“二房東”變形記

來烏

應(yīng)對年輕人安全、舒適、價(jià)格可接受的租房訴求，不斷涌現(xiàn)的品牌公寓進(jìn)入這個(gè)充滿想象力的萬億級市場，未來會否發(fā)展出類似經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的如家、漢庭般的巨無霸？

從去年下半年開始，緣起小米董事長雷軍的1億元入股，YOU+公寓在一夜之間爆紅。一時(shí)之間，資本的關(guān)注把青年公寓推到了風(fēng)口，隨之而來的是，許多二房東的生意走上了品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展道路。

優(yōu)客逸家、蘑菇公寓、未來域、寓見、青年匯……僅是2014年當(dāng)年獲得融資的項(xiàng)目已是遍地開花，融資數(shù)額多在千萬美元的級別；而規(guī)模更小的公寓更是不計(jì)其數(shù)，“在北京有500來個(gè)公寓品牌”，華澤資本Iris介紹。目前中國規(guī)模最大的自如，在北京管理的公寓達(dá)3萬多套，而北京的租客總數(shù)超過800萬?？梢?，公寓還只是太平洋中的一滴水。

“互聯(lián)網(wǎng)公寓”是以互聯(lián)網(wǎng)的方式，做青年公寓長租的連鎖品牌。經(jīng)典的模式“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”。這些新型的“二房東”們通常有分布式和集中式兩類主要業(yè)態(tài)。前者包括有北京的自如友家、上海的青客、寓見、蘑菇，成都的優(yōu)客逸家等，集中式公寓包括北京新派公寓、廣州YOU+公寓、上海青年匯、南京未來域等。在做法上，分布式公寓是將散租市場上的存量房回收，統(tǒng)一托管、裝修后再出租給城市白領(lǐng)，多為單間出售的合租房。而集中式公寓則多為商業(yè)地產(chǎn)的整棟改造，戶型更為多樣，從一室戶到套房，通常為整租。

二房東2.0時(shí)代

在一線城市，二房東生意多年來一直活躍在線下。如今，O2O的模式使得傳統(tǒng)的公寓有了“創(chuàng)業(yè)”、“90后”、“青年”等等更多新鮮、好玩的標(biāo)簽，而二房東們也不再停留于“蠻橫”、“暴利”的“筆記本+小紙條”時(shí)代，他們迫切通過服務(wù)、創(chuàng)新、個(gè)性……以及最為重要的——互聯(lián)網(wǎng)化來吸引年輕人。

在吸引客源方面，一些品牌公寓已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)在線看房、按地鐵站點(diǎn)找房，甚至篩選室友的星座。在公寓管理方面，IT系統(tǒng)的支持對成規(guī)模的公寓運(yùn)營至為重要，分布式公寓尤其受益。青客市場總監(jiān)屈成才介紹，后臺為房東、租客、經(jīng)紀(jì)人、保潔阿姨、維修工開發(fā)對應(yīng)接口的APP已經(jīng)達(dá)到13-15個(gè)。從收房源到裝修整個(gè)流程，都通過線上控制實(shí)現(xiàn)，并以標(biāo)準(zhǔn)化的流程控制將一套房的裝修時(shí)間壓縮到兩周。

資本涌入使得公寓行業(yè)瞬間進(jìn)入了一個(gè)窗口期，不少品牌完成一輪融資后就走上了“跑馬圈地”道路。不過總體而言，公寓租賃產(chǎn)品仍有互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不可想象之“重”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂“先虧后賺”的互聯(lián)網(wǎng)模式未必適用公寓產(chǎn)品——由于前期承租，大規(guī)模收房意味著巨額的資金投入，而空置產(chǎn)生的虧損也頗驚人。

事實(shí)上，不少品牌公寓創(chuàng)業(yè)者也不認(rèn)同“燒錢”。青年匯聯(lián)合創(chuàng)始人何光認(rèn)為“單店不盈利都是耍流氓”；而滬上目前規(guī)模最大的白領(lǐng)公寓青客，已通過幾年快速復(fù)制達(dá)到上萬間的規(guī)模，并強(qiáng)調(diào)"N+1"的包租模式作為主要盈利模式。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)公寓不能止于傳統(tǒng)模式做“差價(jià)”，相應(yīng)地，聚合同類族群的“社群化”運(yùn)營帶來更多想象空間。一些定位在高品質(zhì)服務(wù)式青年公寓有各類派對和聚會，例如上海青年匯舉辦過相親活動。但號稱“三不租”（45歲以上不租，帶孩子不租，不愛交朋友不租）并且要對房客進(jìn)行KPI考核的YOU+或許是其中最熱鬧的一個(gè)。由于YOU+有20%-30%的租客是創(chuàng)業(yè)者，以及具有社交屬性的公共空間設(shè)計(jì)，引發(fā)了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對此類“創(chuàng)業(yè)公寓“未來前景的無限想象。

