淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中壓力比較大的行業(yè)，當(dāng)下企業(yè)管理中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究已經(jīng)引起國(guó)內(nèi)外企業(yè)管理者的重視。本文重要分析了未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面存在的不足并且提出合理建立，從而有效應(yīng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終為企業(yè)資產(chǎn)安全保駕護(hù)航，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1 研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意義

在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制已經(jīng)占據(jù)越來(lái)越重要的位置，且企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，只能將其降低在可接受范圍內(nèi)，使其不會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生巨大的危害。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力，對(duì)企業(yè)的進(jìn)步發(fā)展具有重大意義。財(cái)務(wù)問(wèn)題解決好了對(duì)企業(yè)健康發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義，關(guān)乎企業(yè)的生存發(fā)展。因此我們要合理規(guī)劃控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

2 未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1 未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基本介紹。未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司屬于小型企業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)，未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以開(kāi)發(fā)自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)為宗旨，為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。未遠(yuǎn)房地產(chǎn)創(chuàng)造了良好條件，讓員工可以愉快和踏實(shí)的在企業(yè)中努力工作，為未遠(yuǎn)貢獻(xiàn)自己的力量。

2.2 主要的財(cái)務(wù)管理情況。未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自成立以來(lái)一直很關(guān)注企業(yè)各方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，逐步建立一系列有效措施來(lái)應(yīng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，用以提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但是由于市場(chǎng)環(huán)境的影響和房地產(chǎn)行業(yè)本身的獨(dú)特性，公司依然不可避免在某些環(huán)節(jié)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公司的償債能力近年來(lái)有所提高，但是距離最優(yōu)狀態(tài)還很遠(yuǎn)，償債風(fēng)險(xiǎn)依然存在。這就意味著公司有資不抵債的可能性，導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)不靈，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限，從而出現(xiàn)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

3 未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中存在的問(wèn)題

3.1 公司償債能力分析。①公司短期償債能力分析。公司2011～2013年流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比三項(xiàng)指標(biāo)均有所增加，說(shuō)明了短期償債能力在逐漸變強(qiáng)。但是流動(dòng)比率最高為1.1941，公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為2；速動(dòng)比率最高為0.8331，公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為1；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比最高為0.8215，相對(duì)正常。通過(guò)對(duì)比看出，公司的償債能力雖然有所提高，但是還存在不足，仍存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。②公司長(zhǎng)期償債能力分析。公司2011年非流動(dòng)負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資金比率為-1.61，2012年度為6.39，增加意味著生意不景氣，長(zhǎng)期負(fù)債增加。2013該指數(shù)降為3.55，出現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司在這方面有所關(guān)注，償債能力好轉(zhuǎn)。說(shuō)明公司對(duì)于長(zhǎng)期負(fù)債已經(jīng)增加了關(guān)注，但是還沒(méi)有達(dá)到最佳狀態(tài)，仍需要關(guān)注提高長(zhǎng)期償債能力。

3.2 公司盈利能力分析。盈利能力體現(xiàn)了企業(yè)利用占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟(jì)資源，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲利的能力。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有的盈利能力的強(qiáng)弱，是關(guān)乎企業(yè)的生存和發(fā)展大事。

通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，2013年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等一系列指標(biāo)都在下降，上述表數(shù)據(jù)的變化可以看出公司的盈利能力明顯的減弱了。企業(yè)利潤(rùn)的下降不是成本的問(wèn)題，而是因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致盈利能力減弱。

3.3 公司營(yíng)運(yùn)能力分析。2013年與2012年相比，公司應(yīng)收賬款提升管理水平，進(jìn)一步說(shuō)明了公司短期償債能力提高。而存貨、固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)的管理水平明顯下降，總體來(lái)看公司的營(yíng)運(yùn)能力有所下降。

4 未遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議

4.1 建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。①償債風(fēng)險(xiǎn)控制。未遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司正在發(fā)展過(guò)程中最重要的穩(wěn)定發(fā)展，雖然此時(shí)財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)定，但是要使公司穩(wěn)定發(fā)展，負(fù)債比例不宜過(guò)大。公司應(yīng)該適當(dāng)降低長(zhǎng)期負(fù)債，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展保駕護(hù)航。然后在合理范圍內(nèi)利用短期負(fù)債，最后要規(guī)劃出一個(gè)合理的償債計(jì)劃，從而有效的保證企業(yè)到期償還債務(wù)資金。②運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制。根據(jù)未遠(yuǎn)地產(chǎn)公司投資大而且投資回收時(shí)間長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢的實(shí)際情況，做如下調(diào)整：首先是建立合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，然后加速銷售回款，建立一套有效的銷售回款計(jì)劃，從而保證企業(yè)資金正常周轉(zhuǎn)。③盈利風(fēng)險(xiǎn)控制，利潤(rùn)率的高低影響著盈利能力的高低，反應(yīng)公司的經(jīng)營(yíng)狀況。未遠(yuǎn)公司2013年的銷售量同比增加了5.1%，主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品毛利率下降了0.44%，盈利能力在下降，要想控制盈利風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)首先要打好促銷戰(zhàn)，要在市場(chǎng)上投放大量廣告讓消費(fèi)者了解商品的優(yōu)越性，使消費(fèi)者有購(gòu)買的欲望，擴(kuò)大購(gòu)買量從而獲得更大利潤(rùn)。然后必須樹(shù)立良好的企業(yè)形象，保證企業(yè)良好信譽(yù)。這樣可以使消費(fèi)者放心消費(fèi)，避免因消費(fèi)者的擔(dān)心而失去利潤(rùn)，擴(kuò)大銷售數(shù)量，保證企業(yè)盈利。

