從城市外部需求探析房地產(chǎn)業(yè)屬性

房俊峰

摘要：城市輸出基礎(chǔ)部門的概念有多重理解，無形產(chǎn)品輸出以及負(fù)輸出是文章論證的出發(fā)點(diǎn)。城市是一個開放系統(tǒng)，房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的輸出是無形的;住宅需求的多層次性，經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素引起的城際住宅區(qū)位選擇，使房地產(chǎn)業(yè)可以成為城市的輸出基礎(chǔ)部門。生產(chǎn)力發(fā)展促進(jìn)城市間分工細(xì)化，在城市體系功能明朗的條件下，房地產(chǎn)業(yè)在交通便捷、適宜人居的小城市中有可能發(fā)展成為輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè); 城市;外部需求;輸出基礎(chǔ)部門

一、房地產(chǎn)業(yè)的界定

至今學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及由此所引致的產(chǎn)業(yè)定位等都還議論紛紛，莫衷一是。分歧的主要表現(xiàn)之一是房地產(chǎn)業(yè)除了包括經(jīng)營環(huán)節(jié)之外，是否還包括建設(shè)（生產(chǎn)）環(huán)節(jié)，這也就決定著房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位問題：純流通領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè);還是生產(chǎn)與經(jīng)營兼?zhèn)涞纳a(chǎn)經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，具有第二產(chǎn)業(yè)的特性。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)完全成為一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，已得到世界的認(rèn)可。在一個城市中，房地產(chǎn)業(yè)成為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的可能性已得到實(shí)踐的證明，是無庸置疑的。對于房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的任務(wù)是為城市內(nèi)部生產(chǎn)和居民生活服務(wù)的，是內(nèi)向性的非基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。它的“產(chǎn)品”——住房是“不動產(chǎn)”，永遠(yuǎn)輸出不了！對此本文持不同觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)可以成為城市的輸出基礎(chǔ)部門。

二、外部需求導(dǎo)向：基于輸出基礎(chǔ)部門的概念

輸出基礎(chǔ)（export base）概念最先由城市規(guī)劃者使用，后經(jīng)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主、著名經(jīng)濟(jì)史學(xué)家道格拉斯·諾思（North， Douglass）發(fā)展形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輸出基礎(chǔ)理論。諾思認(rèn)為，區(qū)域輸出基礎(chǔ)是“一個區(qū)域所生產(chǎn)的可供輸出的商品的總和”，其中“可供輸出的商品”，主要是指第二、三產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)的輸出產(chǎn)品。相反，為輸出產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)和配套寫作的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)銷售的，或是為區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)生活服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，則稱為區(qū)域非輸出基礎(chǔ)。

對“輸出基礎(chǔ)”這個概念，可從以下三個層次理解。一是“輸出”，即是外部需求導(dǎo)向的，這是最核心的思想。而對于“輸出”又有不同角度的解釋。從是否具備物質(zhì)形態(tài)來看，“輸出”可分為有形的輸出（如各種物品）和無形的輸出（如各種服務(wù)）;從相對位移而言，“輸出”可分為正輸出和負(fù)輸出，前者是指域外需求、域外消費(fèi);后者是指域外需求、域內(nèi)消費(fèi)。“一個地區(qū)的購物中心能夠吸引遠(yuǎn)方的顧客;一個城市作為金融中心，它的服務(wù)區(qū)域可能更廣;大學(xué)也常常吸引來自其他地區(qū)的學(xué)生。”二是“基礎(chǔ)”，即對域內(nèi)非基礎(chǔ)部門和整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用。三是指部門集合或部門束，是多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)活動的集合，一般情況下不是一個部門。

三、房地產(chǎn)業(yè)的城市輸出基礎(chǔ)部門屬性探析

城市是一個開放的系統(tǒng)，是人口流、資金流、技術(shù)流、物質(zhì)流、信息流的綜合體。開放度越高，系統(tǒng)越發(fā)達(dá)，流動越頻繁，作為城市新興的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性越強(qiáng)，輸出特征也愈明顯。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，形成了房地產(chǎn)市場。而房地產(chǎn)市場的具有區(qū)域性，即房地產(chǎn)區(qū)域級差收益的存在。引起了房地產(chǎn)業(yè)資金、技術(shù)、勞務(wù)甚至信息的輸出。這種輸出同樣也可以通過乘數(shù)效應(yīng)，帶動城市經(jīng)濟(jì)的增長。

