公寓O2O，顛覆還未發(fā)生

來(lái)烏

經(jīng)歷10多年發(fā)展，如今又被資本推上了互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口浪尖之上，公寓行業(yè)仍處于初期階段，由互聯(lián)網(wǎng)思維觸發(fā)的破壞性顛覆還未發(fā)生。

從不溫不火到井噴爆發(fā)，不到半年時(shí)間，青年公寓瞬間被推到了地產(chǎn)O2O的風(fēng)口。

2014年9月，小米科技聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO雷軍只花了5分鐘便敲定領(lǐng)投YOU+國(guó)際青年公寓A輪融資的決定，并愿意擔(dān)任YOU+的顧問(wèn)。

順為資本的1億元重金砸入，令運(yùn)營(yíng)三年有余的YOU+公寓及其商業(yè)模式備受矚目，也自此開(kāi)啟了青年公寓市場(chǎng)硝煙彌漫的序幕。事實(shí)上，在獲得投資之后，YOU+公寓除了原有的兩家店，目前還有8家新店正在修建，新的店面分布在上海、北京和廣州。3月份YOU+正式宣布進(jìn)軍北京，目前已經(jīng)有蘇州橋店和上地店開(kāi)業(yè)。而另一大青年公寓領(lǐng)域的參與者則是鏈家地產(chǎn)，早在2011年就推出了O2O品牌“自如”，旗下有分布式產(chǎn)品“自如友家”和集中式公寓“自如寓”。

在過(guò)去半年里，這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷出現(xiàn)……2014年11月，優(yōu)客逸家宣布獲得來(lái)自經(jīng)緯中國(guó)、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、華興資本多方投資的2200萬(wàn)美元B輪融資，估值達(dá)8000萬(wàn)美元。12月，蘑菇公寓宣布獲得由海通開(kāi)元基金領(lǐng)投，IDG、平安創(chuàng)投跟投的2500萬(wàn)美元B輪融資。今年3月，“上海寓見(jiàn)公寓“剛剛獲得第三次注資，這家同樣瞄準(zhǔn)青年長(zhǎng)租市場(chǎng)的分布式公寓品牌成立僅僅一年。

“互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)風(fēng)口，一旦吹起來(lái)將是很可怕?！庇袠I(yè)內(nèi)分析人士指出。

舊生意，新難題

“自從雷軍投了YOU+后，好多機(jī)構(gòu)都在看這個(gè)方向，雖然很多人不是特別看得清雷軍的思路”，談起去年YOU+這個(gè)引爆互聯(lián)網(wǎng)公寓熱點(diǎn)的1億元投資，華澤資本的Iris這樣說(shuō)。

市場(chǎng)空間巨大是機(jī)構(gòu)涌入的主因，根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)研究報(bào)告》，2013年全國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模約為2.5萬(wàn)億元。其中70%是年輕人，年輕人中超過(guò)77%為80后。以需求量最大的北京為例，每天在北京尋找整租房源和合租房源的人數(shù)達(dá)到9.1萬(wàn)和3.7萬(wàn)人次。由于散租房源分散和大量閑置房源的存在，外加網(wǎng)絡(luò)虛假房源泛濫，“黑心”二房東和中介們摻雜其中，租房的痛點(diǎn)比比皆是。

而看不懂的原因在于，YOU+作為集中式公寓，本身是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的改造，更像是房地產(chǎn)項(xiàng)目。資產(chǎn)重，還有種種突出的“情懷設(shè)計(jì)”和租客準(zhǔn)入機(jī)制。綜合看來(lái)，與互聯(lián)網(wǎng)偏愛(ài)的通過(guò)模塊化快速?gòu)?fù)制實(shí)現(xiàn)占領(lǐng)市場(chǎng)的思維并不很吻合。

晟曜行服務(wù)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人全靂在公寓行業(yè)從業(yè)近10年，他認(rèn)為，YOU+的模式集合了創(chuàng)業(yè)辦公+創(chuàng)業(yè)公寓+創(chuàng)業(yè)孵化，“這個(gè)模式目前是最好的，但是行業(yè)模式最好不代表運(yùn)營(yíng)最好，還是要看兩三年之后的運(yùn)營(yíng)結(jié)果。”

華澤資本的Iris認(rèn)為，集中式公寓基本就是傳統(tǒng)地產(chǎn)生意，而分散式模式有部分互聯(lián)網(wǎng)的因素但也不是純互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目。

“互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目前期是不考慮盈利的”，Iris介紹。分布式公寓可以通過(guò)提升租房體驗(yàn)來(lái)增加溢價(jià)空間。不過(guò)，傳統(tǒng)公寓生意則需在經(jīng)營(yíng)上算好賬，尤其對(duì)于集中式公寓而言，拿房周期長(zhǎng)，前期整棟承租、裝修投入巨大。