4.2 建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)之前分析可以了解未遠(yuǎn)公司缺乏財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，使企業(yè)無(wú)法及時(shí)找到應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)和有效的反應(yīng)。經(jīng)過(guò)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)單變量模型比較適合未遠(yuǎn)這樣剛剛建立的企業(yè)，可以使企業(yè)較快速的建立單變量模型，在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

單變量判定模型就是運(yùn)用單一變量來(lái)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小的方法。具體措施是企業(yè)要任命專人負(fù)責(zé)及時(shí)計(jì)算企業(yè)單一變量，隨時(shí)觀察其變化，一旦單一變量發(fā)生變化預(yù)示發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，責(zé)任人要及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，并可以提出解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可行性報(bào)告，從而及時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。未遠(yuǎn)公司要監(jiān)測(cè)的單一變量指標(biāo)如下：①債務(wù)保障率=現(xiàn)金流量/債務(wù)總額。②資產(chǎn)收益率=凈收益/資產(chǎn)總額。③資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。④資產(chǎn)安全率=資產(chǎn)變現(xiàn)率/資產(chǎn)負(fù)債率。⑤安全邊際率=（實(shí)際銷售額-保本銷售額）/實(shí)際銷售額。未遠(yuǎn)公司要時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)的變化情況，設(shè)置臨界值，隨時(shí)監(jiān)控可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如資產(chǎn)及負(fù)債的比率，它是最基本的標(biāo)準(zhǔn)是不超過(guò)1，否則，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況惡化的跡象已經(jīng)暴露，如果不及時(shí)扭轉(zhuǎn)的話，全面的金融危機(jī)可能爆發(fā)。

4.3 建立企業(yè)內(nèi)部控制制度控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。未遠(yuǎn)公司為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及目標(biāo)，制定出符合自身發(fā)展的科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系。實(shí)行人員目標(biāo)責(zé)任制，員工能夠在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)提出解決方案，不斷提高企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)的水平。不斷改進(jìn)和完善公司治理結(jié)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)制，如記賬會(huì)計(jì)能夠監(jiān)督出納的現(xiàn)金業(yè)務(wù)，科學(xué)設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)職能范圍，實(shí)現(xiàn)各個(gè)工作崗位相互監(jiān)督，相互促進(jìn)的作用，對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)化、程序化。要想更好的管理企業(yè)現(xiàn)金，必須要更好的監(jiān)督企業(yè)的收支情況，首先要準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，和預(yù)期的未來(lái)盈利，現(xiàn)金流量，財(cái)務(wù)狀況和投資計(jì)劃，來(lái)表示量化的形式，建立企業(yè)的全面預(yù)算，企業(yè)的現(xiàn)金支出必須在預(yù)算之內(nèi)，不得超過(guò)預(yù)算支出的現(xiàn)金。其次企業(yè)的現(xiàn)金支出必須規(guī)范化，不得出現(xiàn)不明去向的現(xiàn)金支出，以便日后準(zhǔn)確查找現(xiàn)金的流向。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和財(cái)務(wù)控制相結(jié)合，完善內(nèi)部和外部監(jiān)督和控制系統(tǒng)，使兩者平衡。內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)負(fù)責(zé)審核委員會(huì)，并接受監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督。要及時(shí)向總經(jīng)理負(fù)責(zé)并報(bào)告內(nèi)部審計(jì)中的各項(xiàng)工作內(nèi)容。這種雙向負(fù)責(zé)的制度具有較高的獨(dú)立性，能夠很好的監(jiān)督并完成內(nèi)部審計(jì)工作。

5 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的成敗有直接影響，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響重大。房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)，找到適合企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，從而及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，保證企業(yè)更好更快的發(fā)展。公司須提高償債能力，在企業(yè)良好的資金環(huán)境下運(yùn)營(yíng)能夠保證企業(yè)擁有良好的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)自身良性循環(huán)發(fā)展，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)還需結(jié)合自身的財(cái)務(wù)狀況來(lái)建立預(yù)警機(jī)制并建立財(cái)務(wù)防范機(jī)制，這樣可以在企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到可接受的范圍內(nèi)。企業(yè)內(nèi)部需完善監(jiān)督體制，建立企業(yè)內(nèi)部控制制度，控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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作者簡(jiǎn)介：蔡璐（1983-），女，吉林省吉林市人，講師，碩士研究生，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估與經(jīng)濟(jì)。