北京地市“笑傲江湖”

龔小鋒

“深圳房價(jià)瘋，北京地價(jià)狂”，這個(gè)網(wǎng)友編的年度神總結(jié)，十分犀利地道出了今年一線城市的樓市和地市現(xiàn)狀。

今年以來，北京總價(jià)和單價(jià)地王接連出現(xiàn)，一日多地王的戲碼一幕幕在北京各區(qū)域上演，北京土地市場如金庸筆下笑傲江湖的劍客，足以另全國各地俯首稱臣。

劍指兩千億

“聯(lián)合起來與高地價(jià)斗爭！”這是2015年年初之際，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在微博的一條“呼吁”，但所有的呼吁都沒能抵抗的了北京土地市場的瘋狂。2015年即將過去，北京在一波又一波的地王狂潮中，土地出讓金已經(jīng)逼近兩千億元。

從各大機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)可以看出，今年北京土地出讓成交額創(chuàng)歷史新高已經(jīng)是事實(shí)，但更值得玩味的是，北京用更少的地塊賣出了更高的價(jià)格，2015年北京土地成交宗數(shù)和面積均是近年來的新低。

北京今年土地成交“量少價(jià)高”的特點(diǎn)更加突出。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京土地市場共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓，相比去年減少38宗，建設(shè)用地面積合計(jì)654.35萬平米，規(guī)劃建筑面積1429.38萬平米，同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

但北京的土地出讓金卻一直攀高。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京土地出讓金總額已高達(dá)1934億元，同比增加17億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。加上年內(nèi)的待售經(jīng)營性土地，北京年內(nèi)土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。

“土地供應(yīng)的減少是北京今年土地成交量創(chuàng)造新低的根本原因”， 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，經(jīng)過二十年左右的高速發(fā)展，北京城區(qū)土地逐漸消化殆盡，部分近郊區(qū)域也已呈現(xiàn)出飽和趨勢(shì)。

此前盛傳多年的北京市政府搬遷至通州區(qū)終于塵埃落定，同時(shí)，坊間盛傳一些關(guān)于北京市新規(guī)劃的傳言，盡管這些傳言被證實(shí)不靠譜，但種種跡象都使讓市場對(duì)北京未來房價(jià)漲幅產(chǎn)生無限遐想。

“當(dāng)下正值房企回歸的風(fēng)口，一線城市，包括北京自然是拿地重點(diǎn)城市。”在克而瑞研究員楊科偉看來，目前房企資金面較為寬松，下半年集中供地也是北京土地創(chuàng)新高的原因。

不僅僅北京如此，一二線城市土地市場不但升溫明顯，也呈現(xiàn)“量少價(jià)高”的趨勢(shì)。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年前11月，中國300個(gè)城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。

不過，11月300個(gè)城市土地出讓金卻創(chuàng)年內(nèi)新高。尤其是一線城市及重點(diǎn)二線城市，升溫態(tài)勢(shì)更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，一線四大城市成交地塊出讓金1062億元，環(huán)比上漲133%，同比上漲47%，單月首次突破千億元。

高價(jià)地倒逼商品房豪宅化

“北京地王頻出，樓面單價(jià)超5萬元，總價(jià)幾十億，居然成了家常便飯?！庇械禺a(chǎn)人士吐槽說。今年北京地市，不但總土地出讓金讓人感覺震撼，從年初到年尾的地王潮，更是奪人眼目。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年年初至今，北京市場共成交了96塊地，其中13塊地王，占比達(dá)到13.54%。13塊地王當(dāng)中，除了1月份華潤、首開和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺(tái)區(qū)以86.25億元拿下的全市總價(jià)地王外，其余12塊地全部成交于9月以后。

北京土地市場更是在10月下半月之后，進(jìn)入了“狂熱”的狀態(tài)，不僅接連成交了兩塊總價(jià)超80億元的天價(jià)地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價(jià)推到7.5萬元/平米的高位，在這期間，16個(gè)行政區(qū)中，誕生了7個(gè)新地王。

