華夏幸福 專注環(huán)北京

方王洋

在1月底，華夏幸?；鶚I(yè)正式宣布收購河北華夏幸福足球隊，并聘任曾經(jīng)執(zhí)教皇馬、巴薩的安蒂奇擔(dān)任主教練。雖然華夏幸?；鶚I(yè)此次收購的為中甲球隊，但最近關(guān)于該事件的議論在持續(xù)發(fā)酵。

伴隨著業(yè)務(wù)幾何式的增長，銷售額突破500億元的華夏幸?；鶚I(yè)是否意圖復(fù)制恒大模式。雖然近年來“地產(chǎn)+足球”的投資模式在市場上十分火熱，但華夏幸?；鶚I(yè)在去年以來頻頻涉足文化產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)，其背后又隱藏著怎樣的與其他房企不同的邏輯？

恒大模式是特殊產(chǎn)物？

房企收購足球隊，這種模式在業(yè)內(nèi)已不少見。在目前國內(nèi)16支中超俱樂部中，絕對多數(shù)都具有房地產(chǎn)的背景。這其中不僅有綠城、建業(yè)這樣的老手，還有近幾年方才進(jìn)入足球產(chǎn)業(yè)的綠地、富力等等。中超聯(lián)賽甚至被大家戲稱為中國房地產(chǎn)足球超級聯(lián)賽。

但縱觀中超的盈利，卻著實(shí)令人扼腕。2014年16家俱樂部總體仍處于虧損狀態(tài)，虧損2.22億元。只有恒大、人和、上港、申鑫、富力5家俱樂部盈利。

各種分析均認(rèn)為，開發(fā)商進(jìn)軍足球更多的是為了品牌知名度。地產(chǎn)和足球聯(lián)姻的成功案例，最為業(yè)界稱道的就是恒大。借助收購球隊，恒大的品牌效應(yīng)迅速擴(kuò)展。恒大許家印就曾說過，恒大投入足球的每一分錢，都得到了十分的回報。

而此次，華夏幸福基業(yè)收購足球隊，是否能夠復(fù)制恒大模式？蘭德咨詢總裁宋延慶表示，恒大模式是在特殊背景、特殊時期下形成的特殊模式。而在現(xiàn)如今的背景下，華夏幸?；鶚I(yè)很難再成功復(fù)制恒大模式。

華夏幸?；鶚I(yè)的財務(wù)報告顯示，2014年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)512.5億元。據(jù)克而瑞去年房企銷售排名，華夏幸福基業(yè)位列13位，排在龍湖、招商、金地等知名房企之前。

但華夏幸?；鶚I(yè)一直以來都頗為低調(diào)。據(jù)了解，收購河北這家足球隊實(shí)際上在去年底就已完成各項(xiàng)收購手續(xù)，但并未大面積宣傳。有業(yè)內(nèi)人士指出，華夏幸福基業(yè)選擇一支處于二級聯(lián)賽的球隊，其訴求或許并不單純是公司知名度，而是另有意圖。

借力體育產(chǎn)業(yè)，玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)園

與恒大一樣，華夏幸?；鶚I(yè)在近兩年內(nèi)快速拓展文化產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)，除收購足球隊外，其在不久前還成立了文化公司，涉足影視文化、文化會展、資訊以及文化經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)。

但在業(yè)內(nèi)看來，以恒大為代表的住宅開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長后，拓展新產(chǎn)業(yè)是為了謀求更多的利潤增長點(diǎn)。對于華夏幸?；鶚I(yè)來說，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展的基礎(chǔ)都是其產(chǎn)業(yè)新城，多種產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，也是為了能夠更好的玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)新城。憑借產(chǎn)業(yè)新城模式備受資產(chǎn)市場追捧的華夏幸福基業(yè)，進(jìn)軍體育產(chǎn)業(yè)也將會被資本市場貼上新的標(biāo)簽。

記者了解到，華夏幸?；鶚I(yè)布局體育產(chǎn)業(yè)實(shí)則醞釀已久。去年10月份和11月份，其在河北秦皇島連續(xù)拿了兩塊文體娛樂用地，面積分別為1.67萬平方米、12.9萬平方米，總計花費(fèi)近1.2億元，且兩塊地位置臨近。

依托其產(chǎn)業(yè)園區(qū)，華夏幸?；鶚I(yè)收購足球隊，顯然比其他房地產(chǎn)開發(fā)商有了更多的“玩法”。引進(jìn)以足球?yàn)榇淼捏w育產(chǎn)業(yè)更能豐富其產(chǎn)業(yè)新城的多元產(chǎn)業(yè)體系。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴介紹，足球基地是房企主業(yè)與足球業(yè)務(wù)的結(jié)合，其模式值得探索。若能賦予基地“消費(fèi)”和“體驗(yàn)”的功能，則既順應(yīng)了國家鼓勵消費(fèi)和推動足球發(fā)展的兩大趨勢，又提高了房企的商業(yè)運(yùn)營能力。房企還可通過足球基地的規(guī)劃，獲取土地資源，建造先進(jìn)的訓(xùn)練設(shè)施。在訓(xùn)練場周邊，房企可建造一系列配套，如足球主題的商業(yè)中心、酒店、度假場所，健身和其他運(yùn)動場地等。此外，通過球隊運(yùn)營打響名氣后，基地可通過足球主題的設(shè)計和活動吸引球迷前來消費(fèi)體驗(yàn)其品牌價值無法估量。

