我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收經(jīng)濟(jì)問題研究

徐磊

摘 要：基于改革開放取得的重大成果，上世紀(jì)90年代以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也加快了速度。國家頒布了一系列的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家體制的不斷深化改革，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化水平加速等因素，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)急速擴(kuò)張和房?jī)r(jià)的不斷上漲；受高資本和高人才密集、高杠桿化、高關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)勢(shì)地位的影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使居民的住房環(huán)境得到改善同時(shí)也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。逐漸成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。各地實(shí)踐證明，房地產(chǎn)稅收有力地保障了地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)。當(dāng)然，稅收是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分，在一定程度上稅收負(fù)擔(dān)的合理性影響著政府、納稅人和居民間的關(guān)系，同時(shí)也關(guān)系著政府是否能夠有效應(yīng)地應(yīng)用稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟(jì)問題的理論基礎(chǔ)

（一）稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題理論

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定稅收，經(jīng)濟(jì)是稅收的來源。我國的財(cái)政收入大部分來自于稅收，能夠保障國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施。國家稅收收入的多少取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的程度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)稅收有決定性的作用。同時(shí)，稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，即稅負(fù)過高會(huì)減緩經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們可以對(duì)稅種的設(shè)置、稅率的高低以及減免稅等一系列措施對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？梢姡粋€(gè)國家稅收政策的制定與實(shí)施對(duì)一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與運(yùn)行起到十分重要的作用。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)

作為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，從地方經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受區(qū)域影響較大的一個(gè)行業(yè)，從而產(chǎn)生的收益也是差異明顯；從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面多復(fù)雜的行業(yè)且關(guān)聯(lián)的行業(yè)也非常多。房地產(chǎn)行業(yè)主要為大家提供適宜居住的環(huán)境和住宅，從而會(huì)促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，這其中也包括了工廠的廠房以及工作所需要的辦公用房。所以，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用是十分巨大的。其次，房地產(chǎn)業(yè)自身擁有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，能夠帶動(dòng)很多行業(yè)的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有決定性的作用。因此，一定要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)其制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的健康發(fā)展，同時(shí)能夠帶動(dòng)其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅收現(xiàn)狀分析

1998年國家出臺(tái)政策停止福利分房，實(shí)行住房商品化后，給我國飯房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機(jī)，來源于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入也實(shí)現(xiàn)了同步的增長(zhǎng)。實(shí)證數(shù)據(jù)表明：推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，關(guān)系著整個(gè)地方稅收體系構(gòu)建和地方政府可用財(cái)力的增長(zhǎng)問題。按照稅收性質(zhì)可以將我國的房地產(chǎn)稅收制分為：在房屋、土地保有階段所繳納的稅收，包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅；在房屋交易環(huán)節(jié)所繳納的稅收，包括營(yíng)業(yè)稅，契稅，土地增值稅，印花稅；在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中所應(yīng)繳納的稅收，包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，耕地占用稅；以及個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅。構(gòu)成了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的基本框架。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅收經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的問題

（一）稅收結(jié)構(gòu)不合理，部分稅種稅基交叉、重復(fù)

集中于在一些稅種的征收上重復(fù)征稅問題很嚴(yán)重。一、印花稅和契稅的征收上存在重復(fù)。在兩稅種的征收范圍的規(guī)定上存在重復(fù)。二、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在征收上存在重復(fù)。在房屋建筑的保有階段，計(jì)稅的依據(jù)就是房屋本身的價(jià)值，房屋等建筑的價(jià)值的確認(rèn)還與征用和使用土地而給予的補(bǔ)償費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用有關(guān)，其是隱藏在房?jī)r(jià)之內(nèi)的。這就會(huì)對(duì)房屋即征收了房產(chǎn)稅又征收了其中地產(chǎn)部分的城鎮(zhèn)土地使用稅。三、營(yíng)業(yè)稅范圍寬泛，自身的重復(fù)問題。在房產(chǎn)的開發(fā)階段會(huì)對(duì)從事建筑、裝修、后期維護(hù)征收營(yíng)業(yè)稅，在房產(chǎn)的最終銷售階段也會(huì)征收一道營(yíng)業(yè)稅，這就不可避免的造成了重復(fù)征稅的問題。

