我理解的“不動產(chǎn)權(quán)證書”

黃河

2008年2月15日，建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》（建設(shè)部第168號令）規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括“房屋所有權(quán)證”等。

2015年2月15日，國土資源部印發(fā)的《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（以下簡稱《通知》）（國土資發(fā)〔2015〕25號）規(guī)定，自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。不動產(chǎn)登記簿證樣式包括“不動產(chǎn)權(quán)證書”等。

大概因為人們習(xí)慣了“房屋所有權(quán)證”，不熟悉“不動產(chǎn)權(quán)證書”，國土資源部公布“不動產(chǎn)權(quán)證書”后，引起了社會的強烈反響。主要表現(xiàn)為：第一，認為“不動產(chǎn)權(quán)證書”現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，請求重制。第二，認為“不動產(chǎn)權(quán)證書”曝光，全國業(yè)主痛失房屋所有權(quán)。第三，認為“房屋產(chǎn)權(quán)”概念不等同于“房屋所有權(quán)”，房屋所有權(quán)的法律概念大于房屋產(chǎn)權(quán)，有更多的內(nèi)涵。國土資源部的“不動產(chǎn)權(quán)證書”不是無意的錯誤，是有意而為之，是一種蓄意的改變。

因為這些原因，我想談?wù)勎覍Α安粍赢a(chǎn)權(quán)證書”的看法。

國土資源部的“不動產(chǎn)權(quán)證書”源于國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》；《不動產(chǎn)登記暫行條例》源于《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）。

《物權(quán)法》第二條規(guī)定，本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。該法第十條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。該法第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

縱觀《物權(quán)法》的通篇規(guī)定，均使用“所有權(quán)”而沒有使用“產(chǎn)權(quán)”概念表述對物的占有、使用、收益和處分等全部權(quán)能的歸屬?！段餀?quán)法》第十七條將證明所有權(quán)、他項權(quán)的文件，證明他項權(quán)中的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的文件，證明用益物權(quán)中的使用權(quán)、地役權(quán)、承包權(quán)等的文件，證明擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)的文件，定義為“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”。不難看出，“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”是《物權(quán)法》對《房屋登記辦法》規(guī)定的“房屋所有權(quán)證”等的歸納；“房屋所有權(quán)證”是《房屋登記辦法》對《物權(quán)法》規(guī)定的“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”的演繹。“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”是屬概念，“房屋所有權(quán)證”是種概念，它們一脈相承，沒有邏輯上和事實上的矛盾，千萬不能將“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”理解為“不動‘產(chǎn)權(quán)證書”。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》嚴(yán)格遵守和貫徹了《物權(quán)法》的立法精神，精準(zhǔn)采用了《物權(quán)法》的表意用語。通篇也將證明不動產(chǎn)各種權(quán)利的文件，定義為“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”，也使用“所有權(quán)”而沒有使用“產(chǎn)權(quán)”概念表述對物的占有、使用、收益和處分等全部權(quán)能的歸屬。

從《通知》的立法依據(jù)和立法目的看，該通知沒有在“所有權(quán)”的“產(chǎn)權(quán)”概念上標(biāo)新立異的意思。也就是說，該通知公布的“不動產(chǎn)權(quán)證書”，與《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》一脈相承。

基于這種理解，國土資源部公布的“不動產(chǎn)權(quán)證書”，不是“不動‘產(chǎn)權(quán)證書”，而是“不動產(chǎn)”“權(quán)證書”。“不動產(chǎn)”“權(quán)證書”就是《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”（見圖1）。

國土資源部公布的“不動產(chǎn)權(quán)證書”，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后國家頒發(fā)給房屋（含其他建筑物、構(gòu)筑物，下同）所有權(quán)人的“房屋所有權(quán)證書”和“土地使用權(quán)證書”。國家實行房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，取得房屋所有權(quán)，必然同時取得房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。我國法律沒有為房屋所有權(quán)規(guī)定滅失期限，在房屋所有權(quán)存續(xù)期間，房屋所有權(quán)人不可能喪失房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

用“權(quán)證書”字樣加上《物權(quán)法》規(guī)定的“物”的類別，定義證書的名稱，在國土資源部公布的“不動產(chǎn)權(quán)證書”之前，已有先例。例如：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第六十三條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《房屋登記辦法》第九十五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一制定式樣，統(tǒng)一監(jiān)制，統(tǒng)一編號規(guī)則。縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責(zé)房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣應(yīng)當(dāng)報國務(wù)院建設(shè)主管部門備案。

