物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理研究

向茂琳

摘 要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)也獲得了廣闊的發(fā)展空間。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在獲得較快發(fā)展的同時(shí)也遭遇了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而物業(yè)管理水平的高低和小區(qū)普通居民的生活水平有著直接關(guān)系。目前物業(yè)管理公司在提高外部管理質(zhì)量的同時(shí)還需要關(guān)注公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管控，只有這樣才能提高物業(yè)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、引言

物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)日常活動(dòng)的管理運(yùn)營(yíng)，并對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進(jìn)行必要維護(hù)以保障小區(qū)業(yè)主的正常生活水平和質(zhì)量。目前我國(guó)眾多物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量和管理水平已經(jīng)有了明顯提高，新式管理模式給物業(yè)運(yùn)營(yíng)和業(yè)主帶來(lái)了巨大的便利。但隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理公司只有對(duì)自身素質(zhì)及服務(wù)水平進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，才能在劇烈競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)生存的步伐。因此物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理。財(cái)務(wù)管理實(shí)質(zhì)上就是物業(yè)管理公司對(duì)企業(yè)自有資金的運(yùn)行進(jìn)行有效管控，物業(yè)管理的整個(gè)流程包括了設(shè)備出租購(gòu)買(mǎi)、資金籌集使用、材料耗費(fèi)等，其中涉及財(cái)務(wù)管理的項(xiàng)目主要是財(cái)產(chǎn)投資融資、固定資產(chǎn)的管理、租金收入支出項(xiàng)目管理等。而物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)管理主要是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，但仍然包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)拓展風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。因此，物業(yè)管理公司如何拓寬自己業(yè)務(wù)范圍，開(kāi)闊生存空間，成為物業(yè)管理公司需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）部分物業(yè)管理公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性較差，風(fēng)險(xiǎn)管理制度欠缺。目前，部分物業(yè)管理公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性較差，無(wú)法對(duì)企業(yè)所涉及的眾多較為靈活的會(huì)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行有效核算。這樣使得不同的物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)指標(biāo)缺乏比較性，難以有效衡量企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平。同時(shí)，部分物業(yè)管理公司對(duì)于企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏完整的制度，難以有效對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，造成自身可能出現(xiàn)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)而不自知。例如，F(xiàn)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)A市某大型花園洋房小區(qū)的物業(yè)管理，管理主要包括治安管理、綠化植被維護(hù)、停車(chē)位的控制等。由于該花園洋房小區(qū)均為多層建筑，因此在電梯維護(hù)、監(jiān)控安全維護(hù)等方面投入較多資金，物業(yè)投入資金超出企業(yè)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這給該公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。后經(jīng)公司管理層查實(shí)，企業(yè)缺少對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管控制度，造成對(duì)于未交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象并未及時(shí)采取措施，同時(shí)對(duì)于未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本并未進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

（二）部分物業(yè)管理公司缺乏有效內(nèi)控制度和手段。由于物業(yè)管理公司一般屬于地域性公司，公司的規(guī)模相對(duì)生產(chǎn)型企業(yè)較小，且企業(yè)業(yè)務(wù)大多屬于勞動(dòng)力密集型業(yè)務(wù)，因此公司投入的主要成本為人力成本。同時(shí)由于物業(yè)管理公司日常涉及業(yè)務(wù)雖然所涉資金額較小，但是業(yè)務(wù)數(shù)量卻較大，因此對(duì)于控制企業(yè)人力成本又帶來(lái)了更大難度。目前部分物業(yè)管理公司缺乏有效內(nèi)部控制制度和手段，對(duì)企業(yè)的人力成本進(jìn)行有效管控，造成重復(fù)性工作現(xiàn)象大量存在，造成的人力浪費(fèi)增加了企業(yè)成本，也為企業(yè)開(kāi)展日常工作帶來(lái)了一定難度。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司大多規(guī)模較小，因此并未設(shè)立專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部控制職能部門(mén)，造成企業(yè)在日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)、成本花費(fèi)方面記賬存在紕漏，給企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）部分物業(yè)管理公司的管理者不重視企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)把控。在過(guò)去，我國(guó)物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，即誰(shuí)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，誰(shuí)就需要進(jìn)行該項(xiàng)目的物業(yè)管理。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)從這種傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪飿I(yè)經(jīng)營(yíng)模式。通過(guò)物業(yè)管理公司承接項(xiàng)目物業(yè)，配備專(zhuān)業(yè)人才從事專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。但是目前，我國(guó)部分物業(yè)管理公司由于管理者目光短淺，將企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)框固在從事簡(jiǎn)單小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生清潔保護(hù)及環(huán)境有效綠化，而未用發(fā)展的眼光看待物業(yè)管理業(yè)務(wù)。造成管理者不重視企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)把控的現(xiàn)象多有發(fā)生，最終造成企業(yè)資源浪費(fèi)、信息不對(duì)稱(chēng)等不良事件出現(xiàn)。

