城市土地特性及交易市場(chǎng)化框架構(gòu)建

陳洪娜

摘 要：城市土地一般是指城市建成區(qū)及其規(guī)劃土地。城市土地一般具有以下五種特性：區(qū)位性、供應(yīng)的稀缺性、聚集效應(yīng)和報(bào)酬遞減性、投入的無(wú)限性和利用后果的綜合性。目前我國(guó)城市上地市場(chǎng)可分為兩種類型，即土地一級(jí)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)。該文在分析土地交易市場(chǎng)的五種特性的基礎(chǔ)上，制定了“制度保證、政府調(diào)控、價(jià)格機(jī)制”的土地交易市場(chǎng)框架，全文是研究者長(zhǎng)期工作實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論升華，相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行有著重要的參考價(jià)值和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：土地交易市場(chǎng) 內(nèi)涵 特性 框架

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2015）03（a）-0221-02

1 城市土地的特性

把握城市土地特性是研究城市土地問(wèn)題的基礎(chǔ)。城市土地是指城市市區(qū)即城市建設(shè)用地，其土地上人口密集、建筑稠密、生活設(shè)施比較齊全。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，城郊土地除有法律規(guī)定為國(guó)家所有外，多數(shù)屬于集體所有。城市土地一般來(lái)說(shuō)具有以下五大特性。

1.1 城市土地的區(qū)位性

位置對(duì)城市土地非常重要，城市土地的質(zhì)量主要取決于城市土地的位置及該位置下的區(qū)位條件，如繁華（集聚）程度、交通條件、設(shè)施狀況和環(huán)境質(zhì)量等。不同的區(qū)位條件決定了城市土地的價(jià)值、利用戰(zhàn)略、利用強(qiáng)度和利用方向。

1.2 城市土地供應(yīng)的稀缺性

相對(duì)于人們龐大的土地需求，城市土地總量供給往往是短缺的；而且城市土地由于面積的固定性和區(qū)位的惟一性，使其在特定地段會(huì)出現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)供給的相對(duì)稀缺。城市各種用途的土地只有通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能達(dá)到合理的配置。

1.3 城市土地聚集效應(yīng)和城市土地報(bào)酬遞減性

城市土地的產(chǎn)出與投入到地塊上的資本和物質(zhì)（成本）不一定是按比例遞增或遞減的。一般來(lái)說(shuō)，前期土地產(chǎn)出遞增比例會(huì)大于成本投入比例，這就是聚集效應(yīng)；后期土地產(chǎn)出遞增比例會(huì)少于成本投入比例，這是土地報(bào)酬遞減效應(yīng)。

1.4 城市土地投入的無(wú)限性

在農(nóng)業(yè)土地生產(chǎn)的過(guò)程中，對(duì)土地的要素投入只能在一定的尺度上，如化肥不能多施、種子不能多播、勞動(dòng)力利用也有限度等等，土地的受容量相對(duì)穩(wěn)定且較小。而對(duì)城市土地則不同，土地的受容量具有極大的空間，無(wú)數(shù)的勞動(dòng)力、物質(zhì)和資金都可以投到有限的城市土地上。路、水、電設(shè)施可以大量建設(shè)，建筑可往高層發(fā)展等等。

1.5 城市土地利用后果的綜合性

城市土地是城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生活等各項(xiàng)活動(dòng)的載體。一個(gè)自然歷史經(jīng)濟(jì)綜合體，是生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的基礎(chǔ)因子。土地相互連接在一起，不能分割，不可移動(dòng)。每塊土地或每一區(qū)域的土地利用后果，不僅關(guān)系到本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益，而且更重要的還影響到臨近區(qū)域甚至整個(gè)城市、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益，從而產(chǎn)生巨大的社會(huì)后果。

2 城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)

根據(jù)城市土地的定義和交易客體的類型不同，我國(guó)城市土地市場(chǎng)一般分為兩種類型，即土地一級(jí)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)。

（1）土地一級(jí)市場(chǎng)

土地一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，它是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的市場(chǎng)。

（2）土地二級(jí)市場(chǎng)

