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    小城市城中村改造策略探討

    2015-05-30 10:48:04李智偉
    中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2015年11期
    關(guān)鍵詞:城中村

    李智偉

    【摘要】小城市受經(jīng)濟(jì)、文化、歷史等原因影響,城中村改造策略肯定與大城市不同,本文通過我國中部某小縣城城中形成的原因、存在問題以及改造模式等研究探索,提出合理確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)總量決定改造模式、提高村民軟性補(bǔ)償?shù)炔呗?,希望?duì)此類小城市城中村改造項(xiàng)目提供一些借鑒意義。

    【關(guān)鍵詞】城中村;小城市;改造策略

    1. 城中村形成原因及問題

    “城中村”顧名思義,城市里的村莊,是我國在快速城市化進(jìn)程中,由于各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等等各方面原因,原村鎮(zhèn)聚居地的土地、房屋以及人員社會(huì)關(guān)系就地保留了下來,沒有隨著城市建設(shè)進(jìn)行有機(jī)更新而形成的特殊聚居形式。由于城中村房屋大多以出租為主,因此造成城中村人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜,巨大的尋租空間又使得大量的違規(guī)建筑被塞進(jìn)了“城中村”地區(qū),導(dǎo)致此類地區(qū)更加的擁擠不堪,治安、環(huán)境、公共設(shè)施缺乏、交通不便成為城中村地區(qū)的常態(tài)問題。

    2. 小城市城中村改造大多較為困難的原因

    2.1 拆遷成本高,社會(huì)資本投資意愿小。

    城中村現(xiàn)有建筑密度大,容積率高。因此高昂的拆遷安置成本,巨額的投資,回遷安置面積大,可用于銷售的面積小,投資回報(bào)小,社會(huì)投資??直苤患?,投資意愿極小。

    2.2 政府財(cái)政緊缺,無法完成城中村改造。

    城中村改造所需資金數(shù)額巨大,牽扯問題復(fù)雜,現(xiàn)行改造較為順利的方式是由政府主導(dǎo),由政府完成前期土地開發(fā),然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期征地成本高,縣一級(jí)小城市因政府財(cái)政資金有限,難以大規(guī)模開展此種城中村改造模式。

    2.3 拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低,難以得到村民認(rèn)同。

    由于小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,居民收入水平低下,城中村拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)常參考當(dāng)?shù)厥杖胨剑虼嗽斐尚〕鞘胁疬w安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與大城市相比,處于一個(gè)非常低的水平,大多數(shù)小城市拆遷安置補(bǔ)償款往往都不可能購買當(dāng)?shù)赝让娣e的住房,所以當(dāng)?shù)卮迕褡璧K城中村改造也不足為奇了。

    3. 小城市城中村改造策略

    3.1 基于村民切身利益,合理制定拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

    村民意愿是城中村改造能否順利推行的重要因素,多地出現(xiàn)城中村村民集體阻撓拆遷和群體上訪事件,無不是由于村民利益難以得到保障造成的,本文研究案例所在地位于河南省西部某縣城,是國家南水北調(diào)中線工程水源地,按環(huán)境保護(hù)要求該縣城限制工業(yè)發(fā)展,經(jīng)濟(jì)水平在河南省屬下游水平,長(zhǎng)期以來城中村村民安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低,因此近十年來城中村改造項(xiàng)目幾無推進(jìn)。

    筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn),該縣城核心區(qū)域某村莊改造從2004年立項(xiàng)至今仍無進(jìn)展,原因之一就是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低,村民集體反對(duì)。近期該縣提高了城中村拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),提出了宅基地、安置置換房、臨時(shí)過渡補(bǔ)助及搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等多方位的補(bǔ)償方法,根據(jù)用地種類和土地類別,對(duì)建筑基地面積以外的宅基地進(jìn)行補(bǔ)償,按照宅基地的兩倍面積進(jìn)行安置置換房補(bǔ)償,對(duì)于先期搬遷的住戶還提供臨時(shí)過渡補(bǔ)助和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。如此在時(shí)隔十年之后,該城中村村民全體簽署了同意搬遷協(xié)議書,目前相關(guān)拆遷安置工作正在逐步推進(jìn)中。

    由此可見,合理制定拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),切實(shí)保障村民利益是城中村改造工作的首要條件

