淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本

作者簡(jiǎn)介：李哲（1988-），女，河北石家莊人，碩士研究生，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，有效地解決該行業(yè)的融資問(wèn)題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件，而融資成本是企業(yè)制定融資策略時(shí)需要考慮的重要因素。本文重點(diǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期、開(kāi)發(fā)成本等特征，通過(guò)具體的案例比較分析不同融資方式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；融資成本

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本概述

1.1從融資成本角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資1，即運(yùn)用多樣的信用工具和方式為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。本文著重分析為籌集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金所進(jìn)行的融資行為。房地產(chǎn)融資的資金渠道各種各樣，但是資金性質(zhì)只有兩類(lèi)：股權(quán)和債權(quán)。而股權(quán)和債權(quán)都可以從企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的角度來(lái)分析。不同的資本結(jié)構(gòu)會(huì)形成不同的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)。

1.2影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本的主要因素

（1）資本結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)從何處獲得長(zhǎng)期資金以及這些資金之間的關(guān)系。長(zhǎng)期資金來(lái)源通常包括，長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益，所以本文所探討的資本結(jié)構(gòu)就是指長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占企業(yè)資金的多少比例，主要包括長(zhǎng)期負(fù)債、普通股、優(yōu)先股等。而企業(yè)資本結(jié)構(gòu)決策就是要確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，也就是在適度財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下，通過(guò)合理分配長(zhǎng)期債務(wù)和權(quán)益資本的比例，達(dá)到綜合資本成本率最低，以此來(lái)增加所有者的財(cái)富，使企業(yè)價(jià)值最大化。企業(yè)應(yīng)以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)進(jìn)行融資安排，從而降低融資成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。（2）項(xiàng)目現(xiàn)金流。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目現(xiàn)金流有其獨(dú)特的特點(diǎn)，比如投資周期長(zhǎng)，資金回收周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等等，因此資金管理始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。而且隨著銀行貸款的政策，個(gè)人住房的貸款政策，土地供應(yīng)等政策的出臺(tái)，對(duì)資本的需求量將更大，這就需要不僅尋求好的外部融資渠道，也要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量的科學(xué)管理，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以靈活應(yīng)對(duì)宏觀政策的變化，完善自身風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。（3）貨幣的時(shí)間價(jià)值。資本成本產(chǎn)生的前提條件是貨幣的時(shí)間價(jià)值，而時(shí)間價(jià)值又是由于資金所有權(quán)和使用權(quán)分離產(chǎn)生的，因此不是所有的貨幣都有時(shí)間價(jià)值，只有參與到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，出現(xiàn)了所有權(quán)和使用權(quán)分離，才具備時(shí)間價(jià)值。馬克思曾經(jīng)提到，如果把資金投放于不同的行業(yè)中，那么大體可收獲到社會(huì)平均的資金利潤(rùn)率，而社會(huì)平均資金利潤(rùn)率就是在貨幣沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹下得到的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資中，它的長(zhǎng)期性決定了必須考慮貨幣時(shí)間價(jià)值。

2. 實(shí)例分析比較不同融資方式的融資成本

當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上最普遍的融資方式是通過(guò)商業(yè)銀行貸款。因此本文將研究的重點(diǎn)放在了銀行貸款模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本的分析研究。貸款條件（利率，期限及其他附加條件）不同，還貸方式不同，最終都將反映在項(xiàng)目的現(xiàn)金流上，并對(duì)融資成本的構(gòu)成、列支范圍和選擇正確的融資決策產(chǎn)生重要影響。貸款者在面對(duì)不同的銀行貸款協(xié)議時(shí)，為了降低項(xiàng)目的整體融資成本，會(huì)通過(guò)比較來(lái)選擇最有利的貸款條件。因此，在做出融資決策之前，項(xiàng)目業(yè)主需要根據(jù)貸款期限、貸款利率和還款方式，分析項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的現(xiàn)金流情況。下面，我們將用一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，來(lái)展示融資成本計(jì)算模型在選擇融資方式時(shí)的分析過(guò)程。

