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    淺論房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理職能

    2015-05-30 10:48:04金容蘭
    中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2015年11期
    關(guān)鍵詞:管理職能房屋產(chǎn)權(quán)研究

    金容蘭

    【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱,它的發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展有著重要的影響。同時(shí),對(duì)滿足城鎮(zhèn)居民的住房需要,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,保障居民生活,發(fā)揮了重要作用。目前,我國在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理方面還存在著一些問題。不但制約著房地產(chǎn)業(yè)是否能健康發(fā)展,同時(shí)也制約著我國人民的生活水平發(fā)展。因此,加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理,明確職能是完善我國住房改革和建設(shè)的關(guān)鍵。

    【關(guān)鍵詞】房屋產(chǎn)權(quán);產(chǎn)籍;管理職能;研究

    近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,有關(guān)房屋投訴和爭議越來越多,其中比較多地集中在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍上。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題主要出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能欠缺,監(jiān)管不嚴(yán),管理漏洞多,導(dǎo)致房屋非法交易行為日益突出,嚴(yán)重影響了產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的準(zhǔn)確性、嚴(yán)肅性和科學(xué)性。給房地產(chǎn)市場秩序造成混亂,給房屋權(quán)利人的合法權(quán)益帶來很大的影響。因此,需要進(jìn)一步明晰房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能,加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,確保維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益,規(guī)范房產(chǎn)交易行為,為我國城市和農(nóng)村改造和建設(shè)提供準(zhǔn)確的依據(jù),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的特點(diǎn)

    產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、使用全過程的一種管理體系,科學(xué)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,能夠維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定,推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理主要是指產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的管理。包括房地產(chǎn)平面圖、檔案、房地產(chǎn)卡片、權(quán)屬賬冊四部分組成。因其資料的嚴(yán)謹(jǐn)性和特殊性,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理具有以下特點(diǎn)。

    1、真實(shí)性和嚴(yán)肅性。真實(shí)性是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的根本特點(diǎn)。失去的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的真實(shí)性,就失去了有效性。它應(yīng)該真實(shí)地記錄、反映產(chǎn)權(quán)的沿革,必須與實(shí)際相符,必須能清晰地記載產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)范圍。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)能起到參考和憑證作用。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作,嚴(yán)禁記錄模糊不清。

    2、專業(yè)性、政策性。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,從一開始房屋辦證申請(qǐng)人的資格審查、房屋測繪到制圖、產(chǎn)權(quán)檔案建立等一系列工作,形成相應(yīng)的契約、權(quán)證、圖表、文件等,通過這些不同形式和載體的歷史記錄,來記載和反映房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的演變和房屋狀況。另外,產(chǎn)籍資料有自己專業(yè)的管理方法。有著很強(qiáng)的專業(yè)性和政策性,尤其是其中房地產(chǎn)平面圖的測繪、房屋面積的丈量等都體現(xiàn)出了較強(qiáng)的專業(yè)性,沒有受過專門培訓(xùn)的工作人員難以勝任。

    3、嚴(yán)謹(jǐn)性、規(guī)范性。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理必須高度保持圖、卡、卷、冊與房屋現(xiàn)狀的一致。有著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、?guī)范的專業(yè)要求。只有這樣才能使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料檔案成為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要工具。

    4、動(dòng)態(tài)性、法律性。隨著時(shí)間的推移,房屋狀況的不斷變化,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料必須不斷地補(bǔ)充、完善,針對(duì)發(fā)生的實(shí)際情況,對(duì)原有材料予以更改,自始至終反映房屋產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)情況,這決定了房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料是房地產(chǎn)部門和人民法院處理相關(guān)糾紛的重要的法律依據(jù),具有很強(qiáng)的法律效力。

