房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探析

丁亦丹

摘 要：房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)中的重要組成元素。在房產(chǎn)交易中，必須履行測(cè)繪程序，以明確房產(chǎn)實(shí)際面積。由于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)起步尚短，在實(shí)際應(yīng)用中還存在很多問(wèn)題，影響了房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量。文章圍繞房產(chǎn)測(cè)繪有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論，首先介紹了我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展?fàn)顩r和重要意義，其次分析了房產(chǎn)測(cè)繪中存在的主要問(wèn)題，最后對(duì)如何改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪工作、確保工作質(zhì)量提出建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

引言

房屋面積測(cè)繪是房屋工程項(xiàng)目實(shí)施后期必須履行的一項(xiàng)重要程序。當(dāng)房屋建筑竣工驗(yàn)收完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測(cè)繪單位按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對(duì)竣工后房屋面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量、計(jì)算，取得房屋實(shí)際面積的過(guò)程就是房屋測(cè)繪。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強(qiáng)烈，對(duì)于房屋實(shí)際面積的關(guān)注度也越來(lái)越高。房屋面積測(cè)繪的工作質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化程度偏低，給房屋測(cè)繪質(zhì)量帶來(lái)了一定負(fù)面影響，加強(qiáng)房屋實(shí)際面積測(cè)繪的質(zhì)量控制是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)直接面對(duì)并必須予以妥善解決的問(wèn)題。

1 當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義

房產(chǎn)測(cè)繪的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房屋建筑實(shí)際面積的大小，進(jìn)而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測(cè)繪的過(guò)程、操作細(xì)節(jié)、精度標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法等必須嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關(guān)法律糾紛方面，房屋面積測(cè)繪是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測(cè)繪的結(jié)果對(duì)于判斷糾紛法律責(zé)任和房屋價(jià)值具有關(guān)鍵性的明確作用，是當(dāng)前法律機(jī)構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)。在我國(guó)，與房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房屋測(cè)量工作中，房屋實(shí)際面積測(cè)繪是必須執(zhí)行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。進(jìn)行房屋建筑項(xiàng)目建設(shè)或房產(chǎn)交易，必須進(jìn)行房屋面積測(cè)繪。通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪取得的房屋實(shí)際面積，是政府管理部門計(jì)算土地價(jià)格、核算征地動(dòng)遷補(bǔ)償支出、收取房產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎(chǔ)元素之一。在實(shí)際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細(xì)節(jié)，少數(shù)不法開(kāi)發(fā)商利用多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導(dǎo)購(gòu)房者的認(rèn)知，從而達(dá)到賺取更多經(jīng)濟(jì)利益的目的，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測(cè)繪，提高測(cè)繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購(gòu)房群眾的切身利益，解決因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

2 房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中存在的主要問(wèn)題

在房產(chǎn)面積測(cè)繪的實(shí)際工作中，有許多問(wèn)題存在，制約了房產(chǎn)面積測(cè)繪工作質(zhì)量的提升，要保障測(cè)繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問(wèn)題。房產(chǎn)面積測(cè)繪工作中常見(jiàn)問(wèn)題有以下幾個(gè)方面：

一是缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測(cè)繪是一項(xiàng)具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過(guò)程中需要詳細(xì)的規(guī)范性文件對(duì)細(xì)節(jié)和步驟、參數(shù)進(jìn)行明確。由于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)夠不夠完善，文件內(nèi)容有時(shí)比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實(shí)際需要。在實(shí)際操作過(guò)程，遇到爭(zhēng)議問(wèn)題，往往依賴測(cè)繪人員個(gè)人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測(cè)繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過(guò)于龐大。房產(chǎn)測(cè)繪需要測(cè)繪的項(xiàng)目和測(cè)繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復(fù)雜，計(jì)算難度很大，使得測(cè)繪工作質(zhì)量很難保證。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積質(zhì)量控制的主要措施

3.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查等制度規(guī)范

一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度是測(cè)繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測(cè)繪單位在進(jìn)行測(cè)繪作業(yè)時(shí)必須堅(jiān)持的基礎(chǔ)原則。測(cè)繪單位在開(kāi)展測(cè)繪工作時(shí)，首先要做好互檢、自查工作，其次要責(zé)成專人組成檢查組，對(duì)測(cè)繪過(guò)程進(jìn)行全方位的檢查，在此基礎(chǔ)上，再由質(zhì)量控制部門對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行最終檢查確認(rèn)。隨后由測(cè)繪業(yè)務(wù)委托單位對(duì)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在具體檢查時(shí)，要遵循以下幾方面要求。

一是各項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作互相獨(dú)立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的理解存在含糊不清的問(wèn)題時(shí)，要立即提出處理意見(jiàn)，由相關(guān)單位進(jìn)行確認(rèn)并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)測(cè)繪過(guò)程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測(cè)繪結(jié)果、質(zhì)檢報(bào)告等進(jìn)行細(xì)致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行糾正。四是要建立研討分析制度。測(cè)繪單位要定期組織含召開(kāi)技術(shù)分析研討會(huì)，有技術(shù)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作中遇到的典型案例進(jìn)行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不足的地方要下力氣進(jìn)行整改、完善，幫助測(cè)繪人員提升技術(shù)水平，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的提升。五是當(dāng)測(cè)繪結(jié)果處理意見(jiàn)發(fā)生分歧時(shí)，要按照一級(jí)檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有專職質(zhì)檢人員認(rèn)定處理，二級(jí)檢查之后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交總工辦或隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行裁定、會(huì)辦解決。六是要堅(jiān)持分項(xiàng)確定的方法，對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品中各分項(xiàng)分別進(jìn)行質(zhì)量登記確定，并附于測(cè)繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測(cè)繪組之間必須進(jìn)行互檢，以保證測(cè)繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測(cè)繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。

3.2 嚴(yán)格做好各類前期技術(shù)資料審查工作

房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測(cè)繪的重要組成部分。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)，委托單位必須提供全套的建筑設(shè)計(jì)圖紙，以及在施工過(guò)程中形成的設(shè)計(jì)變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細(xì)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤，以方便測(cè)繪人員查閱相關(guān)數(shù)據(jù)。

3.3 嚴(yán)格管控房產(chǎn)面積測(cè)繪各道工序質(zhì)量

房產(chǎn)測(cè)繪由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個(gè)環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪時(shí)，要堅(jiān)持做到四個(gè)準(zhǔn)確，即準(zhǔn)確測(cè)定房屋套型邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位、準(zhǔn)確認(rèn)定房屋分?jǐn)偯娣e、準(zhǔn)確確定房產(chǎn)要素。

4 結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測(cè)繪問(wèn)題已經(jīng)引起越來(lái)越多的投資者和消費(fèi)者的注意。由于房產(chǎn)面積測(cè)繪影響因素眾多，特別是房屋設(shè)計(jì)格局、套型越來(lái)越富于變化，面積分?jǐn)倖?wèn)題越加復(fù)雜，使得房產(chǎn)面積測(cè)繪越加困難。測(cè)繪人員必須按照房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)文件，嚴(yán)格執(zhí)行測(cè)繪程序，對(duì)于測(cè)繪工作中遇到的問(wèn)題要認(rèn)真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測(cè)繪工作[J].中華建設(shè)，2011（9）.

[2]宋愛(ài)祥.對(duì)于加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量控制的幾點(diǎn)看法[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2010（13）.

[3]王麟.房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制要點(diǎn)之我見(jiàn)[J].煤炭技術(shù)，2009（5）.

[4]張聞?dòng)?分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制[J].科技信息，2011（8）.