靈石縣經(jīng)濟適用房發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究

作者簡介：申潔謹，山西省靈石縣，山西財經(jīng)大學公共管理學院研究生。

摘要：經(jīng)濟適用房是我國住房體系中的一個重要組成部分，是現(xiàn)階段解決中低收入群體住房問題的重要渠道之一，對保證社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展有著深遠影響。本文對靈石縣經(jīng)濟適用房的發(fā)展現(xiàn)狀進行了調查與分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用住房不能充分發(fā)揮其在住房體系中應有的作用，進而針對性提出完善靈石縣經(jīng)濟適用房發(fā)展的建議，以期更好的促進靈石縣經(jīng)濟適用房的改革和發(fā)展。

關鍵詞：經(jīng)濟適用房；住房保障；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的，是由國家統(tǒng)一下達計劃、用地實行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。它是現(xiàn)階段解決城市中低收入階層的重要渠道之一，是我國深化城市住房改革的重要措施。經(jīng)濟適用房在一定程度上抑制了房價的過快上漲，對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極的作用。更為關鍵的是，對維護社會穩(wěn)定，促進社會和諧有著深遠的影響，彰顯了國家的惠民政策，是國家關注民生，構建和諧社會的重要舉措。

一、經(jīng)濟適用房的特點

第一，具有社會保障性的特點，經(jīng)濟適用房的申請使用對象為社會上一些中低收入的困難家庭，是為了保障我國一些困難公民最基本的住房需求。

第二，具有準商品性的特點，經(jīng)濟適用住房作為住房的組成部分，即使它的建設和買賣受到了政府的干預，但是不能否認其仍然具有商品的本質。因為在使用過程中表現(xiàn)出來的商品性質和市場上其他住房的性質不同，所以一般把它叫做準商品性。

二、靈石縣經(jīng)濟適用房發(fā)展現(xiàn)狀

從20世紀90年代末開始，房地產(chǎn)逐漸發(fā)展起來。隨著房地產(chǎn)投資過熱，房價日益上漲，住房成為困擾城鄉(xiāng)居民的一大問題。因此，國家出臺經(jīng)濟適用房政策來緩解住房問題。在這種背景下靈石縣政府緊跟國家政策，開始經(jīng)濟適用房的建設。2011年，靈石縣保障性住房工程任務為2165套，面積15.21萬㎡，總投資3.32億元。其中濟適用住房1147套，面積6.88萬㎡，投資1.513億元，2012年全部交付使用。2012年市政府下達的保障性住房建設任務是：總套數(shù)2994套，總面積20.6萬㎡，總投資4.468億元。從2013年數(shù)據(jù)來看，建筑面積明顯減少，只有1.45萬㎡，據(jù)調查得知，是由于上一年度經(jīng)濟適用房建設進程緩慢，加上政府加大了對廉租房、公租房等的建設，所以，2013年經(jīng)濟適用房在一定程度上減少了。

三、靈石縣經(jīng)濟適用房存在的問題

（一）經(jīng)濟適用房供給不足

首先，由于靈石縣城區(qū)特殊的地理位置（兩山夾一溝），使得可以用于建設的土地嚴重缺乏，為了避免建設位置過于偏遠，項目只能在拆遷后的存量土地上建設，但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，前期的征地拆遷等支出和政策處理難度進一步加大，嚴重影響了工程建設進度。而且受經(jīng)濟適用住房銷售價格的控制，制定合理的拆遷補償標準較為困難，使得拆遷工作進行更為困難，減少了經(jīng)濟適用房的供給。比如在調查中得知，水峪東盛項目經(jīng)濟適用房由于征地拆遷問題，給工程的進展帶來了一定程度的阻礙，嚴重影響了經(jīng)濟適用房的供給。

其次，由于政府監(jiān)管不到位，加上開發(fā)商追求利潤最大化，開發(fā)商在本來屬于經(jīng)濟適用房建設用地的土地上進行商品房的建設，致使經(jīng)濟適用房的建設在一定程度上減少。

（二）保障對象錯位，福利倒置

在調查中發(fā)現(xiàn)，一些應該獲得經(jīng)濟適用住房保障的城鎮(zhèn)中低收入階層沒有獲得經(jīng)濟適用住房的福利，而一些不需要保障，能夠依靠其貨幣支付能力在住宅市場購買商品房的高收入者家庭卻獲得了經(jīng)濟適用住房的福利。

