淺談基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)開發(fā)項目

賀雪東

摘 要：從供應(yīng)鏈的視覺角度出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的狀況，把對房地產(chǎn)的開發(fā)作為企業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)所有項目完成的周期對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的內(nèi)涵進(jìn)行闡述，進(jìn)一步的對房地產(chǎn)行業(yè)中各企業(yè)的競爭力進(jìn)行相關(guān)的分析，減少房地產(chǎn)開發(fā)所用的成本，提高企業(yè)在市場中的競爭力。

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈 房地產(chǎn)開發(fā) 競爭力 市場

供應(yīng)鏈?zhǔn)钱?dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的一種管理方面的思想，強(qiáng)調(diào)各個企業(yè)之間要相互交流與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。實踐證明，供應(yīng)鏈的企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了非常重要的作用，可以減少企業(yè)的生產(chǎn)成本、提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的效率，提高企業(yè)在市場中的競爭力。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復(fù)雜的生產(chǎn)過程，在開發(fā)中所消耗的時間非常長，投入的成本也非常大，涉及到多個行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，環(huán)節(jié)非常多，各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系也較為緊密，無論是哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都要對其進(jìn)行處理，若處理的不夠及時和恰當(dāng)，就會損耗更多的成本。當(dāng)前，可以把供應(yīng)鏈管理方面的理論應(yīng)用到相關(guān)的實踐過程中，建設(shè)一個以企業(yè)盈利為目的，加強(qiáng)各企業(yè)之間合作與交流的管理系統(tǒng)，盡量減少企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部的消耗，讓每個參與的企業(yè)都能獲得應(yīng)得利潤，不斷地完善房地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)，減少開發(fā)過程中所付出的成本，進(jìn)一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力。

一、供應(yīng)鏈應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中作用和問題

從供應(yīng)鏈方面來分析房地產(chǎn)企業(yè)運行和經(jīng)營的相關(guān)模式，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容，通過加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的交流與合作，把內(nèi)部的資源不斷地進(jìn)行開發(fā)和整合，以提高整體的開發(fā)質(zhì)量，加快開發(fā)的速度和完善開發(fā)的過程，降低企業(yè)開發(fā)中的成本，進(jìn)一步提高開發(fā)的質(zhì)量和水平。但目前很多企業(yè)僅僅把供應(yīng)鏈方面的理論進(jìn)行少數(shù)的修改然后直接的對其進(jìn)行套用，因為各個行業(yè)發(fā)展的模式各不相同，所以在套用的過程中中難免會出現(xiàn)不同種類問題，使得這一模式在進(jìn)行套用后很難順利施行。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和制造業(yè)之間最大的不同，主要體現(xiàn)在合作關(guān)系以及生產(chǎn)的方式上，從事制造方面的企業(yè)具有固定供應(yīng)鏈模式，不能直接應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)得到又快又好的發(fā)展，就要同時考慮制造企業(yè)方面的固定模式，對兩個行業(yè)之間的差異進(jìn)行深入的分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要對其進(jìn)行適當(dāng)改造，使其更為完善、更加適合房地產(chǎn)行業(yè)的使用，實現(xiàn)對制造業(yè)應(yīng)用流程方面的再次改造?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式的過程中存在很多的問題，具體問題如下：

（一）沒有形成整體的效益觀念系統(tǒng)。長期以來，企業(yè)為了增加所獲得的利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)著眼于降低企業(yè)的生產(chǎn)成本而忽視了對市場的研究，也未對所生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位以及精心包裝等，雖然減少了企業(yè)在成本中的支出，仍然很容易造成企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品不符合市場中的需求。

（二）在控制成本的問題上只是讓企業(yè)的相關(guān)部門對其進(jìn)行負(fù)責(zé)，沒有形成全員共同控制成本的相關(guān)意識。企業(yè)付出的成本是由企業(yè)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的各種要素構(gòu)成，因此企業(yè)中的各個工作環(huán)節(jié)都要有控制成本方面的意識，要充分的認(rèn)識到控制成本不僅是企業(yè)要注意問題，是公司中各個部門、各個工作人員都應(yīng)當(dāng)注意的問題，在工作的過程中，每個員工都要注意節(jié)約企業(yè)的生產(chǎn)成本，把節(jié)約成本應(yīng)用到具體的工作環(huán)節(jié)中。

