淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制要點(diǎn)分析

周曙華

【摘 要】改革開放以來，我國各項(xiàng)事業(yè)均取得了不同程度的發(fā)展，其中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展顯得尤為突出，并且它在提升人民生活質(zhì)量，以及推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越占有重要地位。在房地產(chǎn)行業(yè)中，其全過程造價(jià)控制及管理具有重要意義，它主要是指在整個(gè)工程項(xiàng)目過程進(jìn)行管理，并且在達(dá)到施工進(jìn)度及其質(zhì)量的基礎(chǔ)上，努力將工程造價(jià)控制、管理在合理的范圍以內(nèi)，同時(shí)針對人力、物力、財(cái)力進(jìn)行科學(xué)、合理的利用，在整個(gè)過程中充分體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)的精神與效益。房地產(chǎn)建設(shè)過程中，對于所存在的問題應(yīng)予以徹底消除，達(dá)到項(xiàng)目工程造價(jià)的基本目標(biāo)，最終提升企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的全過程控制及管理是一項(xiàng)繁雜性的系統(tǒng)工程，因此相關(guān)工作者人員必須要引起高度重視。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；全過程造價(jià)控制；要點(diǎn)

從當(dāng)前形勢來看，我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活質(zhì)量的提升越來越不能沒有房地產(chǎn)行業(yè)?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)開始向著多目標(biāo)、大規(guī)模、高速度的目標(biāo)進(jìn)行發(fā)展，在建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，因市場、政策以及技術(shù)等諸多因素的影響，使其質(zhì)量受到了不同程度的影響。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)控制的所有指標(biāo)當(dāng)中，最關(guān)鍵的因素便是項(xiàng)目的工程造價(jià)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)又是一個(gè)周期長、全過程且具有動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)的管理工程，處于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、決策以及竣工等環(huán)節(jié)，也都將受到來自外部的作用。所以，工作人員一定認(rèn)真分析、不斷鉆研，針對項(xiàng)目全過程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制與管理。以下筆者將結(jié)合自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，并通過本文，針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)控制要點(diǎn)進(jìn)行集中闡述，力求為相關(guān)工作人員日后從事此方面研究提供一定的參考資料。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

我們所說的決策環(huán)節(jié)指的是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為正式建設(shè)之前，正處于項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)期間，這一環(huán)節(jié)一般可以參考的文件和資料極為有限，并且深度也得到不到要求。然而，這一環(huán)節(jié)卻是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，因而，對這一環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的了解是至關(guān)重要的。

第一，項(xiàng)目工程造價(jià)師應(yīng)該對整個(gè)項(xiàng)目的資料作出綜合的認(rèn)識(shí)與了解，積極主動(dòng)的研究投資估算階段全部資料及參數(shù)的有效性、正確性，以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的使用范圍，然后再對整個(gè)運(yùn)算過程的計(jì)價(jià)原則及指標(biāo)進(jìn)行切實(shí)、合理的檢查，真實(shí)且全面地體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的具體狀況，最終制定出與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資預(yù)測及控制有關(guān)的目標(biāo)。

第二，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)計(jì)劃的工作人員需要在造價(jià)人員制定的方案基礎(chǔ)上，按照造價(jià)指數(shù)、影響及其具體指標(biāo)等來評(píng)選投資估算工作，以完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)技術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性的有機(jī)結(jié)合，保證造價(jià)控制與管理處于最優(yōu)狀態(tài)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的控制與管理過程中，設(shè)計(jì)計(jì)劃具有不可忽視的作用，不同的設(shè)計(jì)計(jì)劃對于相同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的控制與管理效果也是不盡相同的，很多時(shí)候可能還會(huì)存在極大的差異性。基于上述情況，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，其設(shè)計(jì)人員需要不斷強(qiáng)化對工程成本的重視性，防止人們在此環(huán)節(jié)注重項(xiàng)目功能而忽略工程成本的狀況，并且在保證工程結(jié)構(gòu)安全性的基礎(chǔ)上，制定出具有可行性的設(shè)計(jì)計(jì)劃，以此有效控制和管理設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)。

2.2在工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)實(shí)行招標(biāo)制度

從整體上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模一般都相對較大，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有效控制及管理工程造價(jià)就應(yīng)該積極進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)劃的競選活動(dòng)，讓具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家來選擇設(shè)計(jì)單位極為設(shè)計(jì)計(jì)劃。另一方面，還可采用公開方式在全社會(huì)開展設(shè)計(jì)計(jì)劃的招標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)社會(huì)優(yōu)秀人才積極參與到設(shè)計(jì)計(jì)劃的設(shè)計(jì)和競選當(dāng)中來，最后經(jīng)過專家評(píng)選，選擇最優(yōu)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃。

2.3審查設(shè)計(jì)概算

在編訂出科學(xué)合理的設(shè)計(jì)概算以后，工作人員還需要進(jìn)一步審查投資的總金額數(shù)，重點(diǎn)檢查投資金額是否超出預(yù)先批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。處于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程造價(jià)控制與管理實(shí)際上就是一項(xiàng)具有綜合性的工作。在這一環(huán)節(jié)當(dāng)中，工程造價(jià)總體表現(xiàn)出相互影響、相互補(bǔ)充的關(guān)系。

