一線城市不再是居住“夢想地”

鄂璠

近幾年的“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越來越多的人開始追求生活質(zhì)量和發(fā)展的品質(zhì)，“一線城市”不再是大多數(shù)人的“扎堆選擇”，平衡生活和發(fā)展的關系后，近一半的人希望到“二線城市”生活和發(fā)展，僅一成人希望到“一線城市”生活和發(fā)展

“從現(xiàn)在到今年年底，您會買房嗎？”

這是“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查問卷中的一道題目，結果54.8%的人選擇“觀望”，39%的人明確表示“不買”，只有6.2%的人堅決地要“買房”。

不過，對于6.2%的“準購房者”來說，現(xiàn)在的他們，擁有了一份“最好的禮物”。今年5月10日，母親節(jié)當天，央行決定自11日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。消息發(fā)布后，購房者稱其為“最好的母親節(jié)禮物”。

去年11月以來，央行已多次降準降息，中國指數(shù)研究院分析指出，寬松政策釋放的流動性應已傳導至房地產(chǎn)行業(yè)。就房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，則有分析人士指出，從去年下半年以來的政策調(diào)整力度和持續(xù)性來看，樓市目前已經(jīng)迎來了政策寬松周期。

在此背景下，公眾對于居住狀況的感受如何？有著怎樣的置業(yè)計劃？對于房地產(chǎn)政策，有怎樣的期望？2015年4月底至5月初，《小康》雜志社聯(lián)合清華大學媒介調(diào)查實驗室，并會同有關專家及機構，在全國范圍內(nèi)進行了“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查。

過半受訪者滿意當下居住狀況

自2005年起至今，《小康》雜志每年都會在全國范圍內(nèi)進行“中國居住小康指數(shù)”的調(diào)查測評，在“中國居住小康指數(shù)”推出的第一個年頭，“2005中國居住小康指數(shù)”僅有62分，之后經(jīng)過6年的努力，“2011中國居住小康指數(shù)”突破了七十大關，得到了70.7分，此后“中國居住小康指數(shù)”逐年穩(wěn)步提升。

“中國居住小康指數(shù)”從居住面積、住宅建筑質(zhì)量、住宅配套及環(huán)境、社區(qū)關系、物業(yè)服務這五個方面對國人的居住狀況進行調(diào)查測評，本年度，經(jīng)對調(diào)查結果和國家有關部門的統(tǒng)計監(jiān)測數(shù)據(jù)進行加權處理，得出“2015中國居住小康指數(shù)”為74.7分，比上年提高了0.5分。構成“中國居住小康指數(shù)”五個不同方面的指數(shù)水平，也均比上年有不同程度的提高，其中居住面積指數(shù)為79.6分，比上年提高了0.5分；住宅建筑質(zhì)量指數(shù)為74.8分，比上年提高了0.6分；住宅配套及環(huán)境指數(shù)為72.4分，比上年提高了0.6分；社區(qū)關系指數(shù)為88.0分，比上年提高了0.1分；物業(yè)服務指數(shù)為62.8分，比上年提高了0.4分。

調(diào)查顯示，過半受訪者（55.5%）對目前的居住狀況感到“滿意”，其中4.7%的受訪者感到“非常滿意”，50.8%的受訪者感到“比較滿意”；8.7%的受訪者“不滿意”目前的居住狀況，其中7.5%的人表示“不太滿意”，1.2%的人表示“非常不滿意”；還有35.8%的受訪者則感覺目前的居住狀況“一般”。

和去年相比，41.2%的人覺得今年的居住狀況有變化，而且是“越來越好”了；11.4%的人則覺得今年的居住狀況“更糟糕了”；其余47.4%的人在居住方面沒有什么變化。