假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資是10，000，000；期初投資占總投資的30%（即C0=C*30%），銀行貸款分三次投入到項(xiàng)目中去；項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段Tq為3個(gè)月；項(xiàng)目建造階段Tj為13個(gè)月；項(xiàng)目銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)階段Ty為17個(gè)月；銀行貸款利率（每月）為0.006；利息分期償還；在建造階段結(jié)束之前就開(kāi)始銷(xiāo)售。則融資成本分析結(jié)果見(jiàn)下表：（便于分析，我們?nèi)∑渲械膸讉€(gè)有代表的月份進(jìn)行列示）

融資成本分析結(jié)果（實(shí)例）

TRCrlmNCFCNPVFC

1006，0002，000，000994，000994，000977，31516，685

30018，0003，000，000-18，000-18，000-17，401599

153，000，000500，00018，0002，500，000-518，0002，482，0002，167，641314，259

T13，630，0009，000，000285，000--7，845，0006，676，5491，327，075

其中R表示項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入；C表示項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本其中包括期初投資；r表示每期的貸款利息；l表示未償還的貸款金額；m表示在銀行與房地產(chǎn)項(xiàng)目的賬戶間轉(zhuǎn)移支付的金額；NCF反映項(xiàng)目的現(xiàn)金收支情況，表示凈現(xiàn)金流量；CNPV表示凈現(xiàn)值；FC即項(xiàng)目現(xiàn)金流與它的凈現(xiàn)值的差額，表示融資成本。需要說(shuō)明的是，不論現(xiàn)金流是正是負(fù)，都要為發(fā)生了資金占用而付出代價(jià)，即產(chǎn)生了融資成本，所以我們用絕對(duì)值來(lái)表示FC。本例中，期初貸款從第15個(gè)月開(kāi)始分期償還，即此時(shí)開(kāi)發(fā)商將利用預(yù)售房地產(chǎn)產(chǎn)品所獲得的收入來(lái)償還期初貸款，預(yù)收賬款是企業(yè)銷(xiāo)售商品時(shí)，提前向客戶收取的一定比例的款項(xiàng)，采取預(yù)收賬款也是一種企業(yè)融資方法，這樣有利于縮短項(xiàng)目占用資金的時(shí)間。而資金被占用時(shí)間長(zhǎng)短與融資成本的大小有緊密聯(lián)系，因此縮短資金被占用時(shí)間使得融資成本也相應(yīng)減少。可以看出，本例中融資成本為1327075元。如果改變貸款方式里貸款額度、貸款期限、貸款利率和還款方式它們中的任何一項(xiàng)，那么整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流情況就會(huì)立即發(fā)生變化，從而使得融資成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的改變。例如，把還貸方式變?yōu)榈狡跁r(shí)一次性支付所有本金和利息，那么每期所記的利息會(huì)轉(zhuǎn)移到下一期，與本金一起作為下一期計(jì)算利息的基數(shù)，這種情況所記利息就會(huì)比實(shí)例中分期付息產(chǎn)生的利息要多得多，相應(yīng)的融資成本也會(huì)多不少，一般期初償還能力較弱，而后逐漸增強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適合這種還貸方式。融資方式與渠道多種多樣，項(xiàng)目業(yè)主們可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇合適的融資方式，或者挑選幾種融資方式進(jìn)行組合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接融資方式中的房地產(chǎn)債券和房地產(chǎn)股票由于受限過(guò)多，相比間接融資方式得應(yīng)用要少得多。其中，間接方式中的建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目抵押貸款是我國(guó)當(dāng)前建設(shè)開(kāi)發(fā)融資采用得最多的融資方式。

3.總結(jié)

本文結(jié)合房地產(chǎn)自身特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，淺議了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本的主要因素，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期、開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目收益的特征，在此模型基礎(chǔ)上，通過(guò)案例比較不同融資方式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資成本，可以知道，企業(yè)融資決策的核心是在多渠道、多種籌資方式條件下，力求籌集到最經(jīng)濟(jì)、資金成本最低的資金來(lái)源。今后我國(guó)應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)間接融資方式，大力發(fā)展房地產(chǎn)直接融資，研究創(chuàng)新適合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方式與金融產(chǎn)品，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的健康發(fā)展。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

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