對(duì)售樓處包裝設(shè)計(jì)的分析與研究

楊喆翔

摘要：售樓處是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)并逐漸發(fā)展成的一種獨(dú)立的建筑形式，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，售樓處的包裝設(shè)計(jì)也日趨理想化。通過(guò)對(duì)售樓處發(fā)展階段、類型、基本功能及特點(diǎn)的研究，深入分析了對(duì)售樓處的包裝設(shè)計(jì)的具體措施。

售樓處是一個(gè)信息節(jié)點(diǎn)，連接著商品，買方和賣方。從一般意義上講，售樓處是為購(gòu)房者提供一個(gè)良好的看房環(huán)境的服務(wù)性建筑，但在深層含義上，卻是整個(gè)待售樓盤的形象標(biāo)志，所以，它對(duì)建筑外形和室內(nèi)外環(huán)境的要求都很高。外形要求新穎、別致，能抓住人的視線；環(huán)境設(shè)計(jì)要讓人感到舒適、優(yōu)雅。同時(shí)從購(gòu)房者的心理出發(fā)，設(shè)計(jì)要處處顯其精致，滿足人們購(gòu)房時(shí)所特有的挑剔心理。

一、售樓處的主要類型

（一）獨(dú)立的售樓處

1.單獨(dú)建造

這種情況下的售樓處，是由房地產(chǎn)開發(fā)商在其項(xiàng)目土地范圍內(nèi)劃出小塊空地，或在其項(xiàng)目土地附近租用小塊土地。其用地大多緊靠正在建設(shè)中的項(xiàng)目，并且在緊鄰馬路的一側(cè)或人流量大的區(qū)域，以便于吸引人流，促進(jìn)銷售。這種售樓處施工時(shí)間緊，壽命短，經(jīng)濟(jì)效益不高。但由于它的規(guī)模小，限制少，功能比較簡(jiǎn)單，在設(shè)計(jì)上比較容易出效果。

2.舊房改造

利用項(xiàng)目土地內(nèi)比較完整的舊房改造而成。與單獨(dú)建造相比，一般來(lái)說(shuō)，裝修花費(fèi)較少，施工比較快捷，而且，將來(lái)不用的時(shí)候拆除也很方便，整體成本不高，對(duì)環(huán)境的影響也比較小。它的缺點(diǎn)在于地點(diǎn)比較固定，缺乏單獨(dú)建造時(shí)在選址上的靈活性。

（二）售樓處作為建筑整體功能的一部分

最常見的就是將房地產(chǎn)公司所屬的已建成的辦公樓或?qū)懽謽莾?nèi)的辦公室作為售樓處使用。另一種情況是房地產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的樓盤首層的部分面積作為售樓處使用。另外還有租用門面作為售樓處，多數(shù)是租用繁華地段的商業(yè)門面，少數(shù)是租用臨近住宅樓的底層住宅。這種方式多為小型房地產(chǎn)公司所采用，或作為大房地產(chǎn)公司在主要售樓處之外的分散售樓點(diǎn)而出現(xiàn)。一般均安排了看房的專車前往項(xiàng)目所在地。

二、售樓處的基本功能及特點(diǎn)

（一）售樓處的基本功能

建筑形式多樣、建筑用材新、科技含量高，是售樓部的基本特點(diǎn)。售樓處面積從幾百平方米到數(shù)千平方米不等，售樓和展示是其主要功能。一般售樓處功能主要分為接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、簽約區(qū)和內(nèi)部管理用房五大區(qū)，有的將接待區(qū)和洽談區(qū)合并，也有的將樣板房區(qū)設(shè)在售樓處中，較大型的售樓處還設(shè)置了兒童活動(dòng)等專門的區(qū)域。接待區(qū)、洽談區(qū)面積較大，有休閑性質(zhì)，氣氛輕松，座具和陳設(shè)的擺放頗有講究，目的是積聚人氣又互不影響，便于銷售人員擇位。簽約區(qū)主要由簽約室、按揭室、律師室、收銀室組成。內(nèi)部管理區(qū)主要是指一般管理人員和營(yíng)銷人員的辦公場(chǎng)所。