“2015中國居住小康指數(shù)”除在全國范圍內(nèi)進行基礎測評外，還重點在15座城市，圍繞著居民居住狀況、居住滿意度、居住理念與壓力、本年度置業(yè)計劃、對房價與調(diào)控政策的期待等方面，對公眾進行了詳盡的訪問。這15個城市包括一線城市3個，二線城市9個，三線城市3個。一線城市有北京、上海、廣州；二線城市有天津、沈陽、武漢、南京、杭州、成都、鄭州、青島、重慶；三線城市有鄂爾多斯、?？?、貴陽。每位受訪者均在所在城市生活了半年或半年以上。

本次調(diào)查根據(jù)戶籍和原住民情況，將各個城市的受訪對象分為四類：本地戶籍原住居民、本地戶籍非原住居民、非本地戶籍的非原住居民、非本地戶籍的原住居民。其分布為：39%、22.8%、31.5%、6.7%。

15城市居民居住滿意度：青島最高

有房就是任性。

集作家、導演、出版人、主編等多個身份于一身的郭敬明，曾在接受媒體采訪時說，“有時候為了放家具我會買房子?！苯眨钟忻襟w報道，上海一居民在一層樓里有兩套住房，其中一套用于居住，另外一套竟用于養(yǎng)狗。

多少人能因“有房”而“任性”？從“2015中國居住小康指數(shù)”關于居民當前居住狀況的調(diào)查結果來看，有機會“因房任性”的人并不多。在填寫“以家庭為單位，包括本人、配偶及未成年子女，擁有住房的情況”時，11.1%的人填寫“有兩套房”，1.3%的人填寫“有三套房”，大部分人（63.7%）“只有一套房”，23.8%的人還“沒有買房”。

具體到受訪者個人的居住情況，44.9%的人是“自購商品房”，18.4%的人是“租房”，17%的人是“住自己父母的房子”，9.8%的人是“住單位宿舍”，5.5%的人是“自建房屋”，4.2%的人是“購買保障房”，3.4%的人是“住配偶父母的房子”，2.6%的人是“住廉租房”，1.8%的人是“借住”。

在“2015中國居住小康指數(shù)”重點調(diào)查訪問的15個城市中，擁有住房比率最高的城市是鄂爾多斯，其次是沈陽，再次是鄭州，長沙、青島、武漢、南京、重慶、成都、杭州則分列第四至十位。

除了自購商品房外，租房也成為越來越多的人的居住選擇，此次調(diào)查顯示，在租房的這些受訪者當中，他們在選擇租住地時，34.5%的人首要考慮的因素是“價格合理”，27.5%的人首要考慮的因素是“交通便利”，24%的人首要考慮的因素是“靠近工作地點”，7%的人首要考慮的因素是“靠近學校、醫(yī)院等公共設施”，4%的人首要考慮的因素是“安全”，2.5%的人首要考慮的因素是“房屋本身硬件設施與裝修程度”。在月租金方面，六成人（64%）的月租金占個人月收入的比例為10%～30%，兩成人（20%）的月租金占個人月收入的比例為10%以下，13%的人月租金占個人月收入的比例為30%～50%，少數(shù)人（3%）的月租金占個人月收入比例多達50%以上。

不管選擇什么樣的居住方式，也無論要為住房花費多少錢，最重要的是讓自己和家人們住的得滿意。那么，在北京、上海、廣州、天津、沈陽等15個城市中，哪個城市的居民對當下居住狀況的滿意度最高呢？“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，排在“15城市居民居住狀況滿意度排行榜”首位的是青島市，在“中國十佳宜居城市”的榜單上，青島也不止一次榮登過榜首的位置。