土地二級(jí)市場(chǎng)是發(fā)生在土地使用者之間的土地使用權(quán)交易的市場(chǎng)。這種市場(chǎng)大體分兩類：一類是通過(guò)有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式獲得土地使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股等方式轉(zhuǎn)賣土地剩余年限的使用權(quán)；二是過(guò)去行政劃撥的土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，具體有租售房地產(chǎn)、以地分房、轉(zhuǎn)讓已開(kāi)發(fā)土地、土地入股、土地抵押等形式，土地地價(jià)以隱含的方式獲得了實(shí)現(xiàn)。

3 土地交易市場(chǎng)化的內(nèi)涵

土地交易是在土地市場(chǎng)上完成以土地權(quán)利為交易客體的且受土地交易制度制約的一種交易行為，它是土地市場(chǎng)的核心內(nèi)容。從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)說(shuō)，土地的權(quán)利是一個(gè)以土地所有權(quán)為核心的權(quán)利束，有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等，這種權(quán)利是對(duì)稀缺資源或者更嚴(yán)格的說(shuō)是經(jīng)濟(jì)物品的一種獨(dú)有的權(quán)利。不同權(quán)利因其內(nèi)涵不同而所得到的土地收益也不同。土地的未來(lái)收益因土地權(quán)利的分離而在各權(quán)利者之間實(shí)現(xiàn)分配，例如，目前政府擁有征購(gòu)農(nóng)用地的權(quán)利，且擁有通過(guò)出讓土地方式來(lái)變更土地用途獲取巨額的土地增值收益的權(quán)利。

具體來(lái)說(shuō)，土地交易由三個(gè)要素組成：一是交易的主體，即從事交易的人（個(gè)人、單位、政府或企業(yè)等）；二是交易的客體，即用于交易的對(duì)象或標(biāo)的物，外在表現(xiàn)為土地，實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是土地權(quán)利；三是交易的行為，也即交易主體之間發(fā)生的實(shí)質(zhì)性的交易活動(dòng)，一般是以貨幣為媒介的交換，表現(xiàn)為土地交易價(jià)格的大小。三個(gè)因素的不同組合構(gòu)成了土地交易的多樣化和復(fù)雜化。從交易的主體來(lái)講，有個(gè)人、集體、工商企業(yè)、銀行、政府、國(guó)家等等。這些交易主體在交易活動(dòng)中又可能扮演著不同的角色，如買(mǎi)方、賣方、中間商（經(jīng)紀(jì)人）、律師、融資者。從交易的客體來(lái)看，有獨(dú)立的土地，有土地與其建筑物結(jié)合在一起的“房 地”產(chǎn)，也有關(guān)于土地的信息等，而按交易權(quán)利劃分又可細(xì)分為所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等各種土地權(quán)屬。從交易的行為來(lái)看，有買(mǎi)賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、贈(zèng)與、繼承、代理、委托管理、咨詢、經(jīng)紀(jì)等，其中交易形式可分為拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等。

“交易市場(chǎng)化”不是一個(gè)新的概念，是伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立過(guò)程中出現(xiàn)的一種認(rèn)識(shí)。我們把建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程一般地稱為市場(chǎng)化進(jìn)程.市場(chǎng)化，就是要建立市場(chǎng)機(jī)制，這是相對(duì)于過(guò)往我國(guó)實(shí)施的計(jì)劃體制來(lái)說(shuō)的。市場(chǎng)機(jī)制是一種強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)為稀缺資源基礎(chǔ)配置手段、強(qiáng)調(diào)公平競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。城市土地交易市場(chǎng)化指的是為了達(dá)到這樣一種狀態(tài)，城市土地在交易過(guò)程中遵循市場(chǎng)規(guī)則，即符合土地權(quán)利明晰、市場(chǎng)主體自主交易和交易價(jià)格由市場(chǎng)供需決定等條件。具體表現(xiàn)為：

（1）市場(chǎng)交易主體是有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)利，自主決策，自負(fù)盈虧的市場(chǎng)參與；（2）主體間是一種平等競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的關(guān)系，主體之間的交易行為是建立在平等自愿的基礎(chǔ)上的；（3）交易價(jià)格是多個(gè)有意向的交易主體通過(guò)在市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng)后達(dá)成的自愿且能夠承擔(dān)的價(jià)格。

