樓市第四波“救市”

郁風

隨著央行降準降息以及兩會傳遞出利好房地產(chǎn)市場的信號，從地方到中央都在相繼推出或醞釀樓市政策的進一步松綁，新一輪“救市”儼然正在襲來。

近日，有媒體報道稱，住建部正在醞釀發(fā)布關于穩(wěn)定住房消費的相關文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。該文件目前已得到財政部和央行支持。

此前，濟南已出臺二套房公積金貸款首付可以低至兩成的政策。而福建出臺購房新政，首次申請公積金貸款首付降至20%，這也是兩會后全國首個省級救市政策。

業(yè)內人士表示，政府對房地產(chǎn)市場托底的意圖明顯，政策環(huán)境的寬松將推進二三線城市支持剛需和“去庫存化”的過程。不過，一線城市的限購政策暫難實質性松動。由于房地產(chǎn)市場基本面仍處于疲弱期，間歇性刺激政策出臺將帶來一些短暫或輕微的反彈，但政策作用或有限。

釋放托底信號

從2014年末至今，短短半年間，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了三次政策提振，包括松綁限貸、央行降準降息以及2015年兩會政府工作報告重提支持居民改善性住房需求。此番可以視作是第四波調整。

兩會政府工作報告中提出“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，不僅未見“調控”、“抑制”等字眼，反而是明確表態(tài)“支持”、“促進”。這被外界理解為新一輪政策松動的端倪。

財經(jīng)作家吳曉波日前在專欄文章中表示，由于自2009-2014年間沒有出現(xiàn)過支持改善性需求的提法，因此這份政府工作報告對房地產(chǎn)市場的表述，被認為接近放松力度最大的2009年。

他分析說，在2014年的兩會上，中央提出對房地產(chǎn)“分類調控”的指導思想，暗示庫存較高的城市可自行決定是否放松調控，隨后幾個月，二三線城市地方政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況陸續(xù)放開了限購，而一線城市仍堅持限購不松綁。去年地方政府雖在救市上不遺余力，圍繞取消限購、稅費補貼等方面大做文章，效果卻并不明顯。截至目前，全國主要城市的庫存量依然徘徊在高位。此次政府工作報告重提支持改善性需求，從中不難一窺政府擬對房地產(chǎn)市場進行托底的意圖。

根據(jù)媒體報道，3月12日，住建部政策研究中心副主任王玨林透露，“通常是兩會后，由相關部委來具體落實政策”，“預計接下來相關部委將會落實，對已有的政策作出相應調整，包括降低二套房首付比例至五成，下調二套房貸款利率等，以及對改善性需求重新定義。”而央行副行長潘功勝也在兩會期間公開回應，央行已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場信貸等是否需要放松進行后期統(tǒng)計，以及對影響進行評估。

3月20日，住建部部長陳政高亦明確表態(tài)，要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，這大致印證市場傳言“公積金購買首套房的首付比例降至兩成”?！跋抡{二套房商貸首付比例，下調房貸利率”的傳言雖然還未得到印證，但這方面應該會在一季度前后有新政策出臺。

各地紛紛行動

各地已經(jīng)紛紛采取了行動。

前述住建部醞釀支持用公積金降首付比例的措施，濟南、廣州已先行執(zhí)行。3月16日，濟南發(fā)布通知，對首套自住住房已經(jīng)結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%。3月18日，廣州宣布通過公積金購買90平方米以下首套自住房首付降至兩成。

中央國家機關住房資金管理中心日前也宣布，首套房貸，個人賬戶余額只有1萬元最高都可以貸款50萬元，比之前最高只能貸20萬元的規(guī)定大為放松。

3月20日，福建發(fā)布《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》（下稱閩七條），成為兩會后全國首個省級救市政策。

據(jù)《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者拿到的中金公司最新研究報告解讀稱，與央行松綁限貸的“9·30”新政及前期政策相比，閩七條主要在首套房認定標準方面大幅放寬，首改房從央行文中的再次購買普通商品住房放松為除別墅外、不論面積大小，均認定為首改房，享受首套房待遇，同時放松對境外人員、機構的購房限制；公積金“認貸不認房”，首次貸款首付比例降至20%（央行“9·30”規(guī)定商業(yè)貸款首套不低于30%），且執(zhí)行基準利率。

