淺談房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價(jià)控制及管理

焦梅

【摘要】工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化多端，使工程造價(jià)的確定與控制變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)工程造價(jià)的管理始終貫穿于項(xiàng)目的全過程，既要全面又要有側(cè)重點(diǎn)。實(shí)施階段的工程造價(jià)管理是實(shí)施建設(shè)工程全過程管理的重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】造價(jià)失控；工程造價(jià)；控制措施；造價(jià)管理

【Abstract】The project cost control and management is a dynamic process. Changing market economy， so that the identification and control of the project cost has become more complex， which requires the management of real estate development and construction unit of the project cost runs through the whole process of the project should not only comprehensive but also focused. The implementation phase of the project cost management is the implementation of construction projects the whole process of management focus.

【Key words】Cost control；Project cost；Control measures；Cost Management

1. 建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的必要性

（1）建設(shè)工程造價(jià)控制就是把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生額控制在批準(zhǔn)的工程造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。最終實(shí)現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，不出現(xiàn)超投資。

（2）一般來說，建設(shè)工程都具有周期長(zhǎng)、生產(chǎn)要素價(jià)格變化頻繁、產(chǎn)品單件性、固定性等特征，使得建設(shè)工程的造價(jià)復(fù)雜多變，因此，造價(jià)管理不僅僅是對(duì)材料價(jià)格、人工價(jià)格因素、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項(xiàng)目的決策階段、施工設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算階段全過程的控制?？刂圃靸r(jià)不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財(cái)力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

2. 常見引起造價(jià)失控的主要因素

2.1不規(guī)范的招投標(biāo)。

招投標(biāo)是通過公開競(jìng)爭(zhēng)選擇有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)良好，業(yè)績(jī)顯著，資質(zhì)符合工程項(xiàng)目條件，對(duì)工程造價(jià)有著實(shí)際的計(jì)劃和較好管理水平的比較優(yōu)秀的隊(duì)伍組織吸收進(jìn)來。但是，當(dāng)前存在著在招投標(biāo)工程中參與投標(biāo)單位范圍局限、不公開、不合理的競(jìng)爭(zhēng)，使得惡意串標(biāo)，提高報(bào)價(jià)等違規(guī)行為常有出現(xiàn)。一些少數(shù)權(quán)威人士，將工程建設(shè)項(xiàng)目以不公正的手段進(jìn)行交易，工程指定關(guān)系戶形成人情工程，工程造價(jià)難以控制。施工單位為了自己的利益，一味要求追加工程費(fèi)用，這些不符合工程招投標(biāo)程序的行為，是造成工程造價(jià)超額的隱患。

2.2建筑用地方材料（砂石等）壟斷控制。

項(xiàng)目建設(shè)在某些地方區(qū)域內(nèi)，因某些地方權(quán)勢(shì)撐腰，一些人，控制著施工用砂、石等地方材料的價(jià)格，壟斷材料市場(chǎng)，干活少，價(jià)格高，結(jié)賬多，工程管理難度大，工程造價(jià)失去控制。

2.3工程計(jì)量與實(shí)際情況不相符。

工程計(jì)量是在工程完成，質(zhì)量得到了監(jiān)理認(rèn)可，工程數(shù)量符合實(shí)際，監(jiān)理簽證認(rèn)可計(jì)量報(bào)送項(xiàng)目部批準(zhǔn)。往往在實(shí)際中，工程項(xiàng)目部代表建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目管理，有少數(shù)項(xiàng)目部的人員違犯部門管理原則，失去自己的職責(zé)，在計(jì)量工作中扮演了一個(gè)不協(xié)調(diào)的角色，給監(jiān)理做工作為施工單位不屬實(shí)的辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，使得造價(jià)超額，失去控制。

3. 有效控制工程造價(jià)的措施

3.1做好投資決策階段的控制。

投資決策階段的工程造價(jià)控制對(duì)全工程造價(jià)控制具有決定性作用。特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。直接影響著決策階段之后的各建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題。

在此階段造價(jià)咨詢單位接受委托參與編制投資估算時(shí)，應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性進(jìn)行全面分析，向投資者提出項(xiàng)目的可行性，避免盲目投資。投資估算的編制應(yīng)充分考慮估計(jì)建設(shè)工程中及建成后風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)主要工藝要進(jìn)行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不僅在技術(shù)上可行，而且在經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合理。合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，根據(jù)概算估價(jià)指標(biāo)和造價(jià)指數(shù)等價(jià)格信息，合理確定投資規(guī)模，防止高估，盡可能全面、準(zhǔn)確、合理。