在“15城市居民居住狀況滿意度排行榜”上，排名第二至十位的依次是：鄂爾多斯、上海、成都、廈門、杭州、廣州、重慶、武漢、沈陽。

單就居住面積而言，鄂爾多斯居民的滿意度最高，其次是青島，再次是長沙。

單就住宅建筑質(zhì)量而言，仍然是鄂爾多斯居民的滿意度最高，其次是杭州，再次是青島。

單就住宅配套及環(huán)境而言，滿意度最高的還是鄂爾多斯居民，其次是青島，再次是上海。

單就社區(qū)關系而言，青島居民的滿意度最高，其次是武漢，再次是杭州。

單就物業(yè)服務而言，杭州居民的滿意度最高，其次是上海，再次是北京。

你的“地盤”有多大？

關于居住，公眾會有哪些不滿意的地方呢？

在“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查中，面對房屋的工程質(zhì)量、戶型與布局設計、小區(qū)環(huán)境、周邊生活配套等選項，大部分受訪者把讓他們感到“最不滿意”的一票投給了“周邊環(huán)境”（46.4%）；此外還有較多的受訪者把票投給了“物業(yè)服務”（24.3%）；“與工作地點的距離”（23%）、“面積大小”（22.8%）和“小區(qū)環(huán)境”（20.9%）的得票率則分列第三至五位。

雖然受訪者對于這道題目的選擇結果顯示，大部分受訪者都能夠接受當前的居住面積，但實際上，這些人最大的居住夢想，卻普遍是“住更大的房子”。

在回答“關注居住，您最大的夢想是什么”這道開放題的時候，多達八成受訪者都在問卷上表達了住大房子的心愿，有的人直言想“住別墅”，有的人希望“房子越大越好”，有的人描述到“要有兩層，有工作間”，等等。

那么在當前，受訪者們擁有的“地盤”究竟有多大呢？此次調(diào)查顯示，家庭人均居住面積在20平方米以內(nèi)的占比22%，人均居住面積為20～34平方米的占比42.1%，人均居住面積為35～49平方米的占比19.6%，人均居住面積達50平方米及以上的占比16.3%。

每個人心目中都有自己對于“大房子”的判斷標準，參與此次調(diào)查的受訪者們則普遍認為，人均居住面積至少達到50平方米以上，才算是住上了“大房子”。

除了面積之外，地段好、交通便利也是很多人的居住夢想，七成人表達了類似于“附近有公交地鐵站”、“離單位近”、“購物方便”這樣的心聲。

值得關注的是，更多的人不再僅僅以“距離市區(qū)的遠近”為“地段好壞”的評價標準，相對于“距離市區(qū)近”的居住優(yōu)勢，他們其實更加看重的是“交通便利”這條優(yōu)勢。當《小康》雜志問6.2%的“準購房者”所計劃的購房位置時，56.7%的人回答說“離市區(qū)距離尚可，依靠公交車出行的地區(qū)”，僅10.4%的人計劃在“喧鬧，交通便捷的市區(qū)”買房，另有32.8%的人甚至將要選擇在“清靜，依靠自駕、郊區(qū)公交或搭乘地鐵出行的郊區(qū)”購房。

而在對于公眾選擇住所時所考慮的首要條件中，交通亦被受訪者們排在了首位。

“待售”的房子到底有多少

5月13日，國家統(tǒng)計局公布了4月房地產(chǎn)投資情況，1至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1至3月份回落2.5個百分點。商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1至3月份收窄4.4個百分點，降幅收窄明顯。國房景氣指數(shù)繼續(xù)大幅下滑至92.56，比上月回落0.55點。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在貨幣政策持續(xù)微調(diào)以及一系列穩(wěn)定政策實施的背景下，房地產(chǎn)回暖的趨勢確立，但在高庫存的影響下，雖然房地產(chǎn)投資下滑將有所趨緩，但趨勢不會改變。

“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，除了6.2%的人明確表示從現(xiàn)在到今年年底會買房之外，在當前對于投資方式的選擇上，17.9%的受訪者表示會將房產(chǎn)作為投資首選。

此次調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，公眾對于房屋庫存量的關注度較高，61.9%的人認為房屋庫存量有必要通過更加公開的途徑讓公眾都清楚地知道，19.5%的人希望在自己需要了解房屋庫存量的時候能夠馬上查到或者問到，僅2.2%的人認為沒必要知道房屋庫存量的相關信息，10.9%的人覺得知不知道都無所謂，還有5.5%的人并不知道房屋庫存量的概念。

