昆明市主城區(qū)城市綜合體對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響

李哲林 張洪

[摘要]本文主要使用修正后的二手商品住宅掛牌數(shù)據(jù)，運(yùn)用特征價(jià)格對(duì)數(shù)模型（HPM）及分析昆明市3個(gè)重要的城市綜合體對(duì)其周邊住宅小區(qū)價(jià)格的影響。選擇對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸分析并測(cè)算昆明主城區(qū)城市綜合體相關(guān)特征變量的價(jià)格彈性與邊際價(jià)格。

[關(guān)鍵詞]特征價(jià)格模型;城市綜合體;價(jià)格彈性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.014

本文根據(jù)前人對(duì)特征價(jià)格模型的研究成果，選取北辰財(cái)富中心&欣都龍城、昆明同德廣場(chǎng)、西山萬達(dá)為代表，通過搜房網(wǎng)、百度地圖、昆明市房地產(chǎn)中介公司獲得相關(guān)數(shù)據(jù)并整理量化，從空間層面研究城市綜合體對(duì)周邊商品住宅價(jià)格的影響，旨在為政府制定相關(guān)政策、為開發(fā)商制定開發(fā)戰(zhàn)略以及為消費(fèi)者購(gòu)房提供更為準(zhǔn)確的參照。

1模型的理論基礎(chǔ)

特征價(jià)格模型，是一種國(guó)外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系經(jīng)常采用的模型。自從Ridker在1967年把特征價(jià)格理論應(yīng)用到住宅市場(chǎng)分析，經(jīng)過40年的實(shí)踐和不斷完善，特征價(jià)格模型已經(jīng)發(fā)展為房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用的模型之一。特征價(jià)格理論認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的，通過產(chǎn)品特征的組合從而影響消費(fèi)者的選擇，房地產(chǎn)的價(jià)格也將因內(nèi)在特征及其數(shù)量的不同而不同。因此，研究房地產(chǎn)特征與其價(jià)格之間的關(guān)系，用數(shù)學(xué)函數(shù)進(jìn)行模擬，估計(jì)特征的隱含價(jià)格，從而分析房地產(chǎn)特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響程度，正是構(gòu)建特征價(jià)格模型的主要目的。特征價(jià)格模型常用的函數(shù)形式有線性形式、對(duì)數(shù)形式、對(duì)數(shù)線性形式和半對(duì)數(shù)形式，這四種稱為基本函數(shù)形式。

1.1線性形式（linear）

P=α0+αiZi+ε

自變量和因變量均以線性形式進(jìn)入模型，回歸系數(shù)是一個(gè)常數(shù)，對(duì)應(yīng)著特征的隱含價(jià)格。

1.2對(duì)數(shù)形式（log-log）

lnP=α0+αilnZi+ε

自變量與因變量均以對(duì)數(shù)形式進(jìn)入模型，回歸系數(shù)是一個(gè)常數(shù)，對(duì)應(yīng)著特征的價(jià)格彈性。

1.3對(duì)數(shù)線性形式（log-linear）

lnP=α0+αiZi+ε

因變量采用對(duì)數(shù)形式，而自變量釆用線性形式，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)著特征價(jià)格與產(chǎn)品總價(jià)格之比，即αi=PZi/P。

1.4半對(duì)數(shù)形式（semi-log）

P=α0+αilnZi+ε

因變量釆用線性形式，自變量釆用對(duì)數(shù)形式，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)著產(chǎn)品中某一特征價(jià)格的總價(jià)格，即αi=PZi/P。

2研究區(qū)域的選擇與數(shù)據(jù)收集

本近幾年昆明市城市綜合體大力發(fā)展，因此如何選擇城市綜合體是本文的首要問題，筆者選取北辰財(cái)富中心&欣都龍城、昆明同德廣場(chǎng)、西山萬達(dá)為代表是因?yàn)檫@三個(gè)綜合體從體量、建筑特點(diǎn)、功能等各方面比較符合現(xiàn)代城市綜合體的定義。本文所采用的數(shù)據(jù)來源于昆明市搜房網(wǎng)和百度地圖，數(shù)據(jù)包括住宅到城市綜合體的距離、城市綜合體體量、公交路線、所處環(huán)線位置、建筑年齡、朝向狀態(tài)、樓層、總層數(shù)、建筑面積、裝修程度、綠化率、容積率、物業(yè)管理費(fèi)等。本文主要以多層和小高層為研究對(duì)象，不考慮別墅及排屋等建筑。樣本數(shù)據(jù)收集自2014年12月1日至2015年1月1日，時(shí)間間隔在一個(gè)月內(nèi)以便不受時(shí)間因素的影響，數(shù)據(jù)有效樣本量為481個(gè)。