3.2做好設(shè)計(jì)階段的控制工作。

設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中一個(gè)極為重要的階段。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低，不僅決定著項(xiàng)目的使用功能、結(jié)構(gòu)安全，同時(shí)也決定著項(xiàng)目投資效益的高低。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響度占到百分之七十五以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)工程建設(shè)的效益是至關(guān)重要的，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制對(duì)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，促進(jìn)施工質(zhì)量的提高，加快進(jìn)度，高質(zhì)優(yōu)效地把工程建設(shè)好，降低工程成本起著關(guān)鍵的作用。

搞好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是有效控制“投資失控”的首要任務(wù)。如能以經(jīng)濟(jì)效益為中心，精打細(xì)算，確定合理的設(shè)計(jì)方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計(jì)變更和方案變化的發(fā)生，對(duì)有效控制工程造價(jià)將起到重要作用。

設(shè)計(jì)階段投資控制的主要方法：

（1）采用設(shè)計(jì)招標(biāo)形式選擇最合理的設(shè)計(jì)方案，促使設(shè)計(jì)單位采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價(jià)。目前，設(shè)計(jì)單位憑關(guān)系、靠情面承攬?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)的情況還不少，由此帶來的一系列負(fù)面影響主要表現(xiàn)在：一方面設(shè)計(jì)深度不夠，不能適應(yīng)工程施工招投標(biāo)的需要，尤其不能滿足現(xiàn)在建設(shè)工程無標(biāo)底施工招投標(biāo)的要求；另一方面設(shè)計(jì)個(gè)性及變更頻繁，給工程造價(jià)控制帶來一定的難度。 通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，對(duì)投標(biāo)設(shè)計(jì)的各個(gè)總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算、比較與分析，選取最合理的方案，最具實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。

（2）推行限額設(shè)計(jì)。分解投資和工程量是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法，將設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各個(gè)專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制和管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與概預(yù)算指標(biāo)等方面的初步設(shè)計(jì)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制概算不超過投資估算，力求將工程造價(jià)工程量控制在限額內(nèi)。按項(xiàng)目投資中的工程成本額進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位在出圖的同時(shí)及時(shí)編制出項(xiàng)目投資概算，為設(shè)計(jì)施工圖紙的審定和設(shè)計(jì)修改提供價(jià)格依據(jù)。

（3）嚴(yán)格設(shè)計(jì)合同條款，不能僅限于標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)合同格式，根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于設(shè)計(jì)合同，在技術(shù)條款上，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)合同，非常有必要增加設(shè)計(jì)初步方案概算和施工圖預(yù)算。

在整個(gè)設(shè)計(jì)階段，把技術(shù)、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來，貫徹“先算后畫”，把錢用在“刀刃”上。徹底改變目前設(shè)計(jì)過程中不算帳，設(shè)計(jì)完了概算見分曉的不良現(xiàn)象。

3.3規(guī)范招投標(biāo)工作，擇優(yōu)確定承包單位。

（1）施工承包單位的素質(zhì)，直接影響到工程的質(zhì)量和工期，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。要加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的資質(zhì)審查，堅(jiān)持嚴(yán)格按招（投）標(biāo)程序擇優(yōu)選擇承包單位，確定合理的工程合同價(jià)款。有利于規(guī)范價(jià)格行為，全面降低工程造價(jià)，使建設(shè)工程投資更加趨于合理，對(duì)施工階段的進(jìn)度控制和結(jié)算工作起到積極的作用。有利于擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價(jià)，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業(yè)往往帶有一定的壟斷性質(zhì)。

（2）開發(fā)建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目的“合理低價(jià)”應(yīng)做到心中有數(shù)，應(yīng)根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙按定額認(rèn)真計(jì)算工程量和工料機(jī)的消耗量，并根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格信息確定合理的定價(jià)范圍，可委托造價(jià)咨詢單位或組織本單位造價(jià)專業(yè)人員進(jìn)行測(cè)算確定。避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)標(biāo)，確保合理低價(jià)中標(biāo)，保證工程質(zhì)量。目前，推行的建筑安裝工程“無標(biāo)底招投標(biāo)”，對(duì)于建設(shè)方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標(biāo)底”，對(duì)自己要上的項(xiàng)目，建安工程造價(jià)成本價(jià)應(yīng)隨時(shí)掌握。

4. 加強(qiáng)實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標(biāo)工作和簽訂了工程承包合同。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程造價(jià)（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)。