（三）在沖擊市場的過程中缺乏相關(guān)的動力和積極性，企業(yè)所利用的外部資源非常少，與其他企業(yè)之間的交流合作非常少。很多企業(yè)人認(rèn)為自己擁有的就是資源，自己未擁有的就不是資源，在這一問題上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的認(rèn)識程度不夠高，應(yīng)當(dāng)充分的利用各個已有或者未有的資源，對實際中的可利用資源進(jìn)行合理運用，對虛擬的可利用資源也加以利用，把實有資源與虛擬資源結(jié)合起來，擴(kuò)展資源的利用范圍。

（四）信息技術(shù)體系建設(shè)的不夠成熟。企業(yè)在電子商務(wù)系統(tǒng)建設(shè)以及對客戶關(guān)系的管理方面投入非常少，這兩方面的系統(tǒng)還不夠完善。與此同時，房地產(chǎn)本身的開發(fā)需要有大量的資金來對其進(jìn)行支持，建立的相關(guān)信息體系很難在短時期之內(nèi)看到明顯的效果。因此，如何平衡的兩者之間的資金分配是當(dāng)前重點的工作內(nèi)容，這也是當(dāng)前信息產(chǎn)業(yè)體系建立的不夠成熟的主要原因。

二、如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式

從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作和戰(zhàn)略伙伴類型多樣，最重要的是涉及從事設(shè)計工作的設(shè)計商、從事承包建設(shè)的承建商、從事產(chǎn)品供應(yīng)的供應(yīng)商、從事代理工作的代理商以及相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)。

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的快發(fā)展，以市場為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體制日漸成熟，在生產(chǎn)中對資源的需求量越來越大，企業(yè)在市場中面臨的競爭也越來越大，企業(yè)要想提高自身在市場中的競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，不斷地對資源進(jìn)行整合、發(fā)掘，充分發(fā)揮供應(yīng)鏈模式的重要作用，通過與其他的企業(yè)進(jìn)行交流和合作，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，進(jìn)一步提高自身在市場中的競爭力。

（一）在房地產(chǎn)行業(yè)中建設(shè)相關(guān)的供應(yīng)管理模式，減少生產(chǎn)的成本，提高企業(yè)在市場中的競爭力

結(jié)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程，從商品性質(zhì)房屋的建設(shè)完成到用戶對房屋支付相應(yīng)的費用，整個過程都要經(jīng)過三個主要階段，也就是商品房的生產(chǎn)方面的準(zhǔn)備、商品房的生產(chǎn)過程以及商品房的銷售過程三個過程。供應(yīng)商對生產(chǎn)的成本進(jìn)行相關(guān)的管理，開發(fā)商對不同階段所消耗的成本進(jìn)行大致的分析，對不同階段的成本采用不同的措施進(jìn)行控制。為了能夠較為方便的對成本進(jìn)行相關(guān)的分析，可以把商品生產(chǎn)分為改造前和改造后兩個主要時期，把房地產(chǎn)供應(yīng)簡單的劃分成上游企業(yè)、開發(fā)商的核心企業(yè)以及下游企業(yè)，供應(yīng)鏈模式中的成本也可以分為上游成本、供應(yīng)商的內(nèi)部成本以及下游的成本，還可以更細(xì)致地對從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)一步的進(jìn)行劃分。

在供應(yīng)商管理的模式中，相關(guān)用戶所付出的成本由上游企業(yè)成本、供應(yīng)商內(nèi)部的相關(guān)成本以及下游企業(yè)的成本三部分組成，減少用戶所用成本就需要把整個供應(yīng)鏈的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行深入的分析，對三個方面的成本加以控制。盡量使用比較少的成本來獲得最高的利潤率，通過減少成本的方式給與用戶同等價值的商品或者通過同樣得成本為用戶給予用戶更高的價值，特別增加用戶最關(guān)注的核心價值。最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)具有非常成熟和完善的產(chǎn)業(yè)鏈，使生產(chǎn)方面的項目更容易完成和解決，在生產(chǎn)成本中以最低的生產(chǎn)成本獲取最高的利益，把用戶最為關(guān)注的核心價值作為企業(yè)最主要的內(nèi)容進(jìn)行發(fā)展，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。

（二）把開發(fā)商企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為發(fā)展的核心內(nèi)容，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈模式的管理