中金報告認為，政策力度超預期，有助于減緩購房者的觀望情緒，有望帶來10%-20%的新增需求，將推動需求持續(xù)回暖，同時有利于高端樓盤去化回升。未來將有更多地方政府跟隨，政策放松預期更加明確。

據(jù)悉，上海公積金個人貸款額度也正在醞釀上調，個貸限額或將大幅提高，變?yōu)椋簡稳丝少J70萬元，每戶最高可貸140萬元。上海公積金管理中心已確認，將于3月底前討論。

不過，從之前兩會釋放的信號看，北上廣深的限購政策暫難松動。北京市常務副市長李士祥就明確表示“北京住房限購不會取消”。上海市長楊雄也表示，今年樓市在政策上沒有大的調整，“住房限購政策不取消”。

謝逸楓表示，一線城市限購短期內不會全面取消，但應該會曲線調整，逐步調整地取消。步驟可能有以下幾個：一是區(qū)域調整，郊區(qū)供大于求的市場先調整；二是針對性調整，放松對外地戶籍的限制；三是差別性調整，豪宅、別墅及144平方米以上產(chǎn)品放開限購；四是數(shù)量性調整，允許本地戶籍購買第三套；五是引導性調整，特殊行業(yè)、人才型的購房政策放寬。

回暖還是回落

與再迎政策窗口相應的是，今年2月樓市遭遇倒春寒。

國家統(tǒng)計局3月18日發(fā)布的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅均價環(huán)比已連續(xù)10個月下跌，跌幅比上月擴大0.1個百分點。其中價格下降的城市有66個；四個一線城市中僅深圳保持上漲，其余北京、上海、廣州三城環(huán)比均下降。

數(shù)據(jù)同時表明，1-2月，全國房地產(chǎn)投資增速、銷售、拿地等指標全面下滑。其中，1-2月全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%；商品房銷售額5972億元，下降15.8%。此外，房地產(chǎn)投資同比增長10.4%，較上期下滑0.1個百分點。

市場普遍認為，房價走弱和銷售數(shù)據(jù)較差主要是由于節(jié)假日因素導致。去年四季度以來，不少地方房地產(chǎn)成交放量，透支大量需求。

進入3月，這種情況有所改善。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月全國54個重點城市商品房周成交量出現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，已回復到春節(jié)前水平。

交通銀行金融研究中心的分析報告認為，在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大的背景下，穩(wěn)樓市仍是穩(wěn)增長的緩沖器。隨著降息和政策寬松繼續(xù)加力，未來兩月銷售狀況將有改善，甚至迎來“小陽春”。

謝逸楓也表示，2015年房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，并有望在營業(yè)稅征收、限購、房貸、貨幣等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還會直接出臺稅費減免和購房補貼等多種刺激政策。預計中國樓市政策將進一步加大寬松力度，如降低按揭特別是符合要求的改善型二套房首付比例，提高個人住房貸款辦理效率、增強房貸產(chǎn)品靈活性，以鼓勵剛需和改善型需求積極入市；減免二手房交易稅費，將二手房營業(yè)稅豁免門檻從5年恢復至兩年；政府收購商品房；限購、限貸政策調整；甚至限購政策取消，增強存量房流通活躍度等。此外，貨幣政策的進一步寬松，降息降準的消化，也將對購房需求形成一定刺激。他認為，上半年房價有望復蘇，市場將持續(xù)增長。

3月22日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《宏觀經(jīng)濟形勢分析（2015年第一季度）》則稱，“今年中國房地產(chǎn)市場的基本面可能仍處在亢奮后的疲弱期。伴隨著間歇性刺激政策出臺，房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限?！?/p>

該報告表示，從供需格局看：商品房施工與銷售面積比已從2001年的2.9上升到2014年的4.2，35個大中城市多數(shù)庫存化周期仍在警戒線的15個月以上，四線及以下城市的去庫存周期時間更長。而剛性需求雖有恢復增長的潛力，但經(jīng)濟下行將使收入增長放緩，且保障房供給及棚戶區(qū)改造將減少和分流部分需求。此外，投資與投機需求爆發(fā)式增長的可能性不大?？紤]到中等收入家庭群體前期透支嚴重，加上預期影響，改善性投資需求增長有限；一些國家的經(jīng)濟與住房市場復蘇，導致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉移；金融改革、資本市場的擴容、股市復蘇，將導致游資向股市轉移。其預計今年上半年房地產(chǎn)市場將震蕩回落，下半年將盤整反復。