淺談房地產企業(yè)的納稅籌劃

李光耀 周賽

摘要：本文以論述納稅統(tǒng)籌的概念及原則作為切入點，對房地產企業(yè)實施納稅統(tǒng)籌的必要性與可行性進行闡述，從房地產企業(yè)開發(fā)建設階段、銷售階段以及現(xiàn)有階段的納稅統(tǒng)籌進行分析，最后論述房地產企業(yè)納稅籌劃的風險及應對措施。

關鍵詞：房地產企業(yè) 納稅籌劃 風險 控制

房地產業(yè)在整個國民經濟中占據的地位越來越重要，據相關資料表明：從2002年到2012年我國房地產開發(fā)投資額從7790.9億元增加到71804億元，房地產投資額占GDP比重由2002年的6.47%上升到2012年的13.83%。由此可見，房地產業(yè)對我國社會以及經濟發(fā)展的重要性。然而隨著國家對房地產行業(yè)的宏觀調控導致房地產企業(yè)的盈利空間越來越小，而納稅是房地產企業(yè)面對的主要支出成本，因此需要房地產企業(yè)進行納稅統(tǒng)籌。

1 納稅籌劃的概述

納稅籌劃是在遵循國家相關法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實現(xiàn)經濟效益的最大化，根據政府部門制定的納稅政策導向，對企業(yè)所涉及到的納稅行為進行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負擔的一種財務管理活動。

納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據我國法律實施的對社會經濟進行宏觀調控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務負擔而采取的一種合理調整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關法律的保護，它與偷稅漏稅有著本質的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務，國家對企業(yè)進行稅收的依據主要是根據企業(yè)的各項行為發(fā)生了應稅事項，而納稅籌劃是企業(yè)在沒有發(fā)生應稅事項活動之前，對企業(yè)的各項活動進行科學的規(guī)劃與安排，從而實現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對企業(yè)的行為進行科學的安排，如果社會環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應稅事項行為卻沒有相應的做出調整可能就會造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

2 房地產企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1 房地產企業(yè)納稅籌劃的必要性分析 房地產由于其建設周期時間長，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產企業(yè)的納稅成本比較高，在我國房地產業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產企業(yè)的納稅籌劃對國家和房地產企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導房地產產業(yè)結構調整?；诜康禺a在整個國民經濟中的重要位置，通過國家宏觀調控手段對房地產企業(yè)進行必要調整是保證社會穩(wěn)定、經濟健康發(fā)展的基礎，通過納稅籌劃能夠及時的調整房地產企業(yè)的經營結構。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內對房地產企業(yè)的行為進行合理調整，這樣能夠實現(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風險，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。通過納稅籌劃可以降低房地產企業(yè)的稅負負擔，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設過程中，并且通過納稅籌劃也實現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。

2.2 房地產企業(yè)納稅籌劃的可行性分析 根據我國房地產企業(yè)所處的市場環(huán)境來看，實施納稅籌劃已經具備完善的條件：①房地產企業(yè)所處的外部環(huán)境已經非常成熟。一是納稅籌劃已經得到我國法律法規(guī)的認可，國家鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內容；二是我國稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產稅務的進一步完善。稅務法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產企業(yè)的內部環(huán)境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產企業(yè)生產周期比較長，涉稅生產環(huán)節(jié)比較多，根據對房地產企業(yè)生產環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產企業(yè)在每個生產環(huán)節(jié)都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經構成房地產企業(yè)成本支出的重要內容，因此房地產企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進與培養(yǎng)了大量的懂稅務的專業(yè)人才，這就為房地產企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3 房地產企業(yè)各階段的納稅籌劃分析