    5、管理人員需要有較高的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、業(yè)務(wù)技術(shù)高、應(yīng)用法律法規(guī)較多的工作,在具體工作中要涉及到房地產(chǎn)管理方面的法律制度、測繪,以及檔案學(xué)等業(yè)務(wù)內(nèi)容,因此管理人員不僅要熟練的利用《憲法》、《稅法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)和相關(guān)文件,還要擁有測繪技術(shù)、檔案管理知識(shí),對(duì)工作人員綜合素質(zhì)要求很高。

    二、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的職能

    1、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記、變更登記及他項(xiàng)權(quán)證登記。一般要求申請(qǐng)人要在新建房屋竣工3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,提交土地使用權(quán)出讓合同等完備的資料;當(dāng)房屋法定名稱變更,房屋坐落的街道、門牌號(hào)、房屋名稱等情形發(fā)生變化,一般要求權(quán)利人要在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)進(jìn)行變更等登記,提交房屋所有權(quán)證等完備資料件。

    2、各類情況的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的審核登記。(1)私有房屋申請(qǐng)翻、改建的產(chǎn)權(quán)審核,在當(dāng)事人提交翻、改建申請(qǐng)完備的資料后予以審核。(2)對(duì)轄區(qū)內(nèi)法律規(guī)定的各類房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行登記造冊,建立完備數(shù)據(jù)。(3)為加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場的監(jiān)管,對(duì)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃情況進(jìn)行登記,以了解房產(chǎn)的變化。

    3、商品房面積測算、房屋登記所需圖紙的測繪及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所需的房產(chǎn)測繪基礎(chǔ)資料工作。主要是根據(jù)國家和地區(qū)的房產(chǎn)測量規(guī)范和實(shí)施細(xì)則等,對(duì)房屋及其用地的相關(guān)信息進(jìn)行采集,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)交易、利用,以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供有效數(shù)據(jù)和資料。

    4、各類檔案的收集、整理、立卷、歸檔和房產(chǎn)檔案的查詢、出具房產(chǎn)檔案確權(quán)證明等檔案利用工作。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)和資料,對(duì)其有專門的規(guī)定,檔案材料的收集要完備,不能有缺失、模糊和差錯(cuò);歸檔的材料,還要做到格式統(tǒng)一、字跡工整、條理清晰;要保持檔案資料的整潔,不能有任何污染和磨損;檔案存放要排列整齊有序,便于查找和利用;檔案不能轉(zhuǎn)借和涂改,不能代他人閱檔,也不準(zhǔn)他人私自摘抄和復(fù)印,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案有著很強(qiáng)的法律性,是相關(guān)部門處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù),需要永久保存的資料

    三、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理職能的改革方向

    1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能進(jìn)一步向綜合性發(fā)展

    從當(dāng)前的情況看,有些地區(qū)將房地產(chǎn)市場管理和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理分設(shè),其弊端日益暴露,兩者在利益分配上所產(chǎn)生的分歧,使得雙方要花費(fèi)大量的精力用于關(guān)系協(xié)調(diào)上,降低了工作效率和工作質(zhì)量。從目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢來看,建立一個(gè)房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能管理合為一體是大勢所趨,是經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)權(quán)、交易一體化管理發(fā)展的需要,能夠較好地簡化房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序,縮短了群眾的辦事時(shí)限,有利于工作效率和政府形象的提升。

    2、拓寬鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)證業(yè)務(wù)

    雖然農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了一定的成績,但是我國多數(shù)縣區(qū)的大部分人口還是以分布在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件收入水平和居住觀念都發(fā)生了很大的變化,建制鎮(zhèn)的居民將大幅增加,縣級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場蘊(yùn)含著巨大的潛力。但從各地近年來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)證業(yè)務(wù)來看,鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍是比較緩慢,產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能應(yīng)該向這方面傾斜。

    參考文獻(xiàn):

    [1] 周亮,耿繼進(jìn),黃建新.深圳市未登記私房批量評(píng)估體系探索.中國房地產(chǎn)業(yè),2015,(9).

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