關(guān)于邗江區(qū)老小區(qū)整治工作的實踐與思考

趙昕

摘要：眾所周知，老小區(qū)整治工作一直是政府和居民關(guān)心的焦點，同時也是區(qū)委和區(qū)政府貫徹落實人本發(fā)展理念的重要舉措和必然要求。本文通過筆者親身經(jīng)歷的邗江區(qū)老小區(qū)整治工作，系統(tǒng)地分析老小區(qū)整治工作中存在的問題，并提出了合理化建議。

關(guān)鍵詞：邗江區(qū)老小區(qū) 整治工作 對策

1 現(xiàn)狀分析

1.1 老小區(qū)基本情況介紹 邗江區(qū)老小區(qū)建于1998年以前，總住宅小區(qū)面積約為400萬平方米。受當時建筑技術(shù)和經(jīng)濟條件的制約，這些小區(qū)普遍標準較低、管理水平不高、產(chǎn)權(quán)混亂，同時居住環(huán)境條件較差，服務(wù)功能不健全。且在物業(yè)服務(wù)上，老小區(qū)主要由社區(qū)或物業(yè)公司提供一些基本的物業(yè)服務(wù)，無法滿足住戶的實際需求。新舊小區(qū)在建筑和服務(wù)水平上的強烈反差不僅影響了居民的生活質(zhì)量，還直接制約著整個城市文明形象的提升。

1.2 整治后的工作成效 在2005年，市、區(qū)政府一致決定對老小區(qū)開始第一輪的整治工作，主要整治對象為老城區(qū)1996年以前交付使用的小區(qū)。這些小區(qū)的總面積在兩萬平方米以上，且未實施物業(yè)管理。在明確了老小區(qū)整治目標和方向之后，該區(qū)統(tǒng)一思想，順利于2012年完成了整個老小區(qū)的整治任務(wù)。邗江區(qū)（含原維揚區(qū)）在2006-2012年期間，共整治了31個老小區(qū)，總建筑面積達到218萬平方米，共投入整治資金1.98億元，整治收益居民高達5.5萬余人。經(jīng)過一系列整治之后，小區(qū)的建筑質(zhì)量有了很大程度的提高，小區(qū)在物業(yè)服務(wù)、治安狀況以及附屬設(shè)施建設(shè)上有了很大的改觀，受到了小區(qū)居民的一致好評。在2010年的政府投資項目績效考核中，老小區(qū)整治項目的群眾滿意率超過了95%。

1.3 老小區(qū)整治工作的幾個特點

1.3.1 領(lǐng)導(dǎo)高度重視并親自指導(dǎo)，保障措施齊全。老小區(qū)整治方案一經(jīng)提出，即得到了各級、各部門的熱烈響應(yīng)和高度重視。在整治期間，市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)多次深入一線進行現(xiàn)場調(diào)研，積極了解整治進展情況，并定期檢查小區(qū)的整治質(zhì)量，提出了一系列改進措施；市、區(qū)政協(xié)專門針對老小區(qū)整治工作展開了專項調(diào)研，并組織召開專題研討會，交流整治心得與經(jīng)驗；市、區(qū)人大常委制定了行之有效的管理方案，并專門成立了領(lǐng)導(dǎo)小組，任命分區(qū)小組長，并劃分了工作范圍，規(guī)定責任到人，有效地提升了整治質(zhì)量。

1.3.2 積極創(chuàng)新，深化管理體制改革。雖然市、區(qū)政府事先就老小區(qū)整治工作進行了專項討論，明確了整治內(nèi)容、方針以及基本方法。但在實際整治工程中，該區(qū)還是根據(jù)實際整治需求積極探索，大力改革創(chuàng)新，并取得了一定的成效。在2006年，該區(qū)提出了提高沿街房屋整治檔次的要求，積極對揚子江沿街的老小區(qū)進行了專門設(shè)計與整改，一方面適當增加了一些門柱，并改造立面，增加了可利用空間，另一方面還有效地提升了其整治效果，有利于城市文明形象的打造。2008年，市、區(qū)政府在念四二村試點推行路燈整修項目；2010年修繕了居民樓的防水和隔熱設(shè)備，有效地豐富了其整治內(nèi)涵和服務(wù)功能。

1.3.3 鞏固成果，落實管理機制。為保障整治工作的順利開展，市、區(qū)政府積極建立了老小區(qū)整治長效管理機制，強化管理力度，強化管理人員的服務(wù)意識和責任意識，有效地提升了其整治質(zhì)量。在第一輪整治中，該區(qū)共完成了218萬平方米的整治任務(wù)，并在一些整治效果較好的老小區(qū)內(nèi)引入了物業(yè)服務(wù)公司，旨在為小區(qū)居民提供更優(yōu)更全的服務(wù)。而對一些不符合物業(yè)服務(wù)公司引入條件的小區(qū)，政府部門也積極建立了相應(yīng)的街道物業(yè)服務(wù)中心，專門負責小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，實現(xiàn)了規(guī)范化管理。經(jīng)過一段時間的管理后，老小區(qū)的治安、綠化、保潔和維修等工作基本上步入正軌，為小區(qū)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

2 老小區(qū)整治存在的問題與困難

雖然在第一輪老小區(qū)整改中取得了良好成效，但在之后的整改工作中，市、區(qū)政府面臨著一系列問題，整治障礙重重，直接影響了整治工作的進展。具體來看，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