（二）售樓處的主要特點(diǎn)

1.臨時(shí)性

建筑商品的交易和其他的商品相比，建筑商品的地點(diǎn)是固定的，銷售和購(gòu)買者是接近商品的，而且主要的交易是單次性的，在比較短期內(nèi)完成的。交易完成，承擔(dān)交易行為的建筑便沒有了存在的理由。

2.展示性

售樓處建筑性質(zhì)的特殊性，決定了它所要展示的對(duì)象，不是它自身，而是將要出售的期房或者現(xiàn)房，即焦點(diǎn)不在其自身，而在其所展示的對(duì)象。這一點(diǎn)和博物館很相似。因此，售樓處內(nèi)的顯著位置都安放了展板、模型和其他宣傳資料，加深顧客對(duì)樓盤的了解。

3.通透性

出于展示和吸引人流的需要，售樓處外立面都是以玻璃為主，保持通透感，讓外面人對(duì)里面一目了然。是商業(yè)建筑的一大特點(diǎn)，用透明的外表，表現(xiàn)出歡迎的態(tài)勢(shì)，增加行人的好奇心和關(guān)注度，也增加交易的機(jī)會(huì)。

4.流動(dòng)性

售樓處與其他銷售場(chǎng)所相比，對(duì)象流動(dòng)性更大。這是就人們的停留時(shí)間和交往頻率來(lái)說(shuō)的。一般的銷售場(chǎng)所，人們停留時(shí)間長(zhǎng)，而且來(lái)往頻繁。而在售樓處，前來(lái)光顧的人們以看樓買房的人為主，目的性比較強(qiáng)，不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間停留、駐足。

三、售樓處的包裝設(shè)計(jì)

（一）實(shí)現(xiàn)功能擴(kuò)展

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及科技的飛速發(fā)展，現(xiàn)在的買家日益理性，已經(jīng)不滿足過(guò)去那種單純的、直接的、被動(dòng)的“一對(duì)一”的洽談方式，而是要求在購(gòu)房咨詢過(guò)程中得到更自由、更開放、更平等的交流與咨詢空間。為了滿足這種心理上的成熟需求，目前越來(lái)越多的發(fā)展商在售樓處引入了眾多的高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加客戶獲取信息的來(lái)源，拓展樓盤的多元化展示途徑，創(chuàng)造一個(gè)互動(dòng)式的購(gòu)房過(guò)程平臺(tái)，從而提高購(gòu)房者對(duì)樓盤檔次、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的認(rèn)可，也大大增加了樓盤的附加值。

（二）完善現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境

目前，絕大多數(shù)的樓盤在售樓處的設(shè)計(jì)裝修上，都有一個(gè)明顯的趨勢(shì)，即展銷廳實(shí)現(xiàn)會(huì)所化。這種趨勢(shì)主要表現(xiàn)在部分展銷中心的設(shè)計(jì)中，除了在裝修方面重點(diǎn)滿足日常咨詢、服務(wù)功能、整體環(huán)境特別是公共部分的綠化外，還將酒吧、咖啡廳、兒童話動(dòng)場(chǎng)地等未來(lái)會(huì)所中的個(gè)別功能引入其中（如圖1所示），著力在客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢的過(guò)程中，營(yíng)造一種輕松、自由超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進(jìn)一步的心理暗示方式增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的感染力和誘導(dǎo)力。但是這種包裝方式不能生搬硬套，而是需要在項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目具體所要傳遞的生活理念或狀態(tài)予以創(chuàng)新和取舍。