三、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的舉措

（一）增強(qiáng)物業(yè)管理公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性，建立有效風(fēng)險(xiǎn)管理制度。想要增強(qiáng)物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理方面的水平，首先需要不斷增強(qiáng)物業(yè)管理公司內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的總括性并及時(shí)建立合理有效的風(fēng)險(xiǎn)管理制度應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展。想要增強(qiáng)物業(yè)管理公司的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性，首先需要對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的日常工作業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)全面的了解，只有這樣才能編制出合理有效的會(huì)計(jì)核算科目。物業(yè)管理公司在進(jìn)行日常會(huì)計(jì)核算管理時(shí)，對(duì)于款項(xiàng)不明確或者金額存在一定疑問(wèn)的項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查監(jiān)督，防止虛報(bào)成本等惡性事件的發(fā)生。為了增強(qiáng)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理水平還需要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。對(duì)于包括項(xiàng)目招投標(biāo)及項(xiàng)目預(yù)測(cè)算等內(nèi)容進(jìn)行提前預(yù)測(cè)判斷，通過(guò)完整有效的風(fēng)險(xiǎn)管理制度可以及時(shí)有效預(yù)判企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)遭到不可逆生存危機(jī)的可能性。

（二）建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的舉措，物業(yè)管理公司需要對(duì)自身內(nèi)部控制水平進(jìn)行提高，重要方式就是建設(shè)較為完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度。為了建設(shè)完善的物業(yè)管理公司內(nèi)部控制制度，企業(yè)需要根據(jù)自身情況進(jìn)行制度的量身定制，切不可照搬其他公司的內(nèi)部控制制度。在調(diào)查了解企業(yè)自身情況時(shí)需要認(rèn)真判斷企業(yè)自身存在的在內(nèi)部控制方面的問(wèn)題，對(duì)于重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析。目前物業(yè)管理公司大多從事小區(qū)或單位的物業(yè)管理工作，而是否從事某項(xiàng)目的物業(yè)管理需要物業(yè)管理公司進(jìn)行有效前期調(diào)查并進(jìn)行預(yù)測(cè)算收費(fèi)，因此內(nèi)部控制制度建設(shè)過(guò)程中需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)測(cè)算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止因內(nèi)部控制失靈造成企業(yè)虧損或者無(wú)法達(dá)成預(yù)期收益目標(biāo)等事故發(fā)生。內(nèi)部制度的建設(shè)不單單是一個(gè)部門(mén)的事情，很多物業(yè)管理公司目前建立的內(nèi)部控制制度主要涉及日常運(yùn)營(yíng)部門(mén)，和忽略了后勤及財(cái)務(wù)部門(mén)的內(nèi)部控制，這造成了企業(yè)內(nèi)部控制缺乏連貫性和完整性，難以控制企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要加強(qiáng)監(jiān)督制度的建設(shè)與實(shí)施，逐步營(yíng)造權(quán)責(zé)分明，出事故第一責(zé)任人負(fù)責(zé)到底的公司環(huán)境以強(qiáng)化員工的責(zé)任感。

（三）提高物業(yè)管理公司的管理者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)把控的重視程度。提高物業(yè)管理公司的管理者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)把控的重視程度是物業(yè)管理司提高自身財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的重要措施。只有公司管理者意識(shí)到財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，相關(guān)的制度才能得到及時(shí)有效的落實(shí)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。物業(yè)管理公司的管理者需要加強(qiáng)自身對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理及風(fēng)險(xiǎn)把控的意識(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司大多為私有企業(yè)，且管理者一般多為創(chuàng)立者。管理者的言談思想對(duì)于員工會(huì)產(chǎn)生重要的影響，只有管理者逐步重視企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理和風(fēng)險(xiǎn)把控才能促使企業(yè)員工逐步意識(shí)到財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并將內(nèi)部控制制度真正落到實(shí)處。因此只有加強(qiáng)對(duì)其培訓(xùn)教育，才能逐步提高企業(yè)整體內(nèi)部控制水平和財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)的管理能力?？梢酝ㄟ^(guò)組織專(zhuān)門(mén)的講座或者進(jìn)行技能培訓(xùn)等方式來(lái)逐步加強(qiáng)企業(yè)員工的財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理水平以最終達(dá)到提高企業(yè)財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)管理水平的目標(biāo)。

結(jié)語(yǔ)：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)必然獲得較快速度的發(fā)展。在當(dāng)前這種形勢(shì)下，物業(yè)管理公司必須發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，摒棄不良生產(chǎn)控制行為，以不斷增強(qiáng)企業(yè)在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，以獲得較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。同時(shí)物業(yè)管理公司還需要通過(guò)多種手段降低企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，不斷拓寬企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)空間，提高物業(yè)管理公司的盈利水平，以最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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