非金融借貸民事活動(dòng)設(shè)定抵押的審查要點(diǎn)

汪春燕

在登記實(shí)務(wù)中，工作人員最常見的抵押是因向金融機(jī)構(gòu)借款而設(shè)定的抵押，而由于擔(dān)心登記風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)非金融機(jī)構(gòu)借貸之外的抵押則存在一種排斥心理。按照《擔(dān)保法》第二條及《物權(quán)法》第一百七十一條的規(guī)定，在買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以設(shè)定擔(dān)保。登記部門不能受理此類抵押登記，但是此類抵押登記該如何辦理、如何進(jìn)行審查確實(shí)困擾著一部分登記工作人員。筆者就這類民事活動(dòng)設(shè)定抵押登記從四個(gè)方面談一點(diǎn)自己的看法與各位同仁探討。

一、對(duì)主債權(quán)合同主體資格的審查

合同主體即合同當(dāng)事人，當(dāng)事人資格上存在法律缺陷，訂立的合同也就存在根本性缺陷。抵押合同從屬于主債權(quán)合同，主債權(quán)合同是產(chǎn)生抵押關(guān)系的原因基礎(chǔ)，主債權(quán)合同主體資格不適格將動(dòng)搖抵押關(guān)系的基礎(chǔ)。因此，當(dāng)事人是否具備簽訂主債權(quán)合同的資格是審查的首要問題。對(duì)主債權(quán)合同主體資格的審查主要應(yīng)從以下兩個(gè)方面著手。

1.身份證明的審查。這是房屋登記工作中最基本的審查工作，即合同主體是自然人的，審查其身份證；是企業(yè)的，審查其營業(yè)執(zhí)照；是其他組織的，審查其組織機(jī)構(gòu)代碼證。

2.對(duì)合同主體是否取得相關(guān)特許的經(jīng)營資格進(jìn)行審查。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我們國家有些行業(yè)是限制經(jīng)營或特許經(jīng)營的，比如：金融、煙草、營運(yùn)車輛等，從事這些行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)必須要取得相應(yīng)的許可、資質(zhì)，沒有相應(yīng)的許可、資質(zhì)，簽訂的合同是無效的。因此，因這類行業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)申請(qǐng)抵押的，必須要求當(dāng)事人提交相應(yīng)的資質(zhì)或許可。

二、對(duì)主債權(quán)合同及抵押合同效力的審查

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，只有人民法院和仲裁機(jī)關(guān)才有權(quán)對(duì)合同效力進(jìn)行認(rèn)定，法律法規(guī)并沒有授予登記機(jī)構(gòu)認(rèn)定合同有效無效的權(quán)力，但是筆者認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)主債權(quán)合同的效力進(jìn)行審查。主合同無效，抵押合同無效，而抵押合同無效也將對(duì)抵押登記的結(jié)果造成影響。因此，有必要對(duì)主債權(quán)合同及抵押合同的有效性進(jìn)行審查，但應(yīng)僅限于形式上的審查，即只需對(duì)合同中約定的生效條款進(jìn)行審查。一般情況下，合同自成立時(shí)生效，大部分合同文本中關(guān)于生效條款都有類似“本合同自雙方簽字蓋章之日起生效”的約定。因此，只需審查雙方是否簽字蓋章，但要注意以下幾個(gè)方面。

1.法律對(duì)合同生效條件有特別規(guī)定的?！逗贤ā返诙僖皇畻l規(guī)定：“自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時(shí)生效?！比糇匀蝗酥g的借款合同約定“本合同自雙方簽字蓋章之日起生效”，則應(yīng)要求當(dāng)事人予以改正。

2.當(dāng)事人對(duì)生效條件有特別約定的?！逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！比舢?dāng)事人對(duì)合同生效附有條件，則要審查該條件是否達(dá)到。比如：當(dāng)事人在合同中約定“本合同自辦理公證后生效”，即要審查該合同是否辦理公證。

