房地產(chǎn)信托遭白眼

譚忭

投資者現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可謂聞之色變。

野蠻生長(zhǎng)的中國(guó)信托行業(yè)正面臨著成長(zhǎng)的煩惱，尤其在“奶媽”房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期之后。

早在2012年底，中國(guó)信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)超越保險(xiǎn)晉升為僅次于銀行的第二大金融部門(mén)，而到去年，數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)68家信托公司旗下的信托資產(chǎn)規(guī)模創(chuàng)下了13.98萬(wàn)億元的歷史新高。

如果說(shuō)2014年業(yè)績(jī)?nèi)耘f勉強(qiáng)可行，今年開(kāi)年后的行業(yè)數(shù)據(jù)則不太樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，1月集合類(lèi)信托產(chǎn)品發(fā)行的數(shù)量和規(guī)模較去年12月都有了將近七成的下降，發(fā)行情況亦十分慘淡。

顯然，一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起和傳統(tǒng)投資工具頻頻創(chuàng)新，資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產(chǎn)品如今不得不面對(duì)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司一位不愿具名的內(nèi)部人士向《英才》記者表示，從去年開(kāi)始，產(chǎn)品的發(fā)行就開(kāi)始變得困難了，“人們對(duì)于信托產(chǎn)品已不再像過(guò)去那樣看好，很多流動(dòng)性更強(qiáng)同時(shí)收益很高的基金產(chǎn)品更受歡迎。”該人士還透露，該信托旗下約有超過(guò)八成以上的信托產(chǎn)品均為房地產(chǎn)項(xiàng)目。

格上理財(cái)研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當(dāng)前除了政信類(lèi)產(chǎn)品比較紅火，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越少，發(fā)行公司本身也在收縮這一塊業(yè)務(wù) “投資者現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂聞之色變”，王燕娛說(shuō)。

讓人坐不住的信托計(jì)劃

房地產(chǎn)信托的2015年悲情大戲由佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）率先登場(chǎng)。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業(yè)的破產(chǎn)傳言，本應(yīng)于1月21日到期的“平安財(cái)富·翔園17號(hào)集合資金信托計(jì)劃”25億產(chǎn)品出現(xiàn)兌付危機(jī)，一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。

同樣，由于債務(wù)官司纏身，上海嘉定悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的在建工程被上海閔行區(qū)人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應(yīng)于10月30日到期的天啟308號(hào)產(chǎn)品兌付充滿未知。

諸類(lèi)產(chǎn)品尚不止這些。盡管最終這些項(xiàng)目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。

相較于2014全年到期規(guī)?？傆?jì)1780億元，2015年房地產(chǎn)集合信托必須償付的金額預(yù)計(jì)將達(dá)2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢(shì)雪上加霜。數(shù)據(jù)顯示，2014年四季度中國(guó)信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達(dá)到70%左右。同時(shí)股市火熱，有分析人士預(yù)測(cè)信托今年一季度資本流入將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而使得上半年迎來(lái)下一個(gè)償付高峰時(shí)資金更加緊張。

瑞士信貸認(rèn)為中國(guó)90%的信托基金都有大型國(guó)企或地方政府作為其背景有能力進(jìn)行剛性?xún)陡?，?0%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。

難打破的剛性?xún)陡?/p>

盡管房地產(chǎn)信托面臨較大的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和兌付壓力，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家理事周小明仍然相信，相對(duì)2014年末13.98萬(wàn)億元的信托資產(chǎn)規(guī)模，該年度存在風(fēng)險(xiǎn)隱患有369筆項(xiàng)目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業(yè)不良水平，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

王燕娛亦對(duì)2015年總體抱樂(lè)觀態(tài)度，“不管是通過(guò)兜底還是延期抑或經(jīng)過(guò)第三方機(jī)構(gòu)接盤(pán)甚至不良資產(chǎn)處理，信托公司還會(huì)繼續(xù)走一個(gè)剛性?xún)陡兜乃悸?，投資者受損失的可能性不大。”

顯然，從過(guò)往事例來(lái)看，盡管危機(jī)頻出，但幾乎所有信托兌付危機(jī)最后都以相關(guān)機(jī)構(gòu)含淚“剛兌”和投資者虛驚一場(chǎng)收尾。

分析人士認(rèn)為，之所以“剛兌”，主要是因?yàn)樾磐泄咀陨頍o(wú)法承擔(dān)違約的后果。違約一旦成為事實(shí)，必將對(duì)公司的品牌形象帶來(lái)毀滅性打擊，其后續(xù)發(fā)行的產(chǎn)品也將陷入無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的絕境，沒(méi)人敢充當(dāng)?shù)谝粋€(gè)吃螃蟹的人;其次，目前信托業(yè)的規(guī)模已經(jīng)非常龐大，投資人的信心都建立在剛性?xún)陡兜幕A(chǔ)上，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的缺失促使很多投資者通過(guò)四處借貸甚至變賣(mài)家產(chǎn)以認(rèn)購(gòu)信托產(chǎn)品，一旦發(fā)生違約，必將引發(fā)市場(chǎng)恐慌，信托業(yè)整體信用危機(jī)隨之而來(lái)，危機(jī)甚至可能沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

同樣，對(duì)于已經(jīng)下行的房地產(chǎn)信托來(lái)說(shuō)，剛性?xún)陡稒C(jī)制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產(chǎn)高管對(duì)《英才》記者稱(chēng)，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風(fēng)險(xiǎn)升高，與之相對(duì)投資者必然會(huì)要求更高的收益率?！?/p>

今年2月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布或預(yù)告2014年報(bào)的73家上市房企中，業(yè)績(jī)下滑的超過(guò)一半。與業(yè)績(jī)下滑相對(duì)的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)研報(bào)告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現(xiàn)了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達(dá)到12.3%，而信托融資成本則高達(dá)17.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際融資成本可能比這個(gè)數(shù)據(jù)更高。

信托業(yè)謀變

盡管兜底機(jī)制讓投資者吃下了定心丸，但這并不利于中國(guó)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，信托業(yè)務(wù)收入仍是信托公司的主要收入來(lái)源，2014年上述49家信托公司實(shí)現(xiàn)信托業(yè)務(wù)收入共計(jì)544億元，在總收入中占比高達(dá)69.3%。剛性?xún)陡恫淮蚱?，風(fēng)險(xiǎn)與收益則不會(huì)成正比，因此全社會(huì)資金價(jià)格的定價(jià)也不可避免被扭曲。

在銀監(jiān)會(huì)機(jī)構(gòu)改革中，一項(xiàng)重大組織架構(gòu)調(diào)整就是專(zhuān)門(mén)設(shè)立了“信托監(jiān)督管理部”，從原非銀部分離出信托部，專(zhuān)司對(duì)信托業(yè)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管職責(zé)。同時(shí)，中國(guó)信托業(yè)保障基金已于2014年12月12日獲國(guó)務(wù)院同意設(shè)立，用來(lái)應(yīng)付可能出現(xiàn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

或許這些轉(zhuǎn)型努力不能在短期內(nèi)得到顯著收效，但來(lái)自用益信托工作室的報(bào)告仍舊為2015年的房地產(chǎn)信托投資帶來(lái)了一絲春風(fēng)。該研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著降息周期的到來(lái)，貨幣政策趨向?qū)捤桑康禺a(chǎn)信托依然有行情。但仍應(yīng)規(guī)避庫(kù)存壓力大的三、四線城市和資質(zhì)較差的房地產(chǎn)公司。