城市經(jīng)濟開放度與房價的相關(guān)性研究

作者簡介：夏凱麗（1992.12-），女，漢，江蘇興化人，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院國際貿(mào)易學(xué)在讀碩士研究生。

摘要：通過面板回歸模型檢驗了我國256個地級市房價與城市經(jīng)濟開放度之間的關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：城市經(jīng)濟開放水平的高低對房價有個顯著的影響，主要是通過影響經(jīng)濟增長、人均收入以及人才流動來影響房屋的供求，從而來影響房價的波動。因此，政府須從房屋需求和供給兩方面來調(diào)控部分地區(qū)過熱的房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟開放度；房價；面板數(shù)據(jù)

一、引言

自1998年我國出臺并執(zhí)行住房改革以來，城市房價總體上有了一個相當(dāng)迅速的飛躍，從2004年的1633.80元/平方米增長到2012年的4782.21元/平方米，并以年平均14.5%的速度增長。加入WTO以后，我國利用良好的國際環(huán)境，積極參與國際分工合作，對外開放水平不斷提高。城市是國家對外開放的平臺，吸引了眾多外商直接投資。從現(xiàn)有的文獻來看，測算城市經(jīng)濟開放度的方法有很多。謝守紅（2007）選擇出口依存度（出口總額占GDP比重）和資本依存度（實際利用的外資占固定資產(chǎn)投資的比重）兩個核心指標來反映本地產(chǎn)品和投資對國際市場的依賴程度，并采用算術(shù)平均法求出各城市的對外開放度。世界市場的融合是城市經(jīng)濟開放發(fā)展的一個重要基礎(chǔ)，加快了城市宏觀經(jīng)濟的增長，促進了房價的飛速上漲。王松濤（2010）用貿(mào)易量占GDP的比重來衡量城市的開放度水平，發(fā)現(xiàn)城市開放度水平對房價是一個正向的顯著影響。況偉大（2013）探討了外資對房價的影響，發(fā)現(xiàn)需求環(huán)節(jié)外資流入導(dǎo)致房價上漲，而開發(fā)環(huán)節(jié)外資流入導(dǎo)致房價下降。

二、數(shù)據(jù)采集與模型建立

本文將中國256個地級市作為實證研究對象，利用2004年至2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，應(yīng)用相關(guān)回歸方法，從開放經(jīng)濟這一角度來驗證房價波動的影響因素。本文最主要的解釋變量為經(jīng)濟開放度。對外開放度越高，越有利于吸引國外資本，因此本文用FDI與GDP的占比來測度經(jīng)濟開放度水平。此外，數(shù)據(jù)還囊括了有關(guān)房地產(chǎn)需求與供給兩個方面的宏觀經(jīng)濟指標。數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計年鑒、中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒以及中國統(tǒng)計局官網(wǎng)。本文構(gòu)建了雙對數(shù)面板模型解釋房地產(chǎn)價格的影響因素，即

lnHpit=β0+β1lnOpenit+β2lnGDPit+β3lnIncomeit+β4lnUnemployit+β5lnPayit+β6lnUrbanit+β7lnSmokeit+β8lnGreenit+β9lnHumancapit+β10lnInternetit+εit

其中，i表示城市，t表示時間；表示影響房價的需求層面的變量，包括人均GDP、人均收入、城市失業(yè)率以及財政預(yù)算支出；表示影響房價的供給層面的變量，包括城市化率、人均工業(yè)煙塵排放量、人均綠地面積、人力資本水平、國際互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)；lnOpenit為經(jīng)濟開放度；εit為隨機干擾項。變量定義與描述性統(tǒng)計列于表1。