（三）經(jīng)濟適用房自身存在問題

第一，戶型設計不合理

在走訪中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對靈石縣經(jīng)濟適用房的設計不符合經(jīng)濟適用的特點，存在很大的缺陷，主要表現(xiàn)在戶型設計、面積、采光、配套設施等方面，比如常青小區(qū)的經(jīng)濟適用房，建筑過于密集，對于房子的安全性和采光都存在很大的隱患，有的住戶一天在屋內只能看到2小時的陽光；在室內布局設計上也很不合理，在有的經(jīng)濟適用房中，客廳較大，衛(wèi)生間和飯廳面積過小，對居住者的生活帶來很大的不便；有的經(jīng)濟適用房建筑面積過大。

第二，質量存在很大的問題

由于經(jīng)濟適用房成本與收益之間的差距比普通商品房要低得多，因此開發(fā)商謀取的利潤非常有限，為了獲取最大利潤，他們盡可能的降低成本，有些開發(fā)商在施工過程中偷工減料，大大降低了經(jīng)濟適用房本身的質量，比如在存山小區(qū)發(fā)現(xiàn)，有些經(jīng)濟適用房還沒開始入住，就出現(xiàn)了窗戶破裂、室內漏水、墻皮脫落等現(xiàn)象，與規(guī)定的質量標準差距較大，嚴重影響了居民的入住。

（四）靈石縣經(jīng)濟適用房房價較高

由于經(jīng)濟適用房的保障群體是中低收入階層，所以用國際通用的房價收入比來衡量靈石縣經(jīng)濟適用房的價格。房價收入比是指在住宅價格與城市居民家庭年收入之比，它是考察城市居民購房能力的一個通用指標。按照國際慣例，房價收入比在4～6倍以內為合理標準，如果房價超過了收入的6倍，就認為房價超過了普通老百姓的支付能力。

四、靈石縣經(jīng)濟適用房可持續(xù)發(fā)展的建議

經(jīng)濟適用住房的發(fā)展，是一個長期的工程，不可能一蹴而成。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，其相關政策也需要不斷的做出調整，在其發(fā)展的過程中，應不斷吸收國內外優(yōu)秀的經(jīng)濟適用房的政策及做法，并與靈石縣的具體情況相結合，做到因地制宜，不斷調整并完善靈石縣的具體執(zhí)行政策及方案。

（一）完善靈石縣經(jīng)濟適用房供給體系

為解決靈石縣經(jīng)濟適用房用地難、供應不足問題，應在開發(fā)方面加大經(jīng)濟適用房房源供應。首先，政府應將經(jīng)濟適用房的用地指標單列，確保經(jīng)濟適用房用地的充足。其次，要做好監(jiān)督工作，以避免土地主要用于商品房開發(fā)，擠壓經(jīng)濟適用房用地現(xiàn)象的發(fā)生。充分利用市場中的存量房作為經(jīng)濟適用房的房源。政府可以采取合理的方式去收購二手房來作為經(jīng)濟適用房的房源，以此來增加經(jīng)濟適用房的供給。

（二）嚴格監(jiān)管經(jīng)濟適用房的設計與建設

首先，要做好經(jīng)濟適用房設計方面的工作。在開工之前就要設計好經(jīng)濟適用房的戶型、面積、建筑物密度等，使其真正符合經(jīng)濟適用房的特點。在設計好之后不得隨意更改。

其次，靈石縣政府要選擇信譽良好的建設單位，在委托房地產(chǎn)公司實施經(jīng)濟適用房項目時，要與委托人簽訂建設合同，明確建設地點與面積、戶型、雙方的權利和義務等，一旦簽訂合同，開發(fā)商不得隨意更改經(jīng)濟適用房的戶型和面積。

最后，要加強對建設過程的監(jiān)督和管理，對所用材料進行認真檢查，看是否符合經(jīng)濟適用房建設所規(guī)定的標準與質量，防止開發(fā)商在建設過程中偷工減料。

（三）制定合理的價格機制

經(jīng)濟適用房價格的確定與公布是由具有定價權的政府價格主管部門會同建設主管部門經(jīng)過社會調查之后確定。其價格經(jīng)價格主管部門確定公布或審批后，任何單位和個人都不得擅自更改。

第一，實行一房一價格，政府可根據(jù)經(jīng)濟適用房所建地點、樓層、面積等方面分別確定經(jīng)濟適用房的價格，實行“一房一標價”制度。在住房明碼標價后，不能隨意提高其銷售價格。

第二，實時監(jiān)測經(jīng)濟適用房的價格。經(jīng)濟適用房相關管理部門應及時掌握土地取得費用、前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費等費用的變化情況，定期進行分類匯總和分析，并且切實對靈石縣中低收入者的收入進行統(tǒng)計，與其他城市的房價做比較。在價格確定后，有關部門應及時向社會公眾公布，接受群眾的監(jiān)督。其次，政府應設立專門部門強化價格監(jiān)測，提高有關信息的時效性和針對性，從而更加合理的引導市場價格和群眾消費。（作者單位：山西財經(jīng)大學公共管理學院）