4 城市土地交易市場(chǎng)化分析框架

“制度保證、政府調(diào)控、價(jià)格機(jī)制”構(gòu)成了城市土地交易市場(chǎng)化的框架。如圖1所示。

土地市場(chǎng)中的制度是保證土地“公開(kāi)、公平、公正”交易的前提。產(chǎn)權(quán)制度的明晰與否是與土地權(quán)利收益分配直接相關(guān)的根本因素。只有產(chǎn)權(quán)明晰，才有利于土地權(quán)利者獲得相應(yīng)的收益，并且得到法律的保護(hù)，土地權(quán)利者才會(huì)有積極性按照規(guī)范市場(chǎng)的規(guī)則開(kāi)發(fā)利用土地，否則只會(huì)刺激隱形市場(chǎng)的成長(zhǎng)，破壞市場(chǎng)秩序。

土地交易中的政府適度的調(diào)控行為是土地市場(chǎng)中制度得以落實(shí)的保障，但過(guò)度的政府調(diào)控會(huì)影響土地資源配置的效率?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須有政府的參與才能更好地運(yùn)行，城市土地是城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化活動(dòng)的必需載體，政府必須發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控功能，保持公平公正，保證市場(chǎng)運(yùn)行的效率，不能與民爭(zhēng)利，維護(hù)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的公開(kāi)、公平、公正。

價(jià)格是制度因素和政府因素外在的核心表現(xiàn)，是反映土地交易市場(chǎng)化程度的最顯著的指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格越接近市場(chǎng)均衡下決定的價(jià)格，那么土地的市場(chǎng)化程度越高，資源配置效率也越高；反之，則土地市場(chǎng)受到調(diào)控的程度就越大，效率也較低，但是否有利于公平要實(shí)事求是的分析。因此，如何遵循市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，保證土地價(jià)格接近均衡價(jià)格是土地交易市場(chǎng)化運(yùn)作中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

“制度保障、政府調(diào)控、價(jià)格機(jī)制”三者聯(lián)系密切，互相影響。制度可以規(guī)范政府的行為和維護(hù)市場(chǎng)的秩序；政府可以根據(jù)土地價(jià)格的表現(xiàn)和市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況推進(jìn)或改革現(xiàn)有制度環(huán)境；土地價(jià)格反映了制度因素和政府因素對(duì)市場(chǎng)的綜合作用，合理的價(jià)格有利于政府堅(jiān)定對(duì)現(xiàn)有制度環(huán)境維護(hù)的信心。

5 結(jié)語(yǔ)

該文闡述了城市土地的特性和城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，并建立了城市土地交易市場(chǎng)化的基本概念及其分析框架，主要的內(nèi)容如下。

城市土地一般是指城市建成區(qū)及其規(guī)劃土地。城市土地一般具有以下五種特性：區(qū)位性、供應(yīng)的稀缺性、聚集效應(yīng)和報(bào)酬遞減性、投入的無(wú)限性和利用后果的綜合性。目前我國(guó)城市上地市場(chǎng)可分為兩種類型，即土地一級(jí)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)。土地交易是在土地市場(chǎng)上完成以土地權(quán)利為交易客體的且受土地交易制度的制約一種交易行為，它是土地市場(chǎng)的核心內(nèi)容。“交易市場(chǎng)化”是強(qiáng)調(diào)在交易階段，以市場(chǎng)為稀缺資源配置手段、權(quán)利主體間進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)的一種理念。城市土地交易市場(chǎng)化指的是符合土地權(quán)利明晰、市場(chǎng)主體自主交易和交易價(jià)格由市場(chǎng)供需決定等條件的一種市場(chǎng)狀態(tài)?！爸贫缺Ｕ?、政府調(diào)控、價(jià)格機(jī)制”是城市土地交易市場(chǎng)化進(jìn)程中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。土地市場(chǎng)中的制度是保證土地“公開(kāi)、公平、公正”交易的前提；土地交易中的政府適度的調(diào)控行為是土地市場(chǎng)中制度得以落實(shí)的保障：價(jià)格是制度因素和政府因素外在的核心表現(xiàn)。

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