3.1 開發(fā)建設階段的納稅籌劃分析 ①籌資方式不同所導致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國房地產開發(fā)建設階段的籌資主要有權益籌資和負債籌資。不同的籌資方式對企業(yè)產生的納稅影響也不同，比如：假設以房地產企業(yè)計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預計利潤為1000萬（扣除各種經濟費用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權益融資和負債融資相結合的辦法，但是權益融資比重要大，向社會發(fā)行360萬股股票，每股發(fā)行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進行，但是負債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構借款。通過對上述三種方案進行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權益資本比重的下降，企業(yè)應納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業(yè)的應稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產開發(fā)建設中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據增值率的大小進行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對稅收構成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過負債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構提供利息證明，以便扣除相應的利息項目金額。

3.2 銷售階段的納稅籌劃分析 ①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進行定價是房地產企業(yè)實現(xiàn)利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業(yè)帶來高額的利潤，相關還會增加企業(yè)的負擔，因為高營業(yè)收入預示著高額的稅負。因此需要企業(yè)按照銷售計劃合理的進行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內。②促進方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調整政策的不斷出臺，樓市在經過快速上升階段，已經處于相對低迷的狀態(tài)，造成房地產企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產選擇的促銷方式不合理就會增加房地產企業(yè)的納稅，房地產企業(yè)制定了購買商品房贈送實物的方式，其結果就是該企業(yè)要將實物的銷售市值納入到企業(yè)應繳納稅款事項之中。

3.3 現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析 在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對外出租他們選擇預留一部分商品房，這樣一來就會產生營業(yè)稅、房產稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產企業(yè)的經營產生重要的影響。

①閑置房產投資納稅籌劃。房地產企業(yè)將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進行利潤分紅的方式進行投資，經過大量的實證證明，房地產企業(yè)采取對外租賃的方式能夠實現(xiàn)經濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產生的營業(yè)稅、房產稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據。因此房屋的租金高低直接決定房地產企業(yè)的稅負，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產企業(yè)稅負的重要首選。比如房地產企業(yè)可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業(yè)費等進行單獨核算的方式。

4 房地產企業(yè)納稅籌劃的風險及應對措施

4.1 房地產企業(yè)納稅籌劃的風險 房地產企業(yè)納稅籌劃的風險主要有：稅收政策的變化、預測生產經營活動的變化、與稅務部門信息溝通的不及時、沒有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進行合理安排以及財務人員綜合素質缺乏等方面的風險。

4.2 房地產企業(yè)納稅籌劃風險的應對措施 ①綜合考慮稅收法律政策的變化，并且及時與稅務部門進行溝通。房地產企業(yè)在進行納稅籌劃方案時一定要充分考慮企業(yè)的相關業(yè)務調整所對應的稅收法律政策，尤其是要考慮未來某一時間段稅法的變化趨勢，避免企業(yè)的經營環(huán)節(jié)調整完成后就面臨稅法政策的變化；為避免房地產企業(yè)因為沒有及時了解稅法政策而導致出現(xiàn)偷稅漏稅行為的出現(xiàn)，要及時與稅務部門進行溝通，保證自己制定的策略符合稅務部門的要求。②充分預測房地產企業(yè)的經營活動變化。房地產企業(yè)在生產經營過程中處于不斷變化的，正是基于房地產企業(yè)經營的不斷變化性，要求房地產企業(yè)在納稅籌劃時一定要充分結合當前以及未來某個時間房地產企業(yè)所面臨的稅收政策變化，以及經營活動對稅收的影響，從而保證企業(yè)制定的納稅籌劃方案的實施不受企業(yè)經營變化的影響。③提高財務人員的綜合素質。房地產企業(yè)納稅籌劃方案的制定、實施以及調整都需要財務人員進行工作，因此在某種程度上說房地產企業(yè)財務人員的綜合素質決定了房地產企業(yè)的納稅籌劃方案實施的效果，因此房地產企業(yè)要加強對財務人員素質的教育，提高他們的業(yè)務能力，避免出現(xiàn)徇私舞弊行為，并且要建立完善的企業(yè)財務制度，規(guī)范財務人員的行為，保證財務人員制定的納稅籌劃方案符合房地產企業(yè)實際發(fā)展的需要。

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