淺議中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

高冠才

在過(guò)去的地產(chǎn)黃金十年中，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，對(duì)改善居民住房，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了重要的作用，一度成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)在，中國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，個(gè)別地區(qū)住房空置率較高，中國(guó)的房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)非常高，存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，多年來(lái)調(diào)控仍未解決的“增速放緩，庫(kù)存高壓，市場(chǎng)需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”等問(wèn)題進(jìn)一步暴露，形成的原因主要如下。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴房地產(chǎn)行業(yè)。投資是穩(wěn)增長(zhǎng)利器，房地產(chǎn)投資又是固定資產(chǎn)投資的支柱之一，中國(guó)房地產(chǎn)投資最近這些年占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例能夠達(dá)到20%～25%，而中國(guó)投資占GDP的比重接近50%。這么簡(jiǎn)單地一換算，房地產(chǎn)投資能夠占到GDP的10%多，15%不到，這里面還不包括房地產(chǎn)對(duì)從鋼鐵水泥到汽車家電等上游下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。而發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期平均只有中國(guó)一半甚至更少的GDP用于房地產(chǎn)投資。而日本在20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫破裂之前，房地產(chǎn)投資占GDP的比重還不到中國(guó)當(dāng)前的水平。從某程度上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)綁架了GDP。

地方政府的土地財(cái)政。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展模式：“政府壟斷土地——土地升值——加大房地產(chǎn)投資——房?jī)r(jià)上漲——土地升值”。根據(jù)美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》2015年1月刊發(fā)德意志銀行的一份報(bào)告顯示：中國(guó)政府總收入的增長(zhǎng)速度：2009～2013年為年均增速19%，2014年為4%，預(yù)計(jì)2015年將放緩至1%。地方政府收入增速：2009～2013年的平均水平則高達(dá)24%，2014年為2%，預(yù)計(jì)，2015年為-2%，會(huì)成為1981年以來(lái)中國(guó)地方政府收入首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的年份（除了進(jìn)行分稅制改革的1994年以外）。導(dǎo)致財(cái)政收入縮水的主要原因是賣地放緩。中國(guó)的地方政府嚴(yán)重依賴賣地來(lái)獲得財(cái)政收入。從全國(guó)范圍來(lái)看，2008年的賣地收入為人民幣1萬(wàn)億元，到2013年飆升至人民幣3.9萬(wàn)億元，漲幅將近300%。不過(guò)，從2008年到2013年，地方政府的預(yù)算收入僅增長(zhǎng)了140%。2008年，賣地收入占地方政府收入的比重為25%，到2013年已升至35%。賣地收入占全國(guó)財(cái)政總收入的比重則從14%升至了23%。地方政府收入下降是中國(guó)面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。理由有三：其一，它將顯著影響GDP增長(zhǎng)率。中國(guó)的地方政府嚴(yán)重依賴賣地收入為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目提供資金。據(jù)估計(jì)，在2009～2013年間，房地產(chǎn)和基建投資共占總投資的49%，占GDP的24%。如果將鋼鐵、水泥和金融服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的活動(dòng)包括進(jìn)來(lái)，則在GDP中的占比可能達(dá)到35%。土地財(cái)政無(wú)疑是2009年以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可或缺的增長(zhǎng)引擎。其次，財(cái)政收入下滑可能為中國(guó)的財(cái)政穩(wěn)定性帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。地方政府需要土地出讓收入來(lái)支付過(guò)去的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)賬單。由于多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目無(wú)法盈利來(lái)償還相關(guān)債務(wù)產(chǎn)生的利息，它們嚴(yán)重依賴政府支持，而政府則依賴土地出讓收入。第三，市場(chǎng)還未消化中國(guó)土地收入下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

機(jī)構(gòu)和個(gè)人的炒房行為。炒房行為造成房地產(chǎn)泡沫的直接原因，且“羊群效應(yīng)”使得投機(jī)者和投資者不斷增加。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“羊群效應(yīng)”是指市場(chǎng)上存在那些沒(méi)有形成自己的預(yù)期或沒(méi)有獲得一手信息的投資者，將根據(jù)其他投資者的行為來(lái)改變自己的行為。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)特點(diǎn)：投機(jī)性、投資性占較大比重。這樣的市場(chǎng)只有兩種情況下才會(huì)發(fā)生較大的變動(dòng)：一是大漲的事后，投資性需求更加釋放，還有一個(gè)是大跌的時(shí)候。中國(guó)人民自農(nóng)業(yè)社會(huì)就有著根深蒂固的置業(yè)觀念，過(guò)去稀少的投資渠道讓房地產(chǎn)成為個(gè)人投資者眼中的香餑餑，非理性的消費(fèi)方式成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要原因。