2.1 社會期望膨脹，小區(qū)整治難以完全實現(xiàn) 由于新舊小區(qū)在生活條件和服務(wù)水平上存在著強烈反差，社會大眾普遍希望通過整治來改變老小區(qū)的面貌，提升其服務(wù)檔次，真正實現(xiàn)惠民。居民將整個整治工作視作改變小區(qū)面貌的唯一機會，對其期望過高，強烈要求政府部門整治一切問題，如居民文化休閑問題、車棚出租問題、公共設(shè)施問題等。但由于整治力量有限，市、區(qū)政府部門在整治時無法面面俱到，與社會大眾的期望差距較大，無法完全實現(xiàn)其預(yù)期的整治目標，導(dǎo)致民眾對政府部門的信任度下降。

2.2 工程錯綜復(fù)雜，單一網(wǎng)絡(luò)難以妥善協(xié)調(diào) 老小區(qū)整治工作是一項系統(tǒng)的、長期的、專業(yè)的工程，涉及部門較多，如城建、房管、財政、社區(qū)、交警等，需要政府部門積極協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，積極引導(dǎo)和鼓勵社會力量積極參與其中，共同完成小區(qū)整治工作。但實際上，雖然該區(qū)成立了專門的整治管理部門，主要負責整項整治工作。但在實際執(zhí)行中，各職能部門常常難以較好地協(xié)調(diào)配合，直接影響了其整治質(zhì)量。同時，區(qū)房管局作為一個業(yè)務(wù)部門常常無法實現(xiàn)眾行政部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動，直接影響了其整治質(zhì)量。

2.3 管理后勁不足，整治效果難以長久維持 邗江區(qū)的老小區(qū)往往建成時間早，建設(shè)主體較為多元化。因此，小區(qū)在設(shè)計、布局、規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)上存在著諸多問題，無法達到現(xiàn)代常規(guī)性物業(yè)管理的標準。另外，老小區(qū)的功能較為單一，不利于物業(yè)公司管理服務(wù)工作的順利開展。相比于新小區(qū)，老小區(qū)的物業(yè)管理收費水平較低，無法維持物業(yè)公司的正常運行。在小區(qū)整治過程中，一些物業(yè)管理公司常有退出現(xiàn)象，導(dǎo)致整治后勁不足，不利于整治效果的維持。

3 建議與對策

3.1 健全組織體系，明確部門職責 黨的十七大報告專門就社會建設(shè)和保障民生進行了系統(tǒng)地闡述，要求在保證經(jīng)濟較快發(fā)展的基礎(chǔ)上，著力保障和改善民生，積極解決人民最關(guān)心的實際問題，推動社會主義和諧社會的構(gòu)建和發(fā)展進程。因此，市委、市政府必須積極提升城市建設(shè)品質(zhì)，著力打造民生工程，積極解決居民最關(guān)心的實際問題，打造良好的城市品牌形象，以邗江區(qū)老小區(qū)整治為重點，積極開展管理和建設(shè)工作，逐步建立健全長效管理機制。此外，政府部門還應(yīng)積極增設(shè)電信、煤氣、電業(yè)等部門，提升小區(qū)整治效率和質(zhì)量。

各級政府部門必須團結(jié)一致，明確部門職責，強化管理意識和服務(wù)意識，不斷提升其工作效率和質(zhì)量，提升居民的滿意度和信任度。

3.2 整合整治資源，豐富整治內(nèi)涵 目前，在小區(qū)整治工作的實施上，各行政部門各司其職，分工明確，背街小巷主要由城建部門專項負責，天然氣由煤氣公司負責實施，自來水由自來水公司統(tǒng)一實施。這種分頭實施一方面保障了各項整治工作的高效運行，另一方面也導(dǎo)致各部門互相影響較多，不利于資源的高效整合。同時，各專業(yè)整治工作沒有整合統(tǒng)一，居民存在嚴重的抵觸情緒。因此，市政部門應(yīng)該堅持以民為本理念，積極發(fā)揮政府部門的職能作用，積極建立惠民工程，重點改善和整治小區(qū)的綠化、供電、電信、燃氣等，積極完善各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做好生活垃圾分類處理工作。此外，在整治時，政府部門還應(yīng)該不斷豐富居民的文化生活，為其創(chuàng)造一個穩(wěn)定和諧的生活環(huán)境。

3.3 扶持長效管理，鞏固整治效果 物業(yè)管理作為改善老小區(qū)生活條件和鞏固整治效果的重要手段，直接影響著整個整治工作的發(fā)展進程。目前由于老小區(qū)的自身功能不完善，其管理專業(yè)化、市場化和社會化水平不足，政府部門的整治力度不足，不利于老小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。因此，為解決這一問題，政府部門可以從以下幾方面做起：一是成立專項補助資金用于老小區(qū)物業(yè)管理，并建立相應(yīng)的激勵績效機制，激發(fā)物業(yè)管理人員的工作熱情，使其更好地投入到管理工作當中；二是制定與物業(yè)管理相配套的公益性崗位政策，將小區(qū)保護人員管理納入整個物業(yè)管理體系當中，由政府出面，街道監(jiān)督，著力解決護樓管理人員的工資問題，減輕物業(yè)公司的資金壓力，完善崗位管理制度；三是積極動員一切積極因素，采用統(tǒng)一管理的方式集中購置物資，降低經(jīng)費支出水平，解決人民群眾最關(guān)心的實際問題。另外政府部門還應(yīng)該將老小區(qū)整治與城市現(xiàn)代化建設(shè)有機結(jié)合起來，貫徹落實老小區(qū)整治方針政策，最大程度地保障居民的合法權(quán)益。

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