淺談如何做好非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目及其合同招標(biāo)管理工作

鄭濤

摘 要：供電企業(yè)的房屋建筑規(guī)模大、數(shù)量多、分布廣、種類齊，每年必須進(jìn)行維修和保養(yǎng)，用于相關(guān)的非生產(chǎn)性修理資金投入會(huì)占到資產(chǎn)原值的3%～5%左右。非生產(chǎn)性零星維修具有不確定性、類別零散和一些維修費(fèi)用小等特點(diǎn)，不便于頻繁招標(biāo)詢價(jià)。建立符合供電企業(yè)管理實(shí)際的建筑物、構(gòu)筑物維修項(xiàng)目管理流程細(xì)則和施工合同招標(biāo)，可以使維修效率得到提高，并能保證工程按質(zhì)按量完成。

關(guān)鍵詞：非生產(chǎn)性；維修項(xiàng)目管理；合同招標(biāo)管理

中圖分類號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）29-0149-02

供電企業(yè)屬大型國(guó)有企業(yè)，由于管理原因在各個(gè)鎮(zhèn)街都有相應(yīng)物業(yè)，建筑物、構(gòu)筑物存在占地面積廣，各建筑物構(gòu)筑物投運(yùn)年限及質(zhì)量不相同，房屋資產(chǎn)價(jià)值大等特點(diǎn)。資產(chǎn)總額大、種類多，每年投入的日常保養(yǎng)資金達(dá)500萬元以上。每年為保證建筑物、構(gòu)筑物按原有效能使用，必須通過房屋零星維修施工。規(guī)范項(xiàng)目管理和細(xì)化合同招標(biāo)，使得非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目開展工作規(guī)范，同時(shí)節(jié)約了維修資金，取得了實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。

房屋等建筑物、構(gòu)筑物零星維修具有不確定性、種類零星和費(fèi)用少等特點(diǎn)，選擇施工單位和項(xiàng)目管理的難度較大。如何確定采用的招標(biāo)方式選擇施工單位十分有必要，所以在工程開展和立項(xiàng)的前提非常有必要。

1 非生產(chǎn)性維修的立項(xiàng)管理

構(gòu)成建筑物及構(gòu)筑物的資產(chǎn)分類繁多，形成復(fù)雜，但每項(xiàng)資產(chǎn)如果不能得到及時(shí)維修就會(huì)降低或直接影響供電企業(yè)的生產(chǎn)工作。但市場(chǎng)上針對(duì)各類資產(chǎn)維修的資質(zhì)越來越細(xì)分化，例如：電梯的維修需要專業(yè)特種設(shè)備維修或改造資質(zhì)，消防系統(tǒng)維修也要滿足相關(guān)的消防許可單位。

所以，項(xiàng)目在立項(xiàng)環(huán)節(jié)必須將年度資產(chǎn)進(jìn)行分類，才能管理好年度維修項(xiàng)目工作。一般來說，供電企業(yè)的建筑物、構(gòu)筑物包含的資產(chǎn)分類分成以下11種：①建筑方面（基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌筑及抹灰、防水及相關(guān)的二次裝修、建筑物給排水）；②高低壓配電；③水電、燃?xì)猓虎芟老嚓P(guān)（防火門，消防系統(tǒng)）；⑤弱電專業(yè)工程（網(wǎng)絡(luò)、門禁、自動(dòng)識(shí)別安保設(shè)備、監(jiān)控、安保等）；⑥電梯專業(yè)工程；⑦（中央）空調(diào)工程；⑧辦公設(shè)備（復(fù)印機(jī)打印機(jī)）；⑨廚房設(shè)備；⑩幕墻工程；11 其他（筆者接觸過樓頂大型廣牌拆除，必須聘請(qǐng)專業(yè)的爆破公司的情形）在立項(xiàng)之初把相關(guān)專業(yè)的維修分開立項(xiàng)，以有利于符合資質(zhì)的單位進(jìn)行招投標(biāo)行為，如果立項(xiàng)混合，造成應(yīng)標(biāo)單位資質(zhì)不符，標(biāo)的無報(bào)名或少單位報(bào)名的情況，將會(huì)影響招標(biāo)結(jié)果。

2 項(xiàng)目下達(dá)后的施工單位確定

一般年度預(yù)算下達(dá)在每年的2月份左右，項(xiàng)目?jī)?nèi)容的不確定性，各處維修發(fā)生的時(shí)間不確定，建筑物、構(gòu)筑物所在的地域有近有遠(yuǎn)，對(duì)每個(gè)細(xì)小維修預(yù)算的編制，成為制約項(xiàng)目開展的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

非生產(chǎn)性零星維修具有不確定性、類別零散和一些維修費(fèi)用小等特點(diǎn)，在實(shí)際工作過程中采用定額或清單計(jì)價(jià)都不便于準(zhǔn)確計(jì)算維修費(fèi)用。施工單位容易因材料浪費(fèi)、金額小、單次施工組織難、窩工等原因造成造價(jià)虛高。因?yàn)樯鲜鰡栴}，無論是項(xiàng)目經(jīng)理還是專業(yè)的造價(jià)公司都難以對(duì)結(jié)算合理準(zhǔn)確地審核，分項(xiàng)工程的開展和結(jié)算一拖再拖，產(chǎn)生各種問題和糾紛。導(dǎo)致一面是維修成本虛高，另一方面施工單位因賺不到合理利潤(rùn)而不愿意長(zhǎng)期合作。維修項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收往往各處不一，維修完成后無法保證質(zhì)保期限，對(duì)于施工質(zhì)量的判定，對(duì)于因質(zhì)量缺陷返工重修的認(rèn)定缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。如果施工單位不穩(wěn)定，維修質(zhì)量和時(shí)間都難以保證。