如何成規(guī)模、低成本獲取房源，是集中式公寓遇到的首要挑戰(zhàn)。在一線城市，整棟的毛坯房已非常鮮見(jiàn)，不僅周期長(zhǎng)，拿房成本也在逐步上漲，并且還要與快捷酒店競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏介紹，目前北京收購(gòu)舊樓的價(jià)格平均在3.5萬(wàn)～4萬(wàn)元/平方米。而實(shí)際情況是，每平方米超過(guò)3萬(wàn)元的物業(yè)已不再適合做青年公寓改造項(xiàng)目。

寓見(jiàn)家創(chuàng)始人羅意指出，集中式公寓發(fā)展模式是拿商業(yè)地產(chǎn)去做民房出租的生意，從價(jià)值序列上來(lái)說(shuō)是倒掛的。

“把比較貴的寫(xiě)字樓變成價(jià)格低的公寓出租，其實(shí)是不太合理的”，面對(duì)當(dāng)下YOU+們的跑馬圈地，Iris認(rèn)為類(lèi)似做法是將“鉆石”賣(mài)成了“人造水晶”，并不利于快速發(fā)展。“一幅真跡古畫(huà)經(jīng)過(guò)一番修飾潤(rùn)色后，結(jié)果以更低的價(jià)格賣(mài)掉了，以后還想這么賣(mài)1000幅。”

而集中式公寓的優(yōu)勢(shì)是房屋集中，便于管理，運(yùn)營(yíng)效率高。相較而言，分布式公寓可復(fù)制性更高，但劣勢(shì)是運(yùn)營(yíng)成本為集中式公寓的3-4倍。

“分布式公寓的話，投入非常少，短期回本也快，但是后期管理非常繁瑣”，全靂指出，“2000—4000元的租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這幾年房租的紅利逐漸在消失，勝出的關(guān)鍵要看營(yíng)運(yùn)能力、精細(xì)化管理程度。”

風(fēng)口之寒

盡管風(fēng)吹得猛，公寓行業(yè)還未發(fā)生翻天覆地的變化。今年以來(lái)，不少公寓品牌都曝出了租后服務(wù)質(zhì)量下滑的情況。對(duì)此，華澤資本的Iris分析，這根源差異于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)模式和互聯(lián)網(wǎng)模式的不同?；ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)品需要維持服務(wù)品質(zhì)防止用戶流失，而傳統(tǒng)做法只將房產(chǎn)交易完成就結(jié)束了。

當(dāng)同行還在瘋狂跑馬圈地之時(shí)，于2014年完成數(shù)千萬(wàn)美元A輪投資的魔方公寓在經(jīng)歷短暫的利潤(rùn)增長(zhǎng)之后，罕見(jiàn)地遭遇了資本撤出——據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱，這源于其過(guò)度擴(kuò)張中大規(guī)?？罩煤碗y看的財(cái)務(wù)報(bào)表。

部分投資人和從業(yè)者對(duì)產(chǎn)業(yè)眼下的”瘋狂“持憂慮態(tài)度，指品牌公寓的盈利潛力可能被過(guò)度美化。

當(dāng)下，租房O2O產(chǎn)品一窩蜂地涌現(xiàn)使整個(gè)租房市場(chǎng)呈現(xiàn)即將井噴之象，儼如當(dāng)年快捷酒店大爆發(fā)的前夜。然而事實(shí)是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店已進(jìn)入行業(yè)寒冬，同樣是經(jīng)歷過(guò)集體性的高速擴(kuò)張期后，利潤(rùn)空間已被逐漸壓縮。（“2014年第四季度中國(guó)飯店業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況統(tǒng)計(jì)報(bào)告”顯示，全國(guó)經(jīng)濟(jì)快捷型飯店在2014年第四季度的整體的平均經(jīng)營(yíng)收入為228萬(wàn)元，環(huán)比下降15.2%，同比下降4%。）而同樣征用商業(yè)地產(chǎn)的連鎖酒店，在成本控制、快速?gòu)?fù)制標(biāo)準(zhǔn)品上具有先天優(yōu)勢(shì)。也正因此，不少酒店集團(tuán)走多元發(fā)展道路，并對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)摩拳擦掌，如家、鉑濤、亞博等已開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓子品牌。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將會(huì)變得越來(lái)越熱鬧。

“2014年資本投的是賽道，2015年資本投的是賽手，是創(chuàng)業(yè)者對(duì)行業(yè)的認(rèn)知度、把握度、運(yùn)營(yíng)能力，能不能最后實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)?！比Z表示。

“品牌公寓在不計(jì)成本地跑馬圈地，旨在打造長(zhǎng)期的供應(yīng)鏈，這也是未來(lái)品牌公寓打敗二房東的關(guān)鍵，”他預(yù)計(jì)，整個(gè)供應(yīng)鏈的完善大約會(huì)在2016年的下半年。而從大趨勢(shì)來(lái)看，分布型和集中式經(jīng)營(yíng)方式會(huì)融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)。