（三）現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境控制

關(guān)于展示中心的環(huán)境控制，其中重點(diǎn)之一即是看樓通道的位置?？礃峭ǖ朗菍⑹蹣翘幒蜆潜P緊密連接的重要一環(huán)。由于購(gòu)房者越來(lái)越強(qiáng)烈的平等交易愿望，加之一些特殊原因如現(xiàn)場(chǎng)工地環(huán)境、小區(qū)道路等影響，現(xiàn)在大多數(shù)樓盤在銷售過(guò)程中會(huì)將售樓處修建在樓體實(shí)體之中。因此，看樓通道在一定程度上成為影響消費(fèi)者購(gòu)房心態(tài)的因素之一。在包裝看樓通道時(shí)一定要注意通風(fēng)、采光，而且要增強(qiáng)看樓通道的附加功能，通過(guò)巧妙的處理，不僅可以緩解購(gòu)房者的不適感，甚至能夠起到促進(jìn)其購(gòu)買欲望的積極作用。

（四）把握設(shè)計(jì)趨勢(shì)

售樓處的設(shè)計(jì)、包裝構(gòu)成了銷售賣場(chǎng)的一大閃亮賣點(diǎn)。目前市場(chǎng)中流行的設(shè)計(jì)趨勢(shì)主要有：

1.時(shí)尚化

售樓處在進(jìn)行樓花銷售的階段，是極佳的促銷工具。在樓盤形象尚未完全表現(xiàn)出來(lái)之前，以現(xiàn)代的裝修風(fēng)格、時(shí)尚的室內(nèi)布置給購(gòu)房者勾勒出一片想象的天空，以撲面而來(lái)的、不容拒絕的現(xiàn)代都市時(shí)尚感促進(jìn)客戶接受項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式，激發(fā)其購(gòu)買欲望。

2.智能化

隨著高科技、智能化的不斷發(fā)展，樓盤智能化也隨之不斷提高與普及。社區(qū)的智能化系統(tǒng)目前已經(jīng)成為評(píng)定樓盤的基本數(shù)據(jù)之一。重點(diǎn)應(yīng)該放在細(xì)微之處，如室內(nèi)空間的全智能監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)生間內(nèi)的熱冷水控制系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)換氣系統(tǒng)、背景音樂等通過(guò)這些細(xì)小但又與生活密切相關(guān)的高科技功能系統(tǒng)，表現(xiàn)對(duì)整個(gè)居家生活質(zhì)量的提升與發(fā)展。

3.環(huán)保化

環(huán)保理念日漸被各個(gè)行業(yè)所接受和認(rèn)同，在房地產(chǎn)行業(yè)中更是如此。人居文明成了購(gòu)房者考慮的重要因素，因此在售樓處中，多采用各類環(huán)保、新型的裝飾材料、涂料以及天然的木材、石材作為售樓處的主要用材，給予購(gòu)房者一種消費(fèi)引導(dǎo)，有利于完善項(xiàng)目的社會(huì)形象，順應(yīng)社會(huì)及本行業(yè)的發(fā)展潮流。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)售樓處的包裝設(shè)計(jì)，在體現(xiàn)廣告功能的基礎(chǔ)上，還應(yīng)體現(xiàn)待售樓盤的產(chǎn)品定位、風(fēng)格、品質(zhì)等，用建筑語(yǔ)匯建造一個(gè)信息平臺(tái)，讓購(gòu)房者通過(guò)間接的感受得到心理上的認(rèn)同。因待售樓盤性質(zhì)不同，銷售方法大相徑庭，通過(guò)對(duì)售樓處的包裝設(shè)計(jì)，表達(dá)不同的建筑特征，猶如一個(gè)智慧的舞者，因觀眾不同展現(xiàn)不同的肢體語(yǔ)言，在盡可能滿足市場(chǎng)需求的前提下，竭力營(yíng)造一個(gè)服務(wù)于社會(huì)的人性化場(chǎng)所。

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【作者單位：遼寧師范大學(xué)海華學(xué)院】