如果說地王占比達(dá)到13.54%仍然不能算普遍現(xiàn)象，那么，如今北京房價(jià)地價(jià)倒掛早已經(jīng)稀松平常。

11月17日，城建興順通過現(xiàn)場競拍，斥資49.89億元拍得位于北京東北六環(huán)外的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)兩地塊，商品住宅部分折合樓面價(jià)分別為3.3萬元/平米和3.4萬元/平米，而附近在售的中鐵建、中建的幾個(gè)樓盤，銷售均價(jià)約在2萬元至2.3萬元/平米。

如果從單價(jià)來看，今年北京土地市場多數(shù)地塊單價(jià)均超過了3萬元/平米。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年已經(jīng)成交的 48宗住宅用地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)低于1萬元/平方米的僅9宗；實(shí)際樓面價(jià)1萬到3萬元/平方米之間的有17宗；而實(shí)際樓面價(jià)超過3萬元/平方米的則多達(dá)22宗，占比高達(dá)46%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

豐臺(tái)作為今年北京樓市的最大亮點(diǎn)，誕生了數(shù)宗單價(jià)超過5萬元/平米的高價(jià)地，全年樓面單價(jià)的“地王”豐臺(tái)樊家村地塊，實(shí)際樓面價(jià)甚至高達(dá)7.5萬元/平米。

高價(jià)地的不斷產(chǎn)生，倒逼北京住宅走向豪宅化?！?016年北京豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局”，任啟鑫表示，對(duì)于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級(jí)打造。即便在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截，耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約其競爭力也存在一定短板。

國企和聯(lián)合體成拿地主力軍

在北京一塊土地動(dòng)輒數(shù)十億的背景下，拍地成了大佬之間的生死角逐，到處都有資金實(shí)力雄厚的國企和央企霸氣的身影，強(qiáng)大的民企也紛紛抱住國企“大腿”，組成聯(lián)合體，決戰(zhàn)地市江湖。

就在11月24日，北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn)，經(jīng)過多輪競價(jià)，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價(jià)68.63億元。

就在前一天，北京老牌國企華遠(yuǎn)聯(lián)合體也成功拿地。同一日，華潤聯(lián)手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地?！皣痔?hào)”軍團(tuán)接連斬獲，大有讓民企望洋興嘆之感。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在2015年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨(dú)立獲得，分別為：國瑞、恒大、陽光城、旭輝、萬科等。而另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者均是國企、央企。

這其中，央企華潤以不同形式在豐臺(tái)斬獲四宗地塊，北京老牌國企金隅也表現(xiàn)突出，相繼在房山長陽、豐臺(tái)區(qū)長辛店等區(qū)域拿地。

這一現(xiàn)象并非北京獨(dú)有。在上海，國企一統(tǒng)地市的跡象也很明顯。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。

在北京一名豪宅項(xiàng)目操盤手看來，融資的便利性和強(qiáng)大的實(shí)力賦予了國企、央企拿地的底氣，一線城市的土地市場逐漸進(jìn)入寡頭時(shí)代，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國字號(hào)”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

即使是實(shí)力非凡的國企或現(xiàn)金流充沛的民企，面對(duì)北京日益高企的地價(jià)，也不敢輕易出手，于是，聯(lián)合拿地的比例也越來越高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年44宗住宅用地，單獨(dú)拿地只有25宗，聯(lián)合拿地比例高達(dá)43%，而在2013年和2014年，聯(lián)合拿地比例還分別僅為22.4%和30.8%。

“北京地塊的價(jià)值是毋庸置疑的，但是房企更應(yīng)理性對(duì)待”，楊科偉表示，房價(jià)和地價(jià)的提升均需有市場需求、硬件配備等作為基礎(chǔ)，上漲的步伐也有其節(jié)奏，過分的追捧不僅將致市場供求失衡，也將致使房企深陷資金被套的困境。