3實(shí)證研究

3.1模型的比較與選擇

分別采用特征價(jià)格模型的四種形式建立模型發(fā)現(xiàn)對(duì)數(shù)模型擬合優(yōu)度最高，具有最好的解釋力（見表1）。

對(duì)數(shù)模型：lnP=α0+αilnZi+ε

基本模型的復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.965，判定系數(shù)平方為0.932，經(jīng)調(diào)整為0.930。說明自變量和因變量之間的線性關(guān)系很強(qiáng)，模型所能解釋因變量差異的百分比約為93.0%，具有良好的解釋能力（見表2）。

3.2城市綜合體特征變量的價(jià)格彈性與邊際價(jià)格分析

在對(duì)數(shù)模型中，為標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)住宅特征價(jià)格彈性系數(shù)或者半彈性系數(shù)，價(jià)格彈性系數(shù)對(duì)應(yīng)的變量為連續(xù)變量，其數(shù)值等于相應(yīng)回歸系數(shù)，而對(duì)于不是連續(xù)變量的自變量，其價(jià)格半彈性系數(shù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。綜合體體量的價(jià)格彈性為0.103，表示在其他變量不變化的情況下，住宅最近的城市綜合體體量每增加1%，住宅總價(jià)增加0.103%;距離綜合體的距離的價(jià)格彈性為-0.029，表示當(dāng)保持其他特征變量不變時(shí)，住宅到周邊最近城市綜合體距離每增加1%，住宅價(jià)格下降0.029%。

根據(jù)數(shù)據(jù)樣本的描述性統(tǒng)計(jì)，本文樣本數(shù)據(jù)的總價(jià)的平均值為968999.3859元，筆者將其作為標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格。結(jié)合特征價(jià)格模型得到的價(jià)格彈性系數(shù)，對(duì)城市綜合體相關(guān)特征變量為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的邊際貢獻(xiàn)進(jìn)行測(cè)算?；跇?biāo)準(zhǔn)住宅，到最近城市綜合體距離每增加100米，住宅價(jià)格下降28100.98元，而最近城市綜合體體量每增大10000平方米，住宅價(jià)格將增加9980.6937元。

4結(jié)論

第一，商品住宅的價(jià)格受多因素共同影響。根據(jù)本論文的特征價(jià)格模型分析得出的結(jié)果，物業(yè)費(fèi)、房齡、建筑面積、住宅到城市綜合體距離、最近城市綜合體體量、裝修情況、朝向、公交數(shù)量、容積率、綠化率，對(duì)城市綜合體周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生一定影響。其中物業(yè)費(fèi)、建筑面積、最近城市綜合體體量、裝修情況、朝向、公交數(shù)量和綠化率有正向影響，住宅到城市綜合體距離、房齡對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)向影響。

第二，城市綜合體對(duì)住宅價(jià)格具有顯著的影響。距離城市綜合體越近的居民越能夠便利地享受到城市綜合體給居民帶來的娛樂、購(gòu)物、生活、辦公等一站式需求。因此住宅到城市綜合體距離對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)向影響。對(duì)最近城市綜合體的面積而言，能夠從另一個(gè)角度反映該城市綜合體業(yè)態(tài)豐富性，居民的購(gòu)物、娛樂等需求的選擇多樣性等，因此對(duì)附近住宅價(jià)格有正向影響。

第三，政府在根據(jù)住宅片區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行舊城改造時(shí)設(shè)計(jì)合理的城市綜合體項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)體量進(jìn)行管控;開發(fā)商在新建住宅小區(qū)時(shí)建議適當(dāng)增加容積率和綠化率，選擇靠近城市綜合體近一些的地塊進(jìn)行開發(fā)。購(gòu)房者可以根據(jù)自身需求和能力，選擇合適的城市綜合體附近的住宅進(jìn)行投資或居住。

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