對房地產(chǎn)業(yè)REITs運行模式的稅收問題研究

孫影

摘 要：REITs作為房地產(chǎn)企業(yè)一種卓有成效的融資工具，其有利于企業(yè)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。目前，國內(nèi)首支公募REITs及首支私募REITs均已經(jīng)浮出水面，對于處于試點階段的REITs信托基金，若能解決雙重征稅、獲得稅收優(yōu)惠政策等相關(guān)問題，打破制約REITs發(fā)展的瓶頸，將會使之成為有效的投融資工具。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托REITs運行模式；雙重征稅；稅收優(yōu)惠

一、REITs的概念及運行模式

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資托基金）是由專業(yè)資管機構(gòu)開放平臺通過公開渠道募集資產(chǎn)，并投資于房地產(chǎn)行業(yè)來獲取投資收益和資本增值的一種投資基金。在運作方式上，REITs和證券投資基金的模式相似，主要投資方向為穩(wěn)健型房地產(chǎn)貸款或遞延貸款支持證券（MBS）。相較于傳統(tǒng)證券投資基金，REITs同樣在治理結(jié)構(gòu)中由專業(yè)的資管機構(gòu)提供了基金管理人、托管人以及審計師等崗位，實現(xiàn)了監(jiān)督制約分離的機制，并且規(guī)范了信息披露。在投資者多樣性的需求前提下，REITs分為三種運作模式：

①信托計劃模式：信托計劃模式是由資產(chǎn)管理公司合理地對投資收益進(jìn)行分配，保證受益人的合法權(quán)利，運用交易金額標(biāo)準(zhǔn)化的收益憑證不受份額限制地在流動的二級市場上上市。

②房地產(chǎn)公司模式：房地產(chǎn)公司模式的REITs按照《公司法》的要求規(guī)定了公司結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍、資產(chǎn)要求及負(fù)債的比例等，股東投資者有權(quán)行使股東權(quán)利，明確了投資的目標(biāo)及收入的分配。

③封閉式的產(chǎn)業(yè)基金模式：由基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)、資管公司構(gòu)成了封閉式的產(chǎn)業(yè)基金模式。

二、REITs在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及運行模式下存在的稅收問題

（一）REITs在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

“越秀REITs”是“越秀投資”（123.HK）分拆旗下內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，于2005年12月21日在香港聯(lián)交所正式掛牌獨立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]131 號）中提出 “支持資信條件比較好的企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道”。央行于2009年下半年起草《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》同時成立REITs試點協(xié)調(diào)小組，首批試點采取偏債型模式。在上海、北京、天津三個城市分別初步試點城市制定方案，主要面向銀行間市場。然而，由于房地產(chǎn)信托基金是直接與房地產(chǎn)有關(guān)，在2010年房地產(chǎn)政策的調(diào)控敏感下，工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)打包、商務(wù)地產(chǎn)企業(yè)和廉租房等投向均能引起房地產(chǎn)市場波動，所有試點杳無音信。

2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃突破深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，增強REITs產(chǎn)品的流動性，但受市場交易量較低的影響，喪失REITs的交易功能。2014年9月30日，央行發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提出了開展REITs試點工作。2015年年初，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》為了推進(jìn)REITs試點而明確建立多種渠道發(fā)展租賃市場。2015年2月6日9時的深圳交易所，由蘇寧聯(lián)合中信金石設(shè)立的我國首只交易所場內(nèi)交易的商貿(mào)物業(yè)私募REITs——“蘇寧云創(chuàng)私募REITs”正式掛牌上市，同時也是證監(jiān)會頒發(fā)MBS新規(guī)后，首只以商業(yè)物業(yè)租金為支持的資產(chǎn)證券化MBS產(chǎn)品。2015年4月22日，“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”通過受理審核，在證監(jiān)會網(wǎng)站進(jìn)行公示。這將是國內(nèi)市場上首只公募REITs產(chǎn)品，也意味著公募REITs逐漸擺脫障礙，作為現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大資產(chǎn)進(jìn)入我國內(nèi)地居民的資產(chǎn)配置池。

（二）REITs運行模式下存在的稅收問題

國內(nèi)的稅收征收體系尚未開征資本利得稅，所以按我國現(xiàn)行稅制商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳5.5%的營業(yè)稅和一定比例的房產(chǎn)稅（依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%），之后還要交25%的所得稅。房地產(chǎn)業(yè)REITs其本質(zhì)是一種信托模式，但由于我國信托業(yè)稅收政策的研究和制定有一定的滯后性，沒有出臺針對信托業(yè)的專門稅收法規(guī)。所以在房地產(chǎn)業(yè)REITs設(shè)立、存續(xù)和終止三個環(huán)節(jié)下均存在一定程度的稅收問題：

①在設(shè)立環(huán)節(jié)，委托人將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，委托人和受托人之間的信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移并不是構(gòu)成讓渡行為，實質(zhì)上的所有權(quán)不被受托人所擁有，因此對該行為征稅是不合理的；②在存續(xù)期間，受托人根據(jù)信托合同的規(guī)定對信托財產(chǎn)進(jìn)行管理，期間經(jīng)濟(jì)行為包括：不動產(chǎn)投資、出售、出租等，同時將其運營收益分配給投資者，而對于信托財產(chǎn)運營收益在REITs層面和受益人層面均征收所得稅，構(gòu)成了對同一筆收益的雙重征稅；③在終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人或委托人。對剩余收益進(jìn)行分配時，公司的紅利分配要在交納企業(yè)所得稅之后，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，爾后還要交納個人所得稅。而物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，也需要繳納高額的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

基于上述雙重征稅的政策，最終實現(xiàn)的收益只有租金的60%～70%，將難以達(dá)到國際上通行的REITs收益率7%～8%的水平。同時，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金收入均偏低，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策，REITs的收益率才能達(dá)到7%以上。綜上，目前內(nèi)地REITs在相關(guān)的稅收政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展，造成投資者的流失。

三、對我國REITs稅收政策的建議

（一）信托稅收立法應(yīng)保持中立，妥善解決重復(fù)征稅問題

REITs同時具有信托的屬性和資產(chǎn)證券化的屬性。“稅收中性”原則規(guī)定投資房地產(chǎn)投資信托基金的受益人承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，不應(yīng)超過從事房地產(chǎn)投資的稅收負(fù)擔(dān)，否則納稅人就會直接選擇房地產(chǎn)投資，而不會選擇REITs。

（二）完善REITs法律體系及稅收政策，明確各環(huán)節(jié)的稅收政策

借鑒成熟的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，制定稅收優(yōu)惠政策。我國的《物權(quán)法》堅持“一物一權(quán)”的原則，即一個信托只存在一個所有權(quán)。在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問題；如果信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。（作者單位：重慶理工大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 顧纘琪.我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的稅收瓶頸突破[J].財會月刊.2014（10）

[2] 鵬華基金REITs銳馳新資產(chǎn)探尋之旅（一）[EB/OL].http：//wo.cs.com.cn/html/2015-03/16/content_1025314.htm div=-1

[3] 劉天永.REITs面臨的稅收困境[EB/OL].http：//blog.sina.com.cn/s/blog_73b428330102vgfi.html