3.當(dāng)事人對(duì)生效附有期限約定的?！逗贤ā返谒氖鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效?！比舢?dāng)事人對(duì)合同生效附有期限，則要審查該期限是否到來。比如：當(dāng)事人在合同中約定“本合同自某年某月某日生效”，就要審查該期限是否已到來。

4.抵押合同中不得有類似“抵押合同效力不受主債權(quán)合同效力影響”的約定?！稉?dān)保法》第五條規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定?！彼^“另有約定的，按照約定”，是指當(dāng)事人可以約定抵押合同效力不受主債權(quán)合同效力影響。但是《物權(quán)法》第一百七十二條規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外?！薄段餀?quán)法》的該條規(guī)定實(shí)際上廢除了《擔(dān)保法》“另有約定的，按照約定”的規(guī)定。因此，除非法律有特別規(guī)定，當(dāng)事人不得在抵押合同中有類似“抵押合同效力不受主債權(quán)合同效力影響”的條款。

三、抵押權(quán)人應(yīng)是主債權(quán)合同中負(fù)有先履行義務(wù)的一方

買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等合同基本上都屬于雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同，通俗的講即“一方向另一方交錢，另一方要向一方交貨”。 在雙務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人的履行，多是有先后的。這種履行順序的確立，或依法律規(guī)定，比如乘飛機(jī)、火車，先購票，后乘坐；或按交易習(xí)慣，比如旅店住宿，先住宿后結(jié)帳；或者當(dāng)事人自行約定誰先履行，誰后履行，要么是“先交錢，后交貨”，要么是“先交貨，后交錢”。在法律沒有規(guī)定、交易習(xí)慣沒有固定或當(dāng)事人沒有約定的情況下，應(yīng)同時(shí)履行，即“一手交錢，一手交貨”，“交錢”與“交貨”沒有先后順序。

在同時(shí)履行的情況下，若雙方當(dāng)事人都能同時(shí)履行合同，則合同的權(quán)利義務(wù)因雙方當(dāng)事人的同時(shí)履行而即時(shí)消滅，債權(quán)債務(wù)均已得到解決，因此沒有進(jìn)行擔(dān)保的必要；若一方不履行合同，根據(jù)《合同法》第六十六條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，另一方當(dāng)事人享有抗辯權(quán)拒絕履行合同義務(wù)。該抗辯權(quán)是法律賦予合同當(dāng)事人的保護(hù)手段，免去自己履行后得不到對(duì)方履行的風(fēng)險(xiǎn)，就其防患未然的作用來講亦不遜色于保證、抵押等擔(dān)保。

在合同約定了先后履行順序的情況下，如果先履行一方已完全履行了合同義務(wù)，那么后履行一方的債權(quán)即已實(shí)現(xiàn)，自然后履行一方?jīng)]有必要對(duì)其債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保；如果先履行一方未履行，根據(jù)《合同法》第六十七條“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”的規(guī)定，后履行一方享有抗辯權(quán)拒絕履行，該抗辯權(quán)也是法律賦予后履行一方的保護(hù)自己權(quán)益的手段，該保護(hù)作用亦不遜色于保證、抵押等擔(dān)保方式。

但是，先履行一方完全履行合同義務(wù)后，后履行一方是否能夠完全履行合同義務(wù)存在不確定性，先履行一方的債權(quán)實(shí)現(xiàn)就存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要設(shè)定擔(dān)保保障先履行一方的權(quán)益。故，抵押權(quán)人應(yīng)是主債權(quán)合同中負(fù)有先履行義務(wù)的一方（自然人之間的借款合同除外，自然人之間的借款合同屬于單務(wù)合同，貸款人與借款人不互負(fù)給付義務(wù)。合同自貸款人提供借款時(shí)生效，貸款人不提供借款，合同不生效。合同生效后，借款人才負(fù)有向貸款人償還貸款的義務(wù)）。在登記審查時(shí)，應(yīng)該先審查主合同中負(fù)有先履行義務(wù)一方是誰，然后再審查抵押合同中抵押權(quán)人是不是主合同中先履行的一方。