不可將《房地產(chǎn)管理法》和《房屋登記辦法》規(guī)定的房地產(chǎn)權(quán)證書，理解為房地產(chǎn)權(quán)證書。這是因為，除“國家”和“村集體”外，其他民事法律關(guān)系主體，不能取得土地的“產(chǎn)權(quán)”，而只能取得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)證書，就是《物權(quán)法》規(guī)定的“房地產(chǎn)權(quán)屬證書”?！胺康禺a(chǎn)‘權(quán)屬證書”的含義，區(qū)別于“房地產(chǎn)‘產(chǎn)權(quán)證書”。

只要不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)注清楚，該不動產(chǎn)權(quán)利人取得的是何種或者何幾種房地產(chǎn)權(quán)利及其相關(guān)信息（其中，特別要記載清楚，我國法律沒有規(guī)定滅失期限的房屋所有權(quán)的歸屬），“不動產(chǎn)權(quán)證書”的證明效力，就不會有任何歧義。

在房屋權(quán)屬登記中，“所有權(quán)”和“產(chǎn)權(quán)”的語義曾經(jīng)相同。比如：1950年11月26日，政務(wù)院《修正中南區(qū)關(guān)于城市房產(chǎn)權(quán)的幾項原則》規(guī)定，為了保護人民合法之私有財產(chǎn)確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，各大、中城市所有公私房產(chǎn)均普遍辦理登記，其他小城市可依實際需要辦理。房產(chǎn)登記時，由登記人持全部有關(guān)證件向當(dāng)?shù)氐卣C關(guān)辦理之。

1982年3月27日，國家城市建設(shè)總局《關(guān)于加強城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》規(guī)定，建立健全房屋土地產(chǎn)權(quán)登記制度，凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，不論屬于國家、集體或個人所有，均須到當(dāng)?shù)胤抗軝C關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證。房地產(chǎn)所有證是房地產(chǎn)所有權(quán)的憑證，具有法律效力。對于拖延不辦者，可采取經(jīng)濟或行政手段，給與必要的處理。

1986年2月5日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《關(guān)于開展城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》指出，建國以來（本文作者注，“建國以來”應(yīng)為“中華人民共和國中央人民政府成立以來”，或者“新中國成立以來”），除少數(shù)城市外，大多數(shù)城鎮(zhèn)都沒有進行過產(chǎn)權(quán)登記和核發(fā)過產(chǎn)權(quán)證。城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明，產(chǎn)籍不清的現(xiàn)象十分普遍，產(chǎn)權(quán)糾紛日益增多，這很不利于社會主義法治建設(shè)和城鎮(zhèn)管理。該通知規(guī)定，在第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查結(jié)束后，各地要抓緊時間進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。

在市場經(jīng)濟條件下，為了盤活“所有權(quán)”，動態(tài)營運而非靜態(tài)擁有“所有權(quán)”，充分發(fā)揮“所有權(quán)”更多的效能，為社會經(jīng)濟服務(wù)，的確有不少專家學(xué)者在法學(xué)的“所有權(quán)”基礎(chǔ)上，研究了經(jīng)濟學(xué)的“產(chǎn)權(quán)”理論，在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域賦予“所有權(quán)”概念更多的內(nèi)涵和外延。經(jīng)濟學(xué)的“產(chǎn)權(quán)”，既依附于法學(xué)的“所有權(quán)”，又可以游離于“所有權(quán)”相對獨立地營運，“產(chǎn)權(quán)”是社會經(jīng)濟生活中各種利益歸屬所需要的基本維護權(quán)力?！八袡?quán)”屬于上層建筑范疇，“產(chǎn)權(quán)”屬于經(jīng)濟基礎(chǔ)范疇?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟利益的歸屬，鑄成了經(jīng)濟學(xué)意義上的“產(chǎn)權(quán)”（見圖2）。

專家學(xué)者關(guān)于“產(chǎn)權(quán)”的研究成果，不是不動產(chǎn)登記必須遵守的規(guī)范。筆者不排斥經(jīng)濟學(xué)的“產(chǎn)權(quán)”理論，且對其有濃厚的興趣，但是根據(jù)“物權(quán)法定”原則，只有當(dāng)專家學(xué)者關(guān)于“產(chǎn)權(quán)”的研究成果被國家立法機關(guān)吸納進關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律、法規(guī)、規(guī)章中時，才可以成為不動產(chǎn)登記機構(gòu)和相對人必須遵守的規(guī)范，才可以成為不動產(chǎn)登記機構(gòu)適用的準(zhǔn)繩。

從國土資源部公布的不動產(chǎn)權(quán)證書中，看不出國土資源部在規(guī)章的立法中，已經(jīng)吸納了專家學(xué)者關(guān)于“產(chǎn)權(quán)”的研究成果?；诖朔N認識，似宜站在《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的角度，解讀國土資源部公布的“不動產(chǎn)權(quán)證書”。

陳品祿/責(zé)任編輯