羅伯特·希勒在他的《非理性繁榮》一書(shū)中，給泡沫下了一個(gè)這樣的定義“投機(jī)泡沫是這樣一種情況：關(guān)于價(jià)格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者通過(guò)心理感染在人群中傳播，并在此過(guò)程中放大可證明價(jià)格上漲合理性的故事，這吸引了越來(lái)越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實(shí)價(jià)值，但也被吸引入局，部分是因?yàn)樗麄兗刀仕说某晒Γ糠謩t因?yàn)橘€徒的興奮”。這是一種群體性的行為，在大家互動(dòng)后產(chǎn)生的結(jié)果。能夠遇見(jiàn)房地產(chǎn)泡沫并看到這其中有巨大利潤(rùn)的人，其行為也往往會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)，防止泡沫的繼續(xù)膨脹。房地產(chǎn)業(yè)泡沫一旦破裂，所波及的不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)本身，包括銀行、開(kāi)發(fā)商、政府到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重會(huì)造成大量銀行倒閉，工人失業(yè)，造成一種嚴(yán)重的危機(jī)。在整個(gè)房地產(chǎn)泡沫的投機(jī)交易利益鏈條中的每一個(gè)主體都會(huì)受到一定程度的打擊。而我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)的泡沫已處于一種危險(xiǎn)的邊緣，積極調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)才能使其軟著陸。1998年，我國(guó)建立住房公積金制度，保障住房所有權(quán)。而目前，住房公積金占房產(chǎn)比例不到5%，因此促進(jìn)信貸業(yè)的發(fā)展。銀行進(jìn)行大量的發(fā)放貸款，消費(fèi)者瘋狂的進(jìn)行投資購(gòu)買，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這樣使得房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，進(jìn)入危險(xiǎn)邊緣。

房地產(chǎn)業(yè)的超高速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，去庫(kù)存將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)將變成我國(guó)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)成為目前的熱點(diǎn)詞匯之一，新常態(tài)不僅意味著要以新常態(tài)的眼光看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也意味著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度向中高速換擋，進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)省級(jí)的新階段。

“新常態(tài)“的概念從提出的那天起，就成為地產(chǎn)”白銀時(shí)代“的另一種翻譯，新常態(tài)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加速?gòu)囊仳?qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)與穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)都有關(guān)系，例如保障房問(wèn)題涉及穩(wěn)增長(zhǎng)和惠民生；旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)涉及調(diào)結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)庫(kù)存消化涉及防風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)信息化、智能化來(lái)推進(jìn)建筑行業(yè)的現(xiàn)代化。城鎮(zhèn)化發(fā)展必然涉及房地產(chǎn)，二者必須相協(xié)調(diào)，既不能滯后，也不能超前，超前就成了造城運(yùn)動(dòng)，造成了資源、能源的浪費(fèi)，甚至造成風(fēng)險(xiǎn)的加大。在新常態(tài)下各方應(yīng)如何對(duì)房地產(chǎn)等問(wèn)題更好地進(jìn)行處理呢？

政府方面：尊重房地產(chǎn)的規(guī)律和地區(qū)差異性的特點(diǎn)，注重分類調(diào)控，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)，支持居民自住和改善性住房需求，加快完成房地產(chǎn)業(yè)的政策體系分類指導(dǎo)，使房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。其次，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記將促進(jìn)住房的資源更加合理公平的分配，房地產(chǎn)稅立法將能更好的引導(dǎo)消費(fèi)。最后，政府調(diào)控適當(dāng)松綁，加快中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，釋放中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求，充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，消化庫(kù)存。

房地產(chǎn)商：隨著新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式的大量涌現(xiàn)，愈發(fā)明顯的市場(chǎng)主導(dǎo)性下，房地產(chǎn)業(yè)要與金融聯(lián)合創(chuàng)新，利用金融調(diào)控的政策，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新功能，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，適應(yīng)新常態(tài)的客觀要求，讓個(gè)性化、多樣化、服務(wù)化、專業(yè)化、智能化成為市場(chǎng)主流，加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)逐步進(jìn)入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。改變傳統(tǒng)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行多元化探索，整合資源，謀求多途徑的創(chuàng)新發(fā)展，向全產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)區(qū)域方向的改變，在房地產(chǎn)金融、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等方面的挖掘，彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺，如比如養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)等。例如，某大開(kāi)發(fā)商，在全產(chǎn)業(yè)鏈上下功夫，依托于全國(guó)各地的業(yè)主，深度開(kāi)發(fā)增值服務(wù)，如教育、醫(yī)療等。

相信在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)背景下，通過(guò)各方的調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王福中.公平中國(guó)[M].北京：東方出版社，2013.

[2]袁岳.數(shù)字聚焦中國(guó)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2012.

（作者單位：臨沂市建設(shè)工程監(jiān)理公司）