金融危機下的房地產(chǎn)企業(yè)風險管理管窺

盧祈錚

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的支柱型產(chǎn)業(yè)，當前全球金融危機給中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了極大的負面影響，加強風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的關鍵，房地產(chǎn)企業(yè)若能合理規(guī)避風險則有利于刺激房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。該文概述了房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理的基本內(nèi)容，闡述了金融危機對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響，分析了金融危機下我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，探討了加強房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的相關措施。

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，而當前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理意識相對薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強風險管理，提高風險防范意識，吸收先進的風險管理理念，強化企業(yè)的風險管理實踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的風險管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競爭力。

1房地產(chǎn)風險管理基本內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營風險的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營受許多不確定性因素影響，往往會產(chǎn)生較大的風險，房地產(chǎn)經(jīng)營風險主要分為系統(tǒng)風險和個別風險。系統(tǒng)風險即為市場風險，是一種不可控的經(jīng)營風險，主要包括購買力風險、周期風險、利率風險、政策風險，市場供應風險、變現(xiàn)風險等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中同時也存在可控風險，個別風險即為能通過投資組合分散抵消的可控風險。房地產(chǎn)經(jīng)營個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、未來運營費用風險、持有期風險等。

房地產(chǎn)經(jīng)營風險管理。房地產(chǎn)風險管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中對可能遇到的風險及時進行預測、識別、評估，在科學分析的基礎上有效處置風險，合理規(guī)避風險，爭取以最低成本實現(xiàn)經(jīng)營風險最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展。風險管理的本質(zhì)是加強對不確定性因素的管理，這種經(jīng)營過程中的不確定性一方面會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強風險管理不僅要做到將經(jīng)營風險降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機遇。風險管理體系包括風險管理計劃、風險識別、風險定性分析、風險定量分析、風險應對措施、風險監(jiān)控等內(nèi)容，風險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進行風險管理時需做到及早發(fā)現(xiàn)風險、及早采取措施規(guī)避風險，適當?shù)娘L險規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風險管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)風險管理目標的設置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)整風險管理目標，風險管理目標一般分為損失前目標和損失后目標兩種。事前目標的設置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟性、合法性，增強全體員工的風險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風險損失帶來的負面效應，履行相應的社會義務，承擔相應的社會責任。事后目標的設置應充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關，保障企業(yè)日后具有長遠發(fā)展的能力，盡可能減少風險損失帶來的負面影響，為企業(yè)樹立良好的社會形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。

2金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

金融危機給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。金融危機大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風險。金融危機會帶來變現(xiàn)風險，不利于刺激消費需求，房地產(chǎn)項目投資減少，市場成交量銳減，抗風險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會因金融債務問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機往往會增加未來經(jīng)營的不確定性，會在一定程度上影響消費者的消費積極性，削弱消費者的消費能力，消費市場的消費能力減弱也會削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場供大于求，屬于買方市場，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。

金融危機給房地產(chǎn)投資帶來的機遇。金融危機導致市場的不確定性，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機遇。歐美市場資產(chǎn)貶值國內(nèi)有利于國內(nèi)部分實力較強的企業(yè)到歐美進行投資，市場上部分沒有受到金融危機沖擊的投資基金則可以通過設立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國中小城市的房地產(chǎn)市場進行股權投資，創(chuàng)造良好的投資效益。

3金融危機下我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況

企業(yè)表面盈利，實際風險增長。當前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態(tài)勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實際經(jīng)營狀況不容樂觀。受金融危機的影響，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應債務，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風險大等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長貢獻來自于非主營業(yè)務增長，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務盈利能力堪憂。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨諸多風險。金融危機往往會導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設投入等戰(zhàn)略風險，給公司增長、股東價值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負面影響。金融危機帶來的通貨膨脹使得消費市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營管理不善往往也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風險，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營至關重要，因此當企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務流程出現(xiàn)問題時也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風險。金融危機引發(fā)的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業(yè)帶來資不抵債的財務風險，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，甚至會出現(xiàn)資金鏈斷裂。

4加強房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的相關措施

及時監(jiān)控市場變化評估經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需認真分析市場經(jīng)濟環(huán)境，實時監(jiān)控市場變化，及時識別企業(yè)在經(jīng)營管理中的風險，對經(jīng)營風險做出準確評估并進行科學系統(tǒng)分析，采取合適的風險應對措施，制定嚴密的風險應對方案，合理規(guī)避風險。

加強內(nèi)部風險防范。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)建設項目投資決策時需要進行可行性研究分析，企業(yè)需重視對市場需求預測和競爭情況的分析，確保房地產(chǎn)相關項目決策的科學性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營不善帶來的經(jīng)濟損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點，合理編制資金使用計劃，加強建設項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營者需重視多方案的設計和選擇，加強合同管理，加強企業(yè)與有關部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應的財務風險警戒線并嚴格執(zhí)行財務監(jiān)控警示制度。

建立全面管理體系，增強抗風險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風險。調(diào)整經(jīng)營模式，提高經(jīng)營管理的標準化水平，明確項目定位，細分目標客戶市場，盡可能避免因經(jīng)營管理不善帶來的風險。提高產(chǎn)品價值，整合價值鏈，提高企業(yè)的核心競爭力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的抗風險能力。

金融危機不僅給我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)，也帶來的新的發(fā)展機遇，受金融危機的影響，表面上我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力上升，實際經(jīng)營狀況不容樂觀。為加強房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理，企業(yè)管理者需及時監(jiān)控市場變化，評估市場風險，加強內(nèi)部風險防范，建立全面管理體系，提高企業(yè)抗風險能力，幫助企業(yè)合理規(guī)避風險。

（作者單位：中國社會科學院研究生院）