從需求講，以住宅為例，房屋作為生活必需品，這種商品的需求的收入彈性是小于1的，但是需求收入彈性會隨著收入的增加而提高，即住房需求隨收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多層次性，既是基本的生存資料。又可以作為發(fā)展資料、享受資料，住房需求結(jié)構(gòu)升級仍具有很大的空間。

從空間因素講，仍以住宅為例，消費(fèi)群體面臨著區(qū)位選擇的問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的提高，居民對居住環(huán)境也不斷提出更高的要求，特別是伴隨著城市化出現(xiàn)的城市病問題加劇，一些具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，在旅游景點(diǎn)、海濱等地區(qū)購買住房，用于周末度假或集中某段時間消遣，甚至備作晚年之用。他們的主要目的不是為了居住，而是為了消遣享受。這種以經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，以消遣休閑為主要目的，在靠近風(fēng)景旅游點(diǎn)和避暑勝地的地方購買住宅的區(qū)位選擇已漸成趨勢。對于輸入地而言，這種消費(fèi)群體的流入，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的“負(fù)輸出”。這種人群城市人口中的比例可能不大，但絕對量不小，是一個應(yīng)該引起重視的問題。

四、房地產(chǎn)業(yè)成為城市輸出基礎(chǔ)部門的時空條件

在現(xiàn)實(shí)生活中，一個城市的形成和發(fā)展的原因是多方面的，受各種因素的制約。在研究影響城市形成和發(fā)展的因素時，要?dú)v史地、具體地分析。房地產(chǎn)業(yè)能否成為一個城市的輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也要做具體地歷史地分析。

從時間維看，房地產(chǎn)業(yè)制約于生產(chǎn)力水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次。對于人類的全部經(jīng)濟(jì)活動，按照經(jīng)濟(jì)活動的發(fā)展階段，以資源流向?yàn)橹饕獦?biāo)準(zhǔn)可以劃分為第一、二、三次產(chǎn)業(yè)。依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，在工業(yè)化過程中，第一產(chǎn)業(yè)的比重會逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)的比重在上升到一定階段會逐步縮小，第三產(chǎn)業(yè)的比重會逐步上升直至成為國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸現(xiàn)，但從我國所處的發(fā)展階段看，工業(yè)仍是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，絕大多數(shù)城市也仍以工業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)。

從空間維看，房地產(chǎn)業(yè)制約于城市空間結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)變化。從城市規(guī)模看，如果說大城市區(qū)域自身循環(huán)機(jī)制完善，自我發(fā)展能力強(qiáng)的話，那么輸出基礎(chǔ)理論蘊(yùn)含的外部循環(huán)機(jī)制對于一個小城市意義更大。因?yàn)槌鞘谢静糠值谋戎仉S著城市人口的增加而變小。而小城市一般只有很小一部分的生產(chǎn)和服務(wù)是維持自身需要的，基本活動部分比重偏高。從城市發(fā)展歷史看，城市經(jīng)濟(jì)的基本部分與非基本部分的結(jié)構(gòu)隨著時間的發(fā)展也有變化，相對于老城市，新城市的基本活動部分比重偏高。從城市空間來看，相對于遠(yuǎn)離大城市的獨(dú)立城市，位于大城市附近的中小城鎮(zhèn)或衛(wèi)星城，由于通達(dá)的便捷在城市體系中專業(yè)化程度就比較高。

根據(jù)國外的實(shí)證研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）發(fā)表的《美國城鎮(zhèn)職能的分類》，把美國城鎮(zhèn)分成十類，其中便有娛樂休養(yǎng)城市，但未像其他職能分類一樣給出明確的數(shù)量指標(biāo)。在美國十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯靈頓，這座5萬人口的城市風(fēng)光宜人、生活悠閑，醫(yī)生數(shù)量特多，大學(xué)生及大學(xué)從業(yè)人員占全市一半人口以上，但收入并不高，經(jīng)濟(jì)活躍度不夠;許多教授、作家選擇這個城市作為度假、創(chuàng)作的最佳去處，反而并不考慮它的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)情況。紐約是世界級的創(chuàng)業(yè)之都，但從來不被美國人當(dāng)作宜居城市。美國的十大宜居城市都是中小城市;而我國的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可見，當(dāng)人們生活水平還不算太高時，就業(yè)、創(chuàng)業(yè)往往成為一個城市是否宜居的重要標(biāo)準(zhǔn)。