（二）稅收征管中存在的問題

今年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式日新月異，加上受利益驅(qū)使，企業(yè)通過各種手段合理避稅的趨勢(shì)越來越普遍。因此，稅務(wù)人員就要加強(qiáng)自身的專業(yè)素質(zhì)，熟悉稅收的法規(guī)政策，了解企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方式，掌握第一手資料，才能查出企業(yè)申報(bào)中存在的問題。而管理人員知識(shí)要更新不及時(shí)，管理模式單一，管理方法創(chuàng)新不夠，管理人員業(yè)務(wù)知識(shí)結(jié)構(gòu)。水平和能力滯后于企業(yè)的發(fā)展變化，已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際征管工作中，疏于責(zé)任，沒有履行應(yīng)盡的義務(wù)，納稅人不能夠履行自覺納稅的義務(wù)，很多管理人員實(shí)際工作中，只是將工作資料歸檔整理，很少深入企業(yè)了解實(shí)際情況，掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

（三）納稅企業(yè)納稅意識(shí)淺薄，提高納稅的自覺度

納稅人員財(cái)務(wù)管理混亂，會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真，大多數(shù)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算都是不規(guī)范的，這就給稅收的征管和稽查帶來很大的困難，這就為企業(yè)的偷逃稅提供了條件。納稅人納稅意識(shí)淡薄，會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，企業(yè)投資者沒有做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，缺乏納稅的法律意識(shí)。在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度上，應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度的制定及加大審查的力度，聘請(qǐng)高級(jí)的財(cái)務(wù)管理人員，規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，同時(shí)增加本企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。納稅意識(shí)淡薄大大降低了納稅遵從度，很大程度上直接減少了地方財(cái)政收入，行業(yè)間、行業(yè)內(nèi)不公平問題突出。

四、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策建議

（一）總體思路和原則

房地產(chǎn)行業(yè)稅收改革會(huì)牽動(dòng)很多行業(yè)的發(fā)展，涵蓋的范圍廣，關(guān)系到人民的自身利益，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程；我國國情決定了稅收制度改革應(yīng)堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)原則，但稅收政策設(shè)計(jì)、調(diào)整還應(yīng)聽取基層稅務(wù)機(jī)關(guān)意見和最廣大民眾的意見和呼聲；需要認(rèn)真做好各種改革準(zhǔn)備、計(jì)劃、改革的可行性論證等。堅(jiān)持稅收的公平、效率、引導(dǎo)消費(fèi)的原則。最后配合與落實(shí)國家宏觀調(diào)整政策。

（二）稅收政策建議

1、調(diào)整現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度與政策。擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍，將國有土地、閑置土地、存量房地產(chǎn)買賣價(jià)值納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，存量房因不發(fā)生增值、或未發(fā)生交易行為，加上我國土地化性質(zhì)，房地產(chǎn)評(píng)估難點(diǎn)較大，以及房產(chǎn)稅本身的重復(fù)征稅等問題，未形成征稅的基礎(chǔ)條件。因此，存量房不宜納入房產(chǎn)稅的改革范疇，將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅合并，名稱改為房地產(chǎn)稅；將土地出讓金逐步并入房地產(chǎn)稅，解決因“營(yíng)改增”導(dǎo)致的收入下降問題。同時(shí)，還應(yīng)將規(guī)范土地出讓管理，將土地出讓收入納入地方稅務(wù)部門監(jiān)管之下。

2、強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的項(xiàng)目化、新老稅源制度化管理。深化房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開始就全面跟蹤管理，即使掌握房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃、建筑、預(yù)銷售證的取得、預(yù)售信息及進(jìn)度信息；加強(qiáng)土地增值稅的清算管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅清算辦法，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的合法性，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的及時(shí)性。加強(qiáng)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅種的管理。針對(duì)國家稅務(wù)總局指出的有關(guān)土地價(jià)值必須并入房產(chǎn)原值征房產(chǎn)稅政策的契機(jī)，應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一次性針對(duì)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種的全面清理。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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