開發(fā)商也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中最重要的戰(zhàn)略伙伴之一，也是房地企業(yè)供應(yīng)鏈管理模式主要工作環(huán)節(jié)的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。在這一重要的產(chǎn)業(yè)鏈中，開發(fā)商與其他廠商相互合作和發(fā)展，結(jié)合自身開發(fā)的實際情況，對控制中存在優(yōu)勢的資源進(jìn)行相應(yīng)的管理，并將發(fā)展過程中非核心的成分進(jìn)行整理、外包和重新組建，把房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源都應(yīng)用到企業(yè)的最核心的業(yè)務(wù)之上，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位，對供應(yīng)鏈的整體起著控制和主導(dǎo)的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加強(qiáng)自身在市場競競爭中的地位，要充分的發(fā)揮開發(fā)商在供應(yīng)鏈中所占據(jù)的優(yōu)勢地位，制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)一個比較完善和統(tǒng)一的相關(guān)系統(tǒng)和平臺，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，建設(shè)供應(yīng)鏈中相關(guān)的具體環(huán)節(jié)，發(fā)揮每個環(huán)節(jié)的作用，獲取供應(yīng)鏈操作過程中的大量信息，并加強(qiáng)各環(huán)節(jié)之間的資源相互利用。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)鏈個環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)需對供應(yīng)鏈每個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，及時對客戶的需求信息進(jìn)行反饋，減少供應(yīng)商與客戶交流的時間，提高兩者進(jìn)行交流的效率，準(zhǔn)確獲取客戶所提供的信息并及時與之進(jìn)行交流，按照客戶的要求為客戶提供其所需要的商品或者進(jìn)行相關(guān)的改革。此外，還要加強(qiáng)供應(yīng)鏈中各個環(huán)節(jié)的分工與合作，把對供應(yīng)鏈的管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)工作中的主要內(nèi)容，對供應(yīng)鏈內(nèi)部的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致地分工，對資源進(jìn)行合理的分配，準(zhǔn)確的對所獲取的信息進(jìn)行傳遞，制定適合供應(yīng)鏈發(fā)展的管理方法和策略。

開發(fā)商主要通過取得相關(guān)的土地，對其進(jìn)行大量的市場分析等操作來獲得投資上的利潤。在當(dāng)今激烈的市場競爭中，開發(fā)商要不斷地與供應(yīng)鏈中各個企業(yè)進(jìn)行交流和協(xié)商，利用比較合理的價格收取相關(guān)的土地，使其自身利潤達(dá)到最大化的狀態(tài)。從事房地產(chǎn)工作的企業(yè)要結(jié)合市場和消費者的需求情況，敢于打破傳統(tǒng)的思維模式，從供應(yīng)鏈整體管理的領(lǐng)導(dǎo)者的角度出發(fā)，把供應(yīng)鏈內(nèi)部所存在的一些競爭轉(zhuǎn)移到其他供應(yīng)鏈之中，加強(qiáng)與供應(yīng)鏈中其他企業(yè)的交流與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。

結(jié)語

本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中的特點和主要存在的問題，詳細(xì)的分析了企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理模式進(jìn)行管理和進(jìn)行發(fā)展的相關(guān)手段，從供應(yīng)鏈管理方面的基本理論知識出發(fā)，把開發(fā)商作為供應(yīng)鏈系統(tǒng)的核心，實現(xiàn)開發(fā)商與上游企業(yè)以及下游部分企業(yè)的交流與合作，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行深入的分析和探討，說明了減少房地產(chǎn)企業(yè)成本輸出的重要性，應(yīng)把房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈系統(tǒng)整體的管理者，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)鏈管理模式中的重要作用?？偠灾?，供應(yīng)鏈管理在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用，可以最大限度的減少房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)中的所支出的成本，讓供應(yīng)鏈中的每個企業(yè)都從中獲得大量的利潤，使得房地產(chǎn)開發(fā)工作的整個流程進(jìn)行不斷地優(yōu)化，發(fā)揮供應(yīng)鏈中每個環(huán)節(jié)的作用，加強(qiáng)每個環(huán)節(jié)之間的相互交流與合作，實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)之間的資源共享，提高房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的效率，增加房地企業(yè)在市場中的競爭力，這是提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展效率的關(guān)鍵內(nèi)容。

總而言之，對從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)要積極的對供應(yīng)鏈視角的工作模式不斷地進(jìn)行完善和利用，充分發(fā)揮其在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，促進(jìn)企業(yè)更快。更好地發(fā)展。

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（作者單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司 四川成都市 610017）