三、實證分析與結(jié)果

1、靜態(tài)面板估計

利用stata12軟件，使用靜態(tài)面板數(shù)據(jù)模型中的固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)進行模型估計，結(jié)果列于表2模型1至3。模型1是表示需求因素對房價的影響結(jié)果；模型2是表示供給因素對房價的影響結(jié)果；模型3是需求與供給因素共同影響房價的結(jié)果。通過相關(guān)檢驗，我們可以確認模型1至3分別采用隨機效應(yīng)、固定效應(yīng)、隨機效應(yīng)回歸比較合適。在不考慮內(nèi)生性的情況下，從影響房價的需求層面的因素來看，經(jīng)濟開放度、人均GDP、人均純收入、財政預(yù)算支出對房價的影響是正向顯著的，回歸系數(shù)為正，且都在1%的水平上通過顯著性檢驗，表明隨著城市經(jīng)濟開放度的提高、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民購買力以及政府財政預(yù)算支出的增加而提高。失業(yè)率水平對房價產(chǎn)生顯著的負向作用，失業(yè)率與經(jīng)濟增長率具有反向的對應(yīng)變動關(guān)系，失業(yè)率越高，經(jīng)濟增長率越低，則導(dǎo)致房價水平相對下降。從影響房價的供給層面的因素來看，城市化率、人均綠地面積、人力資本水平以及互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)對房價有一個顯著的正向影響，意味著城市化水平的上升、人力資本水平的提高以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善可以促進房價的上漲；而人均工業(yè)煙塵排放量對房價有一個顯著的負向影響，說明環(huán)境污染對房價的波動有一個下行的壓力，環(huán)境污染嚴重的地區(qū)房價相對較低。從需求和供給兩方面因素來考慮，各因素（除人均純收入外）對房價的影響程度普遍減小，此時經(jīng)濟開放度對房價的影響不再顯著，且系數(shù)為負，因此我們要考慮其內(nèi)生性問題。

2、二階段最小二乘法（2SLS）估計

事實上，城市經(jīng)濟開放度與房價變動存在著因果關(guān)系，會導(dǎo)致內(nèi)生性問題。因此，本文以經(jīng)濟開放度的滯后二期作為工具變量進行回歸。此外還加入了三個虛擬變量（東部城市=1、海濱城市=1、國際機場=1）作為工具變量進行估計。結(jié)果列于表2模型4至6。

在考慮內(nèi)生性的情況下，房價需求層面的因素影響基本上沒有發(fā)生方向上的變化，而主要因素經(jīng)濟開放度的影響程度變大了，回歸系數(shù)由0.02變?yōu)?.05，其它影響因素如人均GDP、政府財政預(yù)算支出對房價的影響程度也變大了，而人均純收入、失業(yè)率對房價的影響程度變小了。房價供給方面的因素影響部分發(fā)生了方向上的變動。經(jīng)濟開放度對房價的影響從正向影響變?yōu)樨撓蛴绊??？赡艿脑蚴荈DI的流入使人均工業(yè)煙塵污染排放量增加，房價受環(huán)境污染而下跌。模型6考慮了需求與供給兩方面因素對房價波動的影響。在需求因素與供給因素的共同作用下，經(jīng)濟開放度對房價的影響為正，且在5%的水平上顯著。

解釋變量

四、結(jié)論及建議

本文在探討了城市經(jīng)濟開放度對房價波動的影響因素之后，得出以下結(jié)論：城市經(jīng)濟開放水平的高低對房價有著顯著的影響；經(jīng)濟開放度主要是通過影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長、個人純收入以及環(huán)境因素來間接影響房價波動的；人力資本水平也是影響房價上漲的一個重要因素，越高的人力資本水平意味著越強的社會競爭意識，故而擁有對房產(chǎn)資源更高的占有欲，從而促進房價的上漲。

根據(jù)以上的結(jié)論，本文提出以下政策建議。第一，要引導(dǎo)海外投資商，尤其是房地產(chǎn)投資商，適當(dāng)將注意力從東部沿海城市轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)。改革開放三十多年來，我國吸引了眾多海外投資，東部地區(qū)尤為突出。海外投資的增加刺激了房價的激增。為了緩解東部地區(qū)房價上漲的負面后果，今后中西部地區(qū)要加快促進FDI發(fā)展的步伐，創(chuàng)造吸引FDI流入的有利環(huán)境。第二，今后政府在制定控制房價政策時，更多地應(yīng)從影響房價供給的方面著手，不應(yīng)一味地限制人們對房屋的需求。建立一個省際間建設(shè)用地指標的交易市場，允許東部沿海地區(qū)使用中西部的建設(shè)用地指標，這樣中西部地區(qū)可以得到東部地區(qū)更多的土地資金，東部地區(qū)的住宅供地規(guī)模就可大大增加，減緩房價上漲的程度。第三，加快中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引人才流入。相對于中西部地區(qū)，東部地區(qū)由于在地理環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面具有比較優(yōu)勢，吸引了大批的人才流入，造成了東部地區(qū)過高的競爭壓力，房屋需大于求，加快房價的上漲。中西部地區(qū)應(yīng)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，以此來吸引人才或勞動力的流入，緩解東部過高的房價壓力。（作者單位：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）

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