4.1推行全員成本控制原則。

項(xiàng)目成本的全員控制，就是把項(xiàng)目成本作為考核項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與施工項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門、各單位和班級(jí)，也與每個(gè)職工切身利益有關(guān)，因此，施工項(xiàng)目成本的控制需要各部門、各單位和個(gè)人都要肩負(fù)成本責(zé)任，把成本目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門乃至個(gè)人，獎(jiǎng)罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強(qiáng)本單位駐工地代表、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。

4.2有效控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。

在建設(shè)工程施工過程中，工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但要進(jìn)行有效的控制。為了防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，除在審核時(shí)把關(guān)外，還應(yīng)在雙方的圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢中消除，總之應(yīng)盡量消滅在開工前。

4.2.1引起設(shè)計(jì)變更的原因很多。如：工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等等。

如何減少設(shè)計(jì)變更。

（1）應(yīng)嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容，一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更，除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮，或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去的情況。

（2）認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、開發(fā)建設(shè)方現(xiàn)場(chǎng)代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。

（3）有條件的開發(fā)建設(shè)方可以指派工程造價(jià)管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。

4.2.2現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，給工程結(jié)算帶來非常大的麻煩，給開發(fā)建設(shè)單位造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，這方面的教訓(xùn)是非常多的。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，首先開發(fā)建設(shè)單位駐工地工程技術(shù)人員必須與監(jiān)理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應(yīng)該做到：

（1）簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準(zhǔn)確。如：地基開挖土質(zhì)土類，二類、三類一字之差價(jià)格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個(gè)字母之差，材料價(jià)格則相差十倍以上。

（2）簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符。

（3）簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。作為控制工程變更的關(guān)鍵方，開發(fā)建設(shè)方應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證質(zhì)量。

4.3嚴(yán)格審查工程施工圖預(yù)算。

根據(jù)施工圖進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算。對(duì)于預(yù)算超出相應(yīng)概算的施工圖設(shè)計(jì)部分，要加以詳細(xì)分析，找出原因，并及時(shí)與開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通氣，調(diào)整或修正控制目標(biāo)，對(duì)工程造價(jià)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制。

4.4深入現(xiàn)場(chǎng)搜集和掌握施工有關(guān)資料。

在工程施工過程中開發(fā)方委托審計(jì)人員或本單位造價(jià)控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙查看施工情況，與監(jiān)理、總承包方、駐工地技術(shù)人員及施工人員進(jìn)行座談，了解、收集工程的有關(guān)資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)施工動(dòng)態(tài)，及時(shí)審核因?qū)徲?jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)，為最終的工程結(jié)算提供依據(jù)的做好必要的準(zhǔn)備工作。

5. 做好竣工結(jié)算工作

竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的最后一關(guān)，也是關(guān)鍵一關(guān)。

在確定工程造價(jià)時(shí)，結(jié)算審核人員在這個(gè)環(huán)節(jié)上：

5.1核對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格。仔細(xì)研究招標(biāo)文件、施工合同、圖紙會(huì)審記錄、招標(biāo)答疑、中標(biāo)人的報(bào)價(jià)等相關(guān)文件，按照合同中約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)依據(jù)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠與承諾條件等進(jìn)行審核。

5.2檢查核對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收記錄，所有隱蔽工程均需進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理的工程要經(jīng)監(jiān)理工程師及開發(fā)方駐工地代表簽字認(rèn)可，隱蔽工程量要與竣工圖相一致。審核施工單位是否按照?qǐng)D紙、工程變更完成工作。

5.3落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽字，設(shè)計(jì)變更要有原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)人簽字，并經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師簽字，重大設(shè)計(jì)變更要經(jīng)原設(shè)

計(jì)審批部門審批，否則不應(yīng)列入竣工結(jié)算。

5.4現(xiàn)場(chǎng)按竣工圖、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行工程量的核實(shí)。

5.5做到嚴(yán)格、合理、公平、公正，最終確定反映建設(shè)工程的實(shí)際價(jià)格的工程造價(jià)。

5.6認(rèn)真審核工程量和套價(jià)取費(fèi)，并搜集和整理好結(jié)算資料，歸檔保存。

工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，開發(fā)單位在對(duì)工程造價(jià)的管理始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程建設(shè)的各個(gè)階段，時(shí)時(shí)要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價(jià)的各種動(dòng)態(tài)因素，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

參考文獻(xiàn)

[1]淺談建筑工程造價(jià)管理及控制 程小君 龐艷紅 城市建設(shè)理論研究2011.