目前在我國討論房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，還涉及到現(xiàn)實(shí)中的很多問題。比較突出的表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)部門劃分的規(guī)定，忽視了二者密切的聯(lián)系，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢不相符合;國民經(jīng)濟(jì)核算指標(biāo)采用屬地原則的統(tǒng)計(jì)不利于區(qū)域間因素、商品的流動和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時也不利于培植輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，使外部需求引起的乘數(shù)作用大打折扣;人口自由遷徙問題方面，戶籍制度亟待改革，全國總體生產(chǎn)力水平較低的狀況在短期內(nèi)難以改變，不同區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)左右著居民遷徙與否的選擇;“宜居城市”定位的提出在掀起城市規(guī)劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下面重點(diǎn)分析一下人口遷徙和城市定位問題。

問題之一：人口自由遷徙問題。在制度系統(tǒng)支持方面，戶籍制度亟待改革。原有的始于20世紀(jì)50年代中期的城鄉(xiāng)二元的戶籍制度，限制了城市之間、城市與農(nóng)村之間人口的自由流動。盡管改革開放以來，戶籍政策有所松動，但仍難以適應(yīng)我國現(xiàn)階段城市化進(jìn)程加快的趨勢，戶籍制度改革及法律法規(guī)的建立呼之欲出。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)支持方面，全國總體生產(chǎn)力水平較低的狀況在短期內(nèi)難以改變，不同區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)，造成城市間教育、就業(yè)機(jī)會的不均等、社會保障水平地區(qū)差異較大，也左右著居民遷徙與否的選擇。

問題之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，國務(wù)院在批復(fù)北京城市總體規(guī)劃的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全國城市規(guī)劃工作會議上提出要把“宜居城市”作為城市規(guī)劃的重要內(nèi)容。之后，包括北京、上海在內(nèi)的100多個中國城市都提出了建設(shè)“宜居城市”的目標(biāo)。從國內(nèi)外來看，發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)和條件是有區(qū)別的。例如，美國評選宜居城市更重視安全、教育、醫(yī)療和環(huán)境，而我國的宜居城市更重視經(jīng)濟(jì)、就業(yè)。盡管評價指標(biāo)不盡一致，國內(nèi)外主要關(guān)注點(diǎn)也不同，但這種理念的提出在掀起城市規(guī)劃及功能定位熱潮的同時，也有利于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

根據(jù)以上分析，本文認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為城市輸出基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的城市形態(tài)是：大城市附近的中小城鎮(zhèn)或衛(wèi)星城，以專業(yè)化程度高為突出特點(diǎn);有著特殊自然景觀的適于消遣休養(yǎng)的地方性城市，以職能規(guī)模大為突出特點(diǎn)。這在城市化進(jìn)程中，及新城市建設(shè)或城市形態(tài)的演變中極有可能出現(xiàn)。

五、結(jié)語

本文討論的是房地產(chǎn)業(yè)在城市的功能地位問題。輸出基礎(chǔ)理論的提出本身就是基于實(shí)證研究（諾思根據(jù)對太平洋西北岸的實(shí)證研究），具有濃厚的經(jīng)驗(yàn)主義色彩，理論自身也有“諸多缺陷”。 城市的發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的分析傾向于量化的指標(biāo)，但首先要明確經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的概念?；趯Α拜敵觥钡亩嘀乩斫?，論及“在一定的時空條件下，房地產(chǎn)業(yè)可以成為特定城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”，但房地產(chǎn)業(yè)能否成為城市的輸出基礎(chǔ)部門，最終由實(shí)踐檢驗(yàn)。

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*基金項(xiàng)目：河北省高等學(xué)校人文社會科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目（SQ151119）;燕山大學(xué)青年教師自主研究計(jì)劃項(xiàng)目（14SKA001）。

（作者單位：燕山大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院;燕山大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心）