樓市，我們來救你！

龔小鋒

“3·30新政”之后，寬松的貨幣政策信號接連釋放。先是4月15日，國家統(tǒng)計局公布一季度GDP增長率僅7%，創(chuàng)下2008年來新低。而后4月17日，李克強總理前往國家開發(fā)銀行、中國工商銀行考察，考察重心為實體經(jīng)濟尤其是小微企業(yè)“融資難”、“融資貴”。

4月19日，大幅降準再次來襲。從去年11月以來，兩次降息、兩次降準、財政赤字規(guī)模增加、地方公積金救市等動作不斷……但部分三四線城市高庫存難下，加上地方經(jīng)濟增長壓力，未來可能會迎來更多更大規(guī)模的房地產(chǎn)松綁支持政策。

貨幣政策接踵而至

金融貨幣政策對樓市的激勵作用十分明顯。4月19日央行宣布，下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，這樣大幅降準，僅在2008年出現(xiàn)過。市場普遍認為，銀行資金面的寬裕，將會為樓市注入更多動力，也為房地產(chǎn)新政扎實落實營造了積極的政策環(huán)境。

近日，首開 國風美唐、北京怡園、中糧萬科長陽半島等項目入市都出現(xiàn)了熱搶的現(xiàn)象。而上海的豪宅項目大寧金茂府，也首次開盤就收金21億元，不少樓盤售樓處都重現(xiàn)火爆。

北京房地產(chǎn)市場最近也熱鬧得很。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，“從4月下半月開始，二手房工作日簽約都在700套以上?！?/p>

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國54個典型城市，4月20日至4月26日的一周內(nèi)，住宅銷售簽約數(shù)量比上周增長12.6%。4個一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅達11.4%。

部分城市土地市場也開始升溫。4月27日下午，經(jīng)過139輪的焦灼爭奪，位于北京市海淀區(qū)北部的中關村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊被首創(chuàng)集團以56.4億元收入囊中，住宅部分樓面價高達每平方米4.3萬元。

“本次降準釋放資金將在1.2萬億-1.5萬億元之間，此舉標志著貨幣政策放松已由試探性慢跑進入狂奔階段?！闭猩蹄y行總行高級分析師劉東亮近日表示。

“銀行貸款的動力更足，會將更多的資金投放在房地產(chǎn)市場，比如個人按揭貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款等地方。”個貸機構偉嘉安捷分析師吳昊說，在高庫存及限購背景未放開的條件下，通過降息降準、放開二套房信貸等政策能起到較強的刺激作用。

據(jù)吳昊介紹，現(xiàn)在銀行整體批貸速度比去年同期快很多，北京個別小銀行的首套房貸利率已低至85折，降準后利率環(huán)境肯定會更加寬松。不過，銀行在利差的約束下動力已顯不足，首套房貸款利率進一步下調的空間已經(jīng)不大。

地方公積金大規(guī)模救市

公積金救市，成為這一輪地方政府最頻繁使用到的措施。4月22日，成都、烏魯木齊等地發(fā)布公積金新政。成都宣布首套房首付最低降為二成，可申請到的貸款額度由個人賬戶余額的20倍調整為30倍。烏魯木齊則宣布將住房公積金最高貸款額度由40萬元調整為50萬元。

此外，鄭州、西安、福州、合肥、昆明等城市接連加入松綁住房公積金的“大軍”。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年以來，中國有百余個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。

“公積金調整是地方政府能夠調整的最直接調控工具?！睆埓髠フJ為，公積金利率相當于商業(yè)貸款利率的六八折，對于市場有直接的刺激影響。不過，效果還是要看實際操作，如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調整，對市場難有實質影響。

但需要注意的是，多數(shù)城市在公積金政策落實中存在諸多障礙，而導致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。如公積金貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長，致使樓盤“不喜歡”公積金貸款的情況普遍存在。

不過，從這一輪各地公積金政策調整來看，更多體現(xiàn)在降低首付、提高貸款額度等，并沒有涉及其他呼聲很高的改革，比如有效盤活公積金、實現(xiàn)公積金全國劃轉等。近年來，關于公積金制度改革的呼聲很大，主要集中在進行更優(yōu)化的頂層設計，解決管理、使用以及保值增值等方面。

除松綁公積金外，地方再度升級救市力度，大打政策“組合拳”。福州出臺的新政顯示，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房，可享受首套房有關優(yōu)惠政策。同時福州將取消對境外個人、境外機構的購房限制。

張大偉認為，2014年以來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級，后續(xù)更多樓市救市政策會繼續(xù)出臺。但由于庫存壓力不同，刺激政策對一二線相對影響較大，而三四線整體降溫趨勢難以改變。

同策咨詢機構數(shù)據(jù)也顯示，從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如福州、廈門、青島等二線城市，無錫、溫州等大部分三四線城市仍然面臨較大的去庫存壓力，在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價。

后續(xù)動作仍將頻出

由于樓市整體庫存壓力巨大，即使中央和地方兩級“救市”政策頻頻出臺，但如果供求方面嚴重失衡，部分三四線城市在庫存壓頂?shù)那闆r下，也難有所作為。

在此背景下，中央和地方兩級都還會有政策跟進。近日，國家和央行層面均釋放了要靈活運用公開市場操作、利率、存款準備金率、再貸款等貨幣政策工具的信息，如果下行壓力大于預期，不排除宏觀政策繼續(xù)調整的可能。

如果經(jīng)濟運行仍不見好轉，降息仍是大概率事件。國泰君安認為，二、三季度可能各有一次降息。

而綜合各大機構的分析，業(yè)內(nèi)普遍預計中國已經(jīng)進入降息降準周期，年內(nèi)估計還會有2-3次降息，1-2次降準。

不過，近日坊間對于貨幣政策工具也頗多爭議。部分金融機構人士指出，釋放流動性，可能對實體經(jīng)濟的刺激作用不大，相反還會引發(fā)股市的“瘋?！毙星?，當務之急要引導資金進入實體經(jīng)濟，并出臺明確的房地產(chǎn)政策，尤其是房地產(chǎn)稅政策。

北京科技大學經(jīng)濟管理學院教授趙曉近日撰文指出，調整購房稅收政策的可能性很大，由于營業(yè)稅免征已經(jīng)從 5年改為了2年，進一步下調的空間基本沒有了。暫停執(zhí)行對非唯一住房征收20%的個稅政策是焦點，即使繼續(xù)執(zhí)行，也可能不再按差額的20%征收，而有望按交易總額的1%簡易稅率征收。

此外，張大偉認為，限購政策有望進一步修正。目前還執(zhí)行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個城市。三亞年內(nèi)很可能會動搖，其他四個城市估計會小范圍修正。

對于其他庫存巨大的城市，會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補貼的隊伍。目前，地方政府開始在公積金政策以外，擴大政策惠及人群，同時在首改房認定、稅費補貼等方面展開全方位刺激。

近日，四川省省長魏宏表示，將采取收購存量待售商品住房等形式，消納房產(chǎn)庫存。充分利用好金融政策、公積金政策、減免稅費等手段，通過支持公積金異地購房、降低首付等方式，進一步激活房地產(chǎn)市場。而四川省相關人士則透露，省里已根據(jù)相關要求積極制定相關政策。

業(yè)內(nèi)人士認為，最關鍵的還是要構建樓市長效調控機制，對房地產(chǎn)稅立法。 此外，各個地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應體系奠定基礎。