由于YOU+屬于集中式公寓，拿房改造的周期長，并非是互聯(lián)網(wǎng)VC們偏好的“可快速復(fù)制”的標(biāo)準(zhǔn)品。有業(yè)內(nèi)分析人士表示，“很多投資人看不懂雷軍”。在雷軍高調(diào)宣布小米不做房地產(chǎn)之后，除了YOU+對年輕族群的聚合價(jià)值，另一個(gè)備受關(guān)注的領(lǐng)域是接近小米生態(tài)鏈企業(yè)的“智能家居”。

近年來，由于智能家居概念火爆，不少傳統(tǒng)家電廠商都加大了研發(fā)和推廣力度。不過，作為一種體驗(yàn)性非常強(qiáng)的概念產(chǎn)品，智能家居配合真實(shí)場景的體驗(yàn)推廣，而可迭代的互聯(lián)網(wǎng)公寓恰是不二之選。上個(gè)月，海爾U-home與蘑菇公寓正式簽約，由前者為后者提供成套的智能家電家居解決方案。而青客公寓則選擇自主研發(fā)智能門鎖來提升租客體驗(yàn)。

不過，二房東們對于這類高科技家居的態(tài)度并不統(tǒng)一。上海青年匯創(chuàng)始人何光認(rèn)為，現(xiàn)有市面上的智能家居方案并不十分成熟，而整套配置還會大幅提升裝修成本。

互聯(lián)網(wǎng)+金融

在美國，白領(lǐng)公寓不是興于互聯(lián)網(wǎng)的新鮮事物，在全國各大城市都頗為普及。這主要源于REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）模式的成熟——房源產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一。全美約有60%的出租房源為品牌公寓，其中有70%的房源掌握在排名前10的公寓REITs公司手中。

多年的規(guī)范運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)使公寓管理頗為高效，一支10人隊(duì)伍能夠運(yùn)營約200間的整棟公寓。目前最大的上市公寓類REITs公司是Equity Residential（紐交所上市代碼EQR），市值達(dá)到220億美元。截至2013年年底，EQR擁有超過10萬套公寓。

公寓投資普遍采用REITs模式來分享地產(chǎn)增值帶來的穩(wěn)健收益，作為一種投資工具，公寓REITs能夠化“不動產(chǎn)”為“動產(chǎn)”，平均年收益在10%以上。而自2008年次貸危機(jī)以來，租房人數(shù)大幅增加，公寓REITs平均年收益達(dá)到40%。

而在散租市場，Airbnb在2011年于短租業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上推出了Sublets長租服務(wù)，消費(fèi)者可以在網(wǎng)站上就近尋找附近的房源，看圖選房，交付租金，即可拎包入住。國內(nèi)現(xiàn)有的分布式公寓模式與Sublets有相似之處。

美國人習(xí)慣租房生活，30歲以下的年輕人尤為如此?！巴|(zhì)化居住”背后意味著同等消費(fèi)能力人群的聚合，從而令精準(zhǔn)的周邊商業(yè)配套成為現(xiàn)實(shí)。

由于公寓產(chǎn)品需要巨額資金投入，除了風(fēng)險(xiǎn)投資，仍需要金融工具的輔助。國內(nèi)一些品牌公寓已經(jīng)通過消費(fèi)貸款、信用卡合作實(shí)現(xiàn)了“先住后付”。而集中式公寓“新派”更大膽對美國REITs模式進(jìn)行了中國式改良加以實(shí)踐——其商業(yè)模式是以私募基金的模式，通過收購、租賃物業(yè)的組合策略，指向“品牌+地產(chǎn)+金融”的收益模式，目標(biāo)年化收益12%。

盡管站在風(fēng)口，與國內(nèi)龐大的散租市場相比，互聯(lián)網(wǎng)公寓的比重仍顯微弱，約為2%-3%。為了爭奪80后、90后的青睞，在各大網(wǎng)絡(luò)推廣平臺上，分布式品牌公寓往往打出“免中介費(fèi)”的牌。不過，“0傭金”的互聯(lián)網(wǎng)中介的異軍突起已使得這個(gè)優(yōu)勢大打折扣。

窩牛租房的創(chuàng)始人葉佩旭認(rèn)為，借鑒美國公寓REITs的情況，考量公寓運(yùn)營能力的核心指標(biāo)是運(yùn)營成本在營業(yè)收入中的占比。例如，美國EQR對應(yīng)占比是5%，而國內(nèi)公司的情況還有很大差距。此外，品牌公寓們尤其是分布式公寓，盡管具有快速復(fù)制的潛力，但能否有效運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)工具提高運(yùn)營效率以及降低運(yùn)營成本還要打一個(gè)問號。