宋延慶認(rèn)為，作為河北起家的公司，華夏幸?；鶚I(yè)的產(chǎn)業(yè)新城模式雖已在環(huán)渤海和珠三角布局，但目前主要是固安和大廠的兩個產(chǎn)業(yè)園業(yè)績較為突出。華 夏幸?；鶚I(yè)選擇收購河北的足球隊，實(shí)則也是其深耕大本營的表現(xiàn)?！巴ㄟ^足球這塊敲門裝，擴(kuò)展與河北地市之間的關(guān)系，從而使得自己的業(yè)務(wù)盈利更為亮眼。”

持續(xù)鞏固環(huán)北京地主地位

不僅如此，與恒大等以住宅產(chǎn)品開發(fā)為主的企業(yè)所不同的是，華夏幸?；鶚I(yè)多是以產(chǎn)業(yè)新城形式進(jìn)駐新區(qū)，并快速實(shí)現(xiàn)版圖擴(kuò)展。以北京市場為例，去年5月，華夏幸?；鶚I(yè)通過與政府合作開發(fā)汽車產(chǎn)業(yè)城，正式進(jìn)駐北京房山區(qū)張坊鎮(zhèn)。去年底，公司還正式與保定政府簽訂了白洋淀科技城的合作協(xié)議。

而低調(diào)行事的背后，其已儼然成為環(huán)北京區(qū)域的大地主。據(jù)安信證券統(tǒng)計，華夏幸?；鶚I(yè)是環(huán)北京和保定儲備土地最多的企業(yè)，其在環(huán)北京的委托土地面積超過1400平方公里。安信證券在一則報告中也指出，借助京津冀一體化的戰(zhàn)略優(yōu)勢，它在過去一年里的銷售增長遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)該公司公布的業(yè)績預(yù)告顯示，2014年華夏幸福基業(yè)的園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積和金額分別為479.6萬平米和430.9億元，分別同比增 78.9%和38.2%。城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售額101.9萬平米和75.2億元，同比增25.1%和27.2%。區(qū)域上看，固安和大廠園區(qū)仍是公司銷售主力區(qū)域，固安、大廠、廊坊市區(qū)分別占公司年銷售面積的35.6%、28.6%和15.3%。

而依托于京津冀區(qū)域的土地開發(fā)，形成了華夏幸?；鶚I(yè)有別于其它房企的競爭優(yōu)勢。一位長期研究A股地產(chǎn)板塊的行業(yè)分析師表示，通過和政府合作開發(fā)和招商引資，該公司會獲得一定比例的回報，從而具備明顯的競爭優(yōu)勢。

熟諳政策脈搏

華夏幸?；鶚I(yè)從2011年上市以來，市值一路飆升，目前總市值616.07億元，已逼近一線房企。觀察其布局不難發(fā)現(xiàn)，和中央產(chǎn)業(yè)扶持政策有密不可分的關(guān)系。

去年四季度以來，該公司先后與北京通航、北方導(dǎo)航科技、京東、南京玻纖研究院、清華大學(xué)等多個大機(jī)構(gòu)分別在通航產(chǎn)業(yè)、電商物流產(chǎn)業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域簽約了合作項(xiàng)目。

有業(yè)內(nèi)人士指出，華夏幸?；鶚I(yè)在依靠大機(jī)構(gòu)招商來打造專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園的同時，也在依托研究機(jī)構(gòu)為公司未來儲備資源，十分契合我國目前產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的政策導(dǎo)向。同時，不論是產(chǎn)業(yè)園還是孵化器，它的布局思路都是圍繞政策扶持的產(chǎn)業(yè)做文章。

“華夏幸?；鶚I(yè)成立的產(chǎn)業(yè)孵化器，實(shí)際上屬于咨詢公司范疇，其主要作用應(yīng)該是招商引資?！彼窝討c介紹，包括進(jìn)軍足球產(chǎn)業(yè)，也是在國家政策加大支持足球產(chǎn)業(yè)投入的背景下進(jìn)行的。

一位曾在華夏幸?；鶚I(yè)工作的業(yè)內(nèi)人士介紹，華夏幸?；鶚I(yè)定位于產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營，能夠加速政策支持的新興產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)氐呐嘤M(jìn)程，并有能力引進(jìn)大型企業(yè)和資金進(jìn)駐，這正是與其合作的地方政府所看重的。

搭乘政策的順風(fēng)車，其戰(zhàn)略布局快速擴(kuò)張。目前，公司投資運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)新城主要布局于環(huán)渤海和長三角區(qū)域，足跡遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等地，輻射全國20余個區(qū)域。但該業(yè)內(nèi)人士也表示，華夏幸?；鶚I(yè)引進(jìn)的一些產(chǎn)業(yè)過于尖端和新概念，到底最終能有多少企業(yè)落地，獲得多少實(shí)際收益實(shí)在很難說。

“經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn)，華夏幸福基業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式?jīng)]有問題。但由于其進(jìn)駐的區(qū)域越來越多，該模式的普遍適用性也在經(jīng)受著新考驗(yàn)。面對不同區(qū)域的不同條件，這一模式仍待反復(fù)推敲和優(yōu)化?！彼窝討c直言。