房屋庫存量到底有多少？近日社會科學文獻出版社發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2015）》指出，房地產(chǎn)市場存在的主要問題之一，便是房地產(chǎn)市場總體供遠大于求，商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員、《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2015）》主編李景國向《小康》記者具體介紹道：房地產(chǎn)市場供過于求的問題，集中體現(xiàn)在2014年的商品房銷售量大幅下降，商品房待售面積創(chuàng)下歷史新高。2014年，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比2013年下降7.6%；其中，住宅銷售面積為10.52億平方米，比2013年下降9%，均為2009年以來的首次下降。與此同時，商品房待售面積也創(chuàng)下歷史新高。2005～2009年，全國商品房待售面積一直在2億平方米以下。從2011年開始，商品房待售面積快速增加，年增幅均在25%以上。2014年，全國商品房待售面積首次突破6億平方米，達到6.22億平方米。

李景國把房屋庫存量比作一個蓄水池，“有一定的庫存就相當于蓄水池，有個緩沖”，但在他看來，這個蓄水池里的水既不能過多，也不能太少，要把握一定的度，“庫存量過大，等于是資源閑置；庫存量太小，市場競爭減弱，甚至大家還要排隊買房子了。”

不過從目前的情況來看，房屋庫存量這個“蓄水池”還不存在“水量過少”的問題?！吨袊康禺a(chǎn)發(fā)展報告（2015）》指出，房地產(chǎn)業(yè)的高庫存狀況不容樂觀。

據(jù)匯付天下首席經(jīng)濟學家、西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁介紹，不斷攀升的商品房待售面積說明市場供大于求的現(xiàn)狀，房企去庫存的壓力不?。桓邘齑嬲加昧似髽I(yè)大量資金，可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，進而傳導至銀行資金的風險提高?！斑@值得我們注意?！备世缣嵝训?。

《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2015）》則具體說明了房地產(chǎn)業(yè)高庫存將引發(fā)的一系列問題：一是規(guī)模龐大的待售面積表明房地產(chǎn)市場總體上的供求關系很不平衡，市場有可能出現(xiàn)較大幅度波動；二是房地產(chǎn)企業(yè)的高庫存，占壓了大量資金，資金成本的可持續(xù)上漲可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)，從而導致部分項目停工、預售房屋無法按時交房，進而影響到購房者；三是對于銀行貸款相當大比例的房地產(chǎn)開發(fā)資金結構而言，持續(xù)的高庫存也意味著銀行等金融機構經(jīng)營風險的增加。

“對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年的主要任務是去庫存。”甘犁分析認為，今年中國房地產(chǎn)市場特點將是供給過剩、需求不足、區(qū)域分化，“對政府而言，今年將是政策創(chuàng)新的一年，需求的刺激以及存量房的消化是今年政策的主要目標?！?/p>

理想首付：30萬～49萬

“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，公眾對于房地產(chǎn)政策寄予了較大期望。大部分受訪者認為，解決住房問題主要靠“政策支持”。

今年3月25日，國土部和住建部發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；幾天后的3月30日，人民銀行發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，財政部發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》。這三個“通知”，被業(yè)內(nèi)專家解讀為本輪調(diào)控的第二、三、四個房地產(chǎn)新政。

“四大新政”密集出臺，打出這套“組合拳”的原因何在？取得了怎樣的效果？

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，李克強總理2015年政府工作報告中明確的中央政府在房地產(chǎn)領域“穩(wěn)定住房消費”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”等工作目標，以及“分類指導”、“因地施策”、“落實地方政府主體責任”的工作思路，體現(xiàn)了本屆政府一直以來“保障基本住房”、“促進市場穩(wěn)定”、“防范系統(tǒng)性風險”的住房政策目標。此輪房地產(chǎn)新政出臺的原因也在于此。