一旦在設(shè)計(jì)概算的過程中發(fā)現(xiàn)其超過了實(shí)現(xiàn)批準(zhǔn)的預(yù)算，工作人員便應(yīng)該以最快的速度查找出存在這一問題的根本原因，然后在此基礎(chǔ)上修改設(shè)計(jì)計(jì)劃，若是問題是源于概算，工作人員就應(yīng)該重新調(diào)配施工材料的具體價(jià)格。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作都是由業(yè)主方面進(jìn)行編訂，在此基礎(chǔ)上，投標(biāo)人按照所編定的文件來對工程報(bào)價(jià)進(jìn)行競爭，然后中標(biāo)單位應(yīng)該和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)單位簽訂有關(guān)合同文件，其中合同的價(jià)格就應(yīng)該是工程實(shí)施的最終價(jià)格。

與此同時(shí)，在這一環(huán)節(jié)中，工作人員還應(yīng)該嚴(yán)格審查投標(biāo)單位以及施工單位的資質(zhì)，若是有必要的話，還應(yīng)對他們進(jìn)行實(shí)地考察，防止房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目落入工程建設(shè)水平差、信譽(yù)度低的單位手中。另外，業(yè)主方面應(yīng)該切實(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)標(biāo)底價(jià)，防止產(chǎn)生相互壓價(jià)以及任意要加的亂象，最終達(dá)到優(yōu)質(zhì)分配建筑費(fèi)用的目標(biāo)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

①控制施工材料

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模較大且施工時(shí)間長，所需的施工材料也比較多。因而，工程項(xiàng)目在施工階段時(shí)，一定要充分做好對施工材料的控制。首先，加強(qiáng)材料采購管理，憑借招投標(biāo)方式，選擇信譽(yù)良好的材料供應(yīng)商，保證材料物美價(jià)廉；其次，要做好材料儲(chǔ)存和管理工作，嚴(yán)格領(lǐng)料制度，確保材料領(lǐng)用的規(guī)范性，減少不必要的浪費(fèi)，最終確保有效控制工程造價(jià)。

②重視變更索賠

在建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，因其中存在了諸多的不確定因素，因此變更索賠是比較常見的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工方可能會(huì)因設(shè)計(jì)變更或其他因素，對工程項(xiàng)目提出變更索賠要求，以此確保自身的利益。例如，地質(zhì)條件發(fā)生改變、工程量增減幅度超過了合同量的15%、遭遇自然災(zāi)害等等。面對這樣的狀況，施工方可申請變更索賠，和業(yè)主方面協(xié)商，商談新工程價(jià)格，以確保實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目實(shí)際收益的最大化。基于上述原因，施工方應(yīng)當(dāng)高度重視變更索賠，防止發(fā)生利益沖突的狀況，最終保證工程項(xiàng)目施工的持續(xù)、有序進(jìn)行。

③進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)督管理

首先，業(yè)主方面需要高度重視這一問題，強(qiáng)化對施工單位每一項(xiàng)工作的管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中所產(chǎn)生的問題，避免出現(xiàn)相應(yīng)的質(zhì)量問題；其次，施工單位需要切實(shí)制定科學(xué)、完善的工程控制制度，積極引導(dǎo)工程施工階段的造價(jià)管理；再次，施工單位還需要及時(shí)轉(zhuǎn)變自身傳統(tǒng)觀念，運(yùn)用科學(xué)、有效的舉措，保障工程造價(jià)控制計(jì)劃的有效執(zhí)行，并對成本實(shí)施有效控制；最后，監(jiān)理單位也要不斷強(qiáng)化日常考核，認(rèn)真完成現(xiàn)場監(jiān)督管理，保障工程造價(jià)控制工作的有序開展。

5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)的造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)，即項(xiàng)目階段環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)的控制與管理提出了更高的要求，其管理人員不但要具備工程項(xiàng)目方面的豐富學(xué)識(shí)，同時(shí)還需要熟練掌握工程建設(shè)方面的法律法規(guī)及其管理、控制技巧。同時(shí)，結(jié)算人員應(yīng)該在實(shí)際工作過程中不斷提升自身的工作效率，并按照招標(biāo)文件資料來核對施工費(fèi)用，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)的精確性。該環(huán)節(jié)要求工作人員收集完整的竣工材料，整理項(xiàng)目合同，尤其對工程合同中的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行研究，避免合同糾紛等問題。資料收集完整后，提交審計(jì)單位，做好最后的提交工作，確保工程項(xiàng)目的資料齊全，能按時(shí)驗(yàn)收，最終完成整個(gè)系統(tǒng)工作，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作效率和工作的準(zhǔn)確性，從全過程控制中達(dá)到節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量的戰(zhàn)略目標(biāo)。

6.結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)應(yīng)該在建設(shè)的整個(gè)過程中進(jìn)行嚴(yán)格控制與管理，已達(dá)到人力、物力、財(cái)力合理利用的目的，盡量通過最少的資源，取得最佳的利用效果。為了對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度、項(xiàng)目成本、工程質(zhì)量進(jìn)行有效控制與管理首先要抓好工程監(jiān)理工作，與此同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況對造價(jià)進(jìn)行必要的調(diào)整，從而在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的大前提下，使其造價(jià)始終處于合理的范圍之內(nèi)，最終推進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟劼，李旼赫，胡立東.全面造價(jià)管理（TCM）在我國政府投資項(xiàng)目中的應(yīng)用研究[D]，河海大學(xué)，2007.

[2]陳曉玲，張新蘭，李明峰.建設(shè)工程造價(jià)信息資源數(shù)據(jù)庫的建立[A].首屆海峽兩岸土木建筑學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集[C].2005.

[3]吳建迅，胡曉波，魏本峰.深化建設(shè)工程計(jì)價(jià)改革的探討[A].首屆海峽兩岸土木建筑學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集[C].2005.