四、被擔(dān)保的主債權(quán)既可以是金錢債權(quán)，也可以是能夠轉(zhuǎn)化為以金錢給付為內(nèi)容的債權(quán)

債權(quán)有金錢債權(quán)和非金錢債權(quán)之分。金錢債權(quán)顧名思義就是以支付金錢為內(nèi)容的債權(quán)；非金錢債權(quán)不以金錢給付為內(nèi)容，而是表現(xiàn)為履行一種行為或交付一種物，比如交付貨物、提供勞務(wù)等。一般來講，買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等民事活動(dòng)中，合同一方享有的是金錢債權(quán)，而另一方享有的則是非金錢債權(quán)。以貨運(yùn)合同為例：承運(yùn)人享有要求托運(yùn)人支付運(yùn)輸費(fèi)用的權(quán)利，托運(yùn)人享有要求承運(yùn)人將貨物從起運(yùn)地點(diǎn)運(yùn)輸?shù)郊s定地點(diǎn)的權(quán)利；承運(yùn)人享有的債權(quán)屬于金錢債權(quán)，托運(yùn)人享有的債權(quán)屬于非給付金錢債權(quán)。

有的觀點(diǎn)認(rèn)為：《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》都規(guī)定，抵押合同應(yīng)包括被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額，《房屋登記辦法》也規(guī)定抵押登記應(yīng)將主債權(quán)數(shù)額記載于登記簿上。非金錢債權(quán)不能用數(shù)額表述，只有金錢債權(quán)能夠通過數(shù)額來表述。因此，被擔(dān)保的主債權(quán)應(yīng)是金錢債權(quán)。其實(shí)不然，被擔(dān)保的主債權(quán)既可以是金錢債權(quán)，也可以是能夠轉(zhuǎn)化為以金錢給付為內(nèi)容的非金錢債權(quán)，理由如下。

1. 《擔(dān)保法》第二條規(guī)定：“在借貸、買賣、貨物運(yùn)輸、加工承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，可以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保?！薄段餀?quán)法》第一百七十一條規(guī)定：“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)?！边@兩部法律都沒有將被擔(dān)保的債權(quán)限定為金錢債權(quán)。

2.非金錢債權(quán)在其不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，可轉(zhuǎn)化為以金錢計(jì)算的損害賠償債權(quán)，為了確保該種債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，自然可設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。例如，購銷合同中買受人請(qǐng)求交付貨物的債權(quán)，在其不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，買受人可以解除合同要求出賣人返還貨款并承擔(dān)損害賠償責(zé)任或支付違約金，從而由非金錢債權(quán)轉(zhuǎn)化為金錢債權(quán)。

《房屋登記辦法》規(guī)定抵押登記應(yīng)將主債權(quán)數(shù)額記載于登記簿上，而非給付金錢債權(quán)不直接體現(xiàn)為一定的數(shù)額，那么，應(yīng)如何記載呢？根據(jù)民事活動(dòng)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，享有非金錢債權(quán)的一方，往往是在支付了以一定數(shù)額的金錢為對(duì)價(jià)之后，才享有要求合同另一方履行一種行為或交付一種物的債權(quán)，“支付的錢”和“獲得的物”價(jià)值對(duì)等。因此，主債權(quán)的數(shù)額可以根據(jù)其支付的對(duì)價(jià)來確定。以購銷合同為例：合同約定買受人先付款，出賣人后交貨，為擔(dān)保買受人付款后出賣人按照合同約定交貨，買受人可以要求出賣人提供抵押擔(dān)保。那么，被擔(dān)保的主債權(quán)即為買受人享有的要求出賣人按照合同約定交付貨物的權(quán)利，被擔(dān)保主債權(quán)履行期限即購銷合同約定的出賣人向買受人交付貨物的期限，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額可以根據(jù)買受人支付的貨款數(shù)額確定，可以表述為“被擔(dān)保主債權(quán)對(duì)等的價(jià)值數(shù)額為XX元”。

陳品祿/責(zé)任編輯