甘犁認為，住房市場發(fā)展的瓶頸在于住房購買力的不足，新政出臺的主要目的是刺激住房需求?！叭欢鳦HFS（中國家庭金融調(diào)查）的數(shù)據(jù)顯示，這幾輪的房地產(chǎn)新政，刺激住房需求的效果非常有限?！备世缯f，“同時新政的出臺并沒有扭轉普通家庭對于住房市場不斷看跌的預期，這值得我們高度關注?！?/p>

“2015中國居住小康指數(shù)”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公眾并非希望房價越低越好，他們的要求是“合理”而“可承受”。對于“準購房者”們來說，首付多少是他們最能接受的呢？在問卷中，《小康》雜志將選項設置為“30萬以內(nèi)”、“30～49萬”、“50～79萬”、“80萬以上”四檔，結果，“30～49萬”的得票率最高，為43.3%；其次才是“30萬以內(nèi)”，為40.3%；“50～79萬”、“80萬以上”則分列第三、四位，分別獲得了14.9%、1.5%的支持率。

公眾期待什么樣的房地產(chǎn)政策？

對于房地產(chǎn)政策，公眾的期待也不僅僅停留在“降低房價”的作用上。

什么樣的房地產(chǎn)政策最受擁護？此次調(diào)查顯示，最受擁護的房地產(chǎn)政策，“在制定的時候，放在經(jīng)濟、社會、生態(tài)、文化的大背景下，進行過綜合的考量”；“與當前城市發(fā)展狀況相匹配”的房地產(chǎn)政策，擁護度排在第二位；此外，還有不少人認為，“不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策應有所差別，以適應不同地區(qū)的現(xiàn)實情況?！?/p>

李景國注意到，從去年開始，國家一直注意強調(diào)地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任，并提出了“因地制宜”、“分城施策”、“分類指導”等原則，在他看來，將來有針對性、有差異化的政策會越來越多?！艾F(xiàn)在市場本身差異化了，政策當然要差異化?！崩罹皣f。

“差異化”的趨勢，對地方政府提出了更高的要求。今年以來，有些城市已經(jīng)開始“擔起房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體權責”，例如廣東省佛山市從5月1日開始全面放開了樓市限購；四川省近日取消了商品房套型結構比例限制，等等。

在劉洪玉看來，一個地區(qū)房地產(chǎn)政策的制定，在政策目標、指導思想、工作思路等與中央保持一致的前提下，應該越來越重視與該地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、資源生態(tài)環(huán)境條件、歷史文化傳統(tǒng)等因素之間的聯(lián)系，比如有的城市要努力吸引人口、有的城市要嚴格控制人口，其房地產(chǎn)政策就會有很大的差異。因為從表面上看，人們買房子是為了解決居住的問題，但實際上選擇住房往往和選擇工作環(huán)境、生活質(zhì)量和發(fā)展機會密切相關。如果僅僅從住房的角度去思考住房需求，而不去看這個城市能給自己帶來的其他東西，比如經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)與發(fā)展機會、教育醫(yī)療服務質(zhì)量等，是不行的?！按蠹屹I房子，實際上買的是生活質(zhì)量和發(fā)展機會?！眲⒑橛裾f。

的確，近幾年的“中國居住小康指數(shù)”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越來越多的人開始追求生活質(zhì)量和發(fā)展的品質(zhì)，正因為此，“一線城市”不再是大多數(shù)人的“扎堆選擇”，平衡生活和發(fā)展的關系后，近一半（44.8%）的人希望到“二線城市”生活和發(fā)展，23.6%的人愿意到“三線城市”生活和發(fā)展，僅一成人（14.7%）希望到“一線城市”生活和發(fā)展，還有9.6%、6.2%和1.2%的人分別想去城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村和國外生活和發(fā)展。

（感謝國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持。清華大學媒介調(diào)查實驗室研究員王知凡對本文亦有貢獻）