所以，在現(xiàn)行的項(xiàng)目管理制度下，在年度預(yù)算項(xiàng)目下達(dá)后，項(xiàng)目通過招標(biāo)或詢價(jià)等的公平方式選擇出乙方單位，簽訂維修合同，確定維修隊(duì)伍，有利于開展安全、質(zhì)量及進(jìn)度控制等項(xiàng)目管理。

采用分專業(yè)集中招標(biāo)的方式選擇施工單位可以充分引入競(jìng)爭(zhēng)，從而使企業(yè)選擇出有實(shí)力的施工單位。全年來看，分開專業(yè)集中招標(biāo)后，各專業(yè)工程費(fèi)用總額會(huì)達(dá)到幾十萬元甚至幾百萬元，使得競(jìng)標(biāo)的施工單位在投標(biāo)階段會(huì)比較出合理的清單報(bào)價(jià)。

3 招標(biāo)內(nèi)容及招標(biāo)合同的確定

通過招標(biāo)管理可以將全年零星維修費(fèi)用的使用實(shí)現(xiàn)集中審批、集中審核、集中支付。但是，零星維修很多不可預(yù)計(jì)，沒有確定中標(biāo)單位又不能夠開展施工，又成為了問題的關(guān)鍵，這個(gè)問題節(jié)點(diǎn)上，項(xiàng)目的管理可以嘗試以下方式進(jìn)行：

首先，在每年年初進(jìn)行年度房屋零星維修施工合同招標(biāo)，確定施工單位，簽訂年度施工合同，施工合同的結(jié)算條款定為“按實(shí)結(jié)算”，并確定一定比例的質(zhì)量保證金（5%～10%）。對(duì)所涉及的各種繁雜維修項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)的問題和真正施工可能和表面看到的有所差異（比如一處滲水，但不能確定更換的管道長(zhǎng)度）；依據(jù)每年安全風(fēng)險(xiǎn)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，上一年度維修的主要項(xiàng)目和數(shù)量，估計(jì)本年度維修項(xiàng)目和工程量。對(duì)于準(zhǔn)備預(yù)算工程量，對(duì)于極少出現(xiàn)的維修項(xiàng)目（例如消防管破裂等少發(fā)生事項(xiàng) ），可將其工程量暫定為少量單位（如10 m、1只、2 m2、1 m3等）。用這些素材整理的內(nèi)容編制詳細(xì)的項(xiàng)目工程量清單，投標(biāo)單位根據(jù)這些清單報(bào)價(jià)。施工單位依據(jù)自身實(shí)力對(duì)工程量清單逐一填報(bào)價(jià)格。以綜合價(jià)格最低者確定中標(biāo)單位。而經(jīng)投標(biāo)確認(rèn)的單價(jià)做為全年有效且不得以任何理由調(diào)整的依據(jù)。對(duì)于全年維修實(shí)施中遇到招標(biāo)清單中沒有的項(xiàng)目，由中標(biāo)單位先行報(bào)出預(yù)算，經(jīng)雙方協(xié)商并單項(xiàng)交造價(jià)咨詢中介審核再組織實(shí)施，并將該維修項(xiàng)目單價(jià)也做為中標(biāo)單價(jià)年度再次發(fā)生作為依據(jù)。按月對(duì)工程完成情況確認(rèn)工作量，以中標(biāo)單價(jià)為依據(jù)匯總確定工程進(jìn)度結(jié)算費(fèi)用。

其次，上述造價(jià)及相關(guān)工程量及單價(jià)的確認(rèn)必須在招標(biāo)（詢價(jià)）文件和合同約定中明確文字表達(dá)。這樣才能使工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作前移，提高項(xiàng)目開展進(jìn)度的效果。

4 非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目實(shí)施過程管理

維修申請(qǐng)單位或資產(chǎn)管理部門（主體可以為供電所、部門）應(yīng)該做好項(xiàng)目安全管理、交底、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃控制、施工組織及驗(yàn)收等工作。有必要結(jié)合上級(jí)制訂的各項(xiàng)安全管理及施工管理制度，確定資產(chǎn)管理單位在非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)和管理職能（例如：安全管理交由安全員或安全區(qū)代表負(fù)責(zé)），規(guī)范施工流程（進(jìn)場(chǎng)審核、安全技術(shù)交底），規(guī)范驗(yàn)收和結(jié)算工作，將房屋維修管理工作形成一個(gè)具體的管理細(xì)則。在項(xiàng)目完成后，按照制度要求做好驗(yàn)收和結(jié)算等合同覆行管理工作。維修項(xiàng)目完工經(jīng)施工單位自檢合格后可提出驗(yàn)收申請(qǐng)。非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包括審查項(xiàng)目施工方案合法合規(guī)、工程質(zhì)量、安全控制是否按照合同約定、審查竣工資料、復(fù)核工程量和工程造價(jià)。在項(xiàng)目資金預(yù)算完成后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢公司進(jìn)行年度造價(jià)審核，確定項(xiàng)目總體結(jié)算價(jià)格，以避免在實(shí)施過程中有可能產(chǎn)生的錯(cuò)漏等。

5 結(jié) 語(yǔ)

以上是對(duì)非生產(chǎn)性維修項(xiàng)目管理的幾個(gè)問題環(huán)節(jié)的一些看法和工作總結(jié)，非生產(chǎn)性項(xiàng)目雖然繁雜，但是，通過從立項(xiàng)到招標(biāo)到管理細(xì)則細(xì)化，可以達(dá)到提高工作效率和保證生產(chǎn)安全及施工質(zhì)量的共同目標(biāo)。

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