)構(gòu)評(píng)估收費(fèi)較高，過度收費(fèi)的問題甚至從登記開始就存在。使用這種收取費(fèi)用的行政主管部門收取具有較高的隨意性。首先，尤其表現(xiàn)在百分比太高，數(shù)額較大，超過1500元以上的國家明文規(guī)定的底線，甚至更多。第二是收費(fèi)的隨意性，負(fù)責(zé)收費(fèi)的部門胡亂收費(fèi)，甚至人為地增加對(duì)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，想方設(shè)法繞過國家政策的實(shí)施，為企業(yè)帶來壓力。

（五）、亂收費(fèi)現(xiàn)象問題時(shí)有，信息透明度不高，抵押物處理很困難

銀行貸款物業(yè)管理和處置困難。首先該物業(yè)貸款本身缺乏實(shí)際價(jià)值，從而導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)。第二，對(duì)一個(gè)完全沒有產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)貸款。有的因抵達(dá)后牌照不動(dòng)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)??的具體信貸抵貸款 - 不完整的產(chǎn)權(quán)，帶來實(shí)用的障礙，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。第三，租金，從限制出售郵票。由于接受了出售資產(chǎn)的客戶賬單通常需要稅收減免和抵免的正式申請(qǐng)進(jìn)來的資產(chǎn)，將采取前的銀行欠了很多稅，由于債務(wù)人的財(cái)務(wù)狀況惡化，銀行被迫承擔(dān)的費(fèi)用應(yīng)由債務(wù)人，需要大量的當(dāng)事人支付欠款，從而使銀行的負(fù)擔(dān)，從而導(dǎo)致對(duì)資產(chǎn)處置的影響更大承擔(dān)。第四，抵達(dá)貸款資產(chǎn)僅限于獨(dú)立運(yùn)作。銀行面臨著各種各樣的資產(chǎn)，對(duì)貸款的回收、設(shè)備、房地產(chǎn)、汽車等如果不謹(jǐn)慎管理，損失會(huì)很嚴(yán)重，但與直接管理和金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)政策相反。如果拍賣，一拍賣環(huán)境不好，二銀行陷入兩難境地。第五，關(guān)于處置“黑洞”難以填補(bǔ)虧損，該帳戶是困難的。抵貸資產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)在不增加出售虧損舉行的普遍矛盾心理，出售項(xiàng)目將帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這使得銀行出售數(shù)百仔細(xì)物業(yè)貸款的，如履薄冰。

四、完善抵押貸款中存在的問題及相關(guān)對(duì)策

（一）、政府加大宏觀調(diào)控力度，營造一個(gè)和諧的環(huán)境

金融財(cái)政部門要努力合作，支持政府營造良好的社會(huì)信用環(huán)境。保證銀行信貸流動(dòng)資產(chǎn)的安全，并對(duì)采取抵押貸款部門設(shè)立多項(xiàng)優(yōu)惠政策。首先是標(biāo)準(zhǔn)化的中間資產(chǎn)管理，資產(chǎn)估值部門應(yīng)正確理解抵押登記的意義，并創(chuàng)造良好的抵押貸款環(huán)境，減少或廢除不合理的費(fèi)用，并對(duì)超出了項(xiàng)目范圍的成本收費(fèi)；簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)，對(duì)評(píng)估的時(shí)效期間延長(zhǎng)。其次，出臺(tái)一些銀行關(guān)于解決抵押貸款對(duì)涉及接受和處理對(duì)貸款流程資產(chǎn)的過程中資產(chǎn)處置費(fèi)用后的風(fēng)險(xiǎn)通過銀行貸款來收回貸款。對(duì)信貸資產(chǎn)的取得貨幣性資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，那些非盈利目的經(jīng)常和各種各樣的商業(yè)交易稅費(fèi)等項(xiàng)目征收費(fèi)用是不合理的。此外，該貸款應(yīng)著眼于解決糾紛問題，如律師費(fèi)過高，解救那些“法律風(fēng)險(xiǎn)”的銀行。

（二）、銀、企、政共同構(gòu)造和諧環(huán)境

政府及有關(guān)部門對(duì)資金中介機(jī)構(gòu)建立有效的安全性高和顯著的實(shí)際注入資金，以提高擔(dān)保公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一是盡量減少不良資產(chǎn)，力爭(zhēng)實(shí)物資產(chǎn)貨幣市場(chǎng)資產(chǎn)。二是從制度上放松，支持商業(yè)銀行減少支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，資金的濃度。三是政府及有關(guān)部門保障金融業(yè)銀行的合法權(quán)益。四是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求債權(quán)人和債務(wù)人的意見，價(jià)格是根據(jù)程序設(shè)定合理的價(jià)格應(yīng)該是完全開放的，定透明的價(jià)，創(chuàng)造完整的公平的和公正的結(jié)果的經(jīng)濟(jì)，從而使組織抵貸款定價(jià)和財(cái)產(chǎn)的估值受法律保護(hù)。

（三）、銀行要建立完善的協(xié)議機(jī)制

銀行和抵押貸款公司必須建立法律政策咨詢和協(xié)調(diào)機(jī)制。擬申請(qǐng)的抵押貸款，選擇抵押品的情況下，所有的真實(shí)的案例研究，以展示特定的，保修精心挑選的可行性，抵押品的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估的當(dāng)前值的各個(gè)方面抵押，合理地確定長(zhǎng)期利率抵押貸款和抵 押貸款，保證公平交易和保險(xiǎn)的方式，協(xié)議抵押變現(xiàn)公證，合同違約，處理事故和其他問題需要使用的所有處置的合同。各種關(guān)系的協(xié)調(diào)也應(yīng)各方支持或批準(zhǔn)，并力爭(zhēng)保證的全面推進(jìn)，政府支持的規(guī)則，以降低成本。

（四）、規(guī)范化管理，建立完善的激勵(lì)機(jī)制

為進(jìn)一步管理銀行信貸改革，積極推行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，通過測(cè)量每個(gè)貸款和變化，公司的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)程度，決定采取貸款擔(dān)保的不同的措施。抵押貸款行業(yè)，既要有約束又要有更大的激勵(lì)，銀行應(yīng)采用基于不同的對(duì)象和目的的靈活的抵押貸款。與此同時(shí)，銀行應(yīng)加強(qiáng)法制教育和業(yè)務(wù)技能，提高信貸來實(shí)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的科學(xué)化，對(duì)工作人員的工作進(jìn)行規(guī)范化管理。

五、結(jié)束語

我國的抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間與國外相比較短，發(fā)展還不夠完善，需要探索和學(xué)習(xí)的還有很多，但是盡管我國商業(yè)銀行在開展抵押貸款的過程中存在著政策以及步驟等過程性的問題，但是龐大的市場(chǎng)以及巨大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使著一批又一批的人去嘗試。正所謂挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，商業(yè)銀行在開展業(yè)務(wù)時(shí)有諸多來自政策、評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融環(huán)境等因素的影響，發(fā)生了很多問題，但是這同樣是對(duì)商業(yè)銀行對(duì)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、加強(qiáng)監(jiān)管管理和自身方面的道德規(guī)范進(jìn)行刺激加強(qiáng)的作用?？傊獦?gòu)建良好的金融環(huán)境和健全的抵押貸款市場(chǎng)需要銀、政、企三方面齊心協(xié)力去努力才能實(shí)現(xiàn)。

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