    3.2 基于市場(chǎng)總量角度,合理確定改造模式和土地政策。

    城中村改造另外一個(gè)重要的因素就是市場(chǎng)資本,前文提到縣級(jí)城市因?yàn)樨?cái)政資金有限,很難依托政府力量來推動(dòng)城中村改造,那么可依賴的就是市場(chǎng)資本,而市場(chǎng)資本是有逐利性的,因此保證市場(chǎng)資本的盈利點(diǎn)也是小城市城中村改造順利推動(dòng)的條件之一。市場(chǎng)資本最直接的盈利點(diǎn)就是安置房之外的可銷售面積,小城市與大城市不同,人口規(guī)模有限,市場(chǎng)購買力就有限,因此拋開單個(gè)地塊容量限制不談,這個(gè)可銷售面積不可能無限制地增長(zhǎng)上去,所以從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,住房供給達(dá)到飽和之后城中村改造項(xiàng)目就很難獲得市場(chǎng)資本的青睞了。

    以本文研究案例所在縣城為例,總縣城人口規(guī)模至2020年為30萬人,根據(jù)上位總體規(guī)劃,本次8km2研究范圍之內(nèi)最高可容納人口規(guī)模為10萬人,按照當(dāng)?shù)厝司≌瑯?biāo)準(zhǔn),此范圍內(nèi)最高可消化460萬m2的住房,而根據(jù)上文提到拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),將規(guī)劃范圍內(nèi)所有城中村都進(jìn)行整體拆遷重建,近拆遷安置房就需要約800萬m2,可供20萬人居住,因此從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度,所有城中村都采用拆遷改造模式是不可能的。而在如何確定該區(qū)域城中村改造模式上,筆者所在項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)采用了市場(chǎng)總量預(yù)測(cè)的辦法,結(jié)合該縣城公共設(shè)施、道路交通的實(shí)施計(jì)劃以及城中村的特色風(fēng)貌等因素,確定了少量城中村采用拆遷整改的模式,而大部分邊緣城中村則采用風(fēng)貌整治的模式,這也符合國家關(guān)于依據(jù)城市自身特色制定城中村改造模式的政策。

    如此在研究范圍內(nèi),最終通過分批分計(jì)劃改造城中村確定所有住房供給量為500萬m2。而且在總量中市場(chǎng)可銷售的商品房的量為78萬m2,這就要求當(dāng)?shù)卣谥贫ㄍ恋毓┙o政策時(shí),一定是在78萬m2建筑面積的總量下控制土地供給,一旦突破這個(gè)總量,市場(chǎng)就會(huì)擠壓城中村改造項(xiàng)目中的資本盈利點(diǎn),失去盈利點(diǎn)城中村改造自然也就無法順利推進(jìn)了。

    3.3 基于村民精神需求,提高村民軟性補(bǔ)償。

    此外,小城市城中村村民文化程度較低,收入來源單一,對(duì)領(lǐng)地宗族有天生的依賴感。因此在城中村改造過程中要注重村民的文化素養(yǎng)提升,生活技能的培養(yǎng),在經(jīng)濟(jì)和住房補(bǔ)償之外提高村民的軟性補(bǔ)償,讓他們接受新的思想,對(duì)離開故土不那么恐懼,這也是有序推進(jìn)城中村改進(jìn)的有效策略之一。

    4. 結(jié)語

    小城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低,社會(huì)資本關(guān)注較少,因此在城中村改造過程中,更應(yīng)精打細(xì)算,從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等各個(gè)方面綜合權(quán)衡。本文希望通過我國中部較為典型的小縣城城中村改造策略探索,對(duì)此類小城市城市村改造模式提出經(jīng)驗(yàn)借鑒,尤其是政府決策層面要始終把村民利益放在首位,心中始終有個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿,對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘械氖袌?chǎng)總量合理預(yù)判,方能有序有效推進(jìn)城中村改造工作。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陶然,王瑞民.城中村改造與中國土地制度改革:珠三角的突破與局限[J].國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014,(3):26-55

    [2]張俠,趙德文,朱曉東,彭補(bǔ)拙.城中村改造中的利益關(guān)系分析與應(yīng)對(duì)[J].經(jīng)濟(jì)地理,26卷(3):496-499.

    [3]印建平.棚戶區(qū)改造呼喚住宅銀行[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2015,(1-2).

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