樓市期待再發(fā)力，但須對接常態(tài)化

胡志剛

兩會以來，為提振樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場新增利好，重磅來襲，但市場反應(yīng)平淡，可以預(yù)見，樓市亟待再發(fā)力，政府的政策儲備庫中不乏有利器蓄勢待發(fā)，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。原本這些政策的預(yù)期是要讓房地產(chǎn)市場止跌回暖，對沖經(jīng)濟(jì)低迷，防止經(jīng)濟(jì)通縮，但回顧2009年那一輪房地產(chǎn)市場強(qiáng)刺激政策導(dǎo)致市場暴漲、投機(jī)盛行及2013年“國五條”政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇下行的兩種結(jié)局，坊間難免心有余悸。

一是在上一輪城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年，投資、投機(jī)屬性被定位成房地產(chǎn)的主要屬性，尤其是二三線城市的政府為了土地財(cái)政，開發(fā)商為了賺快錢，不擇手段地造空城鬼城，粗放式地開發(fā)建設(shè)了大量配套不全、粗制濫造的房子。早期是以住宅為主，后期是以“商旅文住”綜合體為主，尤其是一些資源枯竭、產(chǎn)業(yè)空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴(yán)酷的事實(shí)告訴我們：醫(yī)治房地產(chǎn)創(chuàng)傷不是一蹴而就的事，有的甚至需要“刮骨療毒”，后續(xù)再出臺的政策如果力度不夠，市場則可能繼續(xù)下滑直至硬著陸，加大宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

二是作為“組合拳”，穩(wěn)定住房消費(fèi)的“牌”尚未出完，政府亦步亦趨，層層加碼，不斷發(fā)力是大概率的事。但如果再出臺一些“利器”政策，例如在一線城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，猶如開閘放水一瀉千里，力度過大，疊加起來會導(dǎo)致住房量價(jià)急劇暴漲，房地產(chǎn)市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)、綁架政府的鬧劇。

三是為避免以上兩種傾向，作為穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的頂層設(shè)計(jì)，目前出臺的政策應(yīng)該從整體上適度把握效果，反之如果政策顯得分散化、碎片化、自流化，、要么“山洪暴發(fā)”使市場暴漲，要么“干枯斷流”使市場暴跌。無論出現(xiàn)哪一種結(jié)局，都背離了房地產(chǎn)市場常態(tài)化的大格局，背離了房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的大目標(biāo)。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)準(zhǔn)確把握以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

注重區(qū)間調(diào)控

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定乃至刺激住房消費(fèi)提振市場信心是十分必要的，但決不能“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，而要掌握分寸把握火候，要著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向常態(tài)化的大格局，最終目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)市場健康良性地發(fā)展。但目前的房地產(chǎn)市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應(yīng)不同，中央也強(qiáng)調(diào)各個(gè)城市要差別化調(diào)控，但是差別化就容易導(dǎo)致市場交易冷熱不均。2009年以及2013年先后已經(jīng)有了房地產(chǎn)市場“冒頂”和“塌陷”的沉痛教訓(xùn)，此次調(diào)控能否避免以上兩種結(jié)局呢？這就要求我們對這些已發(fā)力和再發(fā)力的政策進(jìn)行綜合論證。筆者認(rèn)為，調(diào)控政策發(fā)生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導(dǎo)致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。猶如高鐵運(yùn)行，低于250km/h就會造成資源浪費(fèi)，降低運(yùn)行效率；高于300km/h就會導(dǎo)致系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)調(diào)控也是如此，需要有一個(gè)合理區(qū)間。政策的預(yù)期是要讓市場復(fù)蘇趨穩(wěn)，而不是再度進(jìn)入過山車式的運(yùn)行。這次以穩(wěn)定住房消費(fèi)拉升房地產(chǎn)市場為目的的調(diào)控政策，如果力度不大，猶如放“啞炮”，就會導(dǎo)致市場繼續(xù)下行，嚴(yán)重地拖累國民經(jīng)濟(jì)；如果再出臺類似2009年七折利率的利器，政策疊加力度過大，將會量價(jià)急劇上升再次推高市場，陷入投資、投機(jī)群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們出臺的“組合拳”政策一定要將其效力精準(zhǔn)地控制在一定的幅度內(nèi)，可以用“滴灌”乃至“噴灌”，但不能用“漫灌”，要慎用大幅度降低利率、稅收和沒有政策替換就大面積取消限購等政策。為避免群體性入市導(dǎo)致市場暴漲暴跌上下波動(dòng)，要采納柔性政策順勢而為，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場止住下滑并緩緩回暖，最終進(jìn)入常態(tài)化軌道，以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

注重供需對接

此次穩(wěn)定住房消費(fèi)政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業(yè)稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費(fèi)者轉(zhuǎn)讓住房的房成本。但是即便有關(guān)政策讓消費(fèi)者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。筆者認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一個(gè)顯著特征就是市場在下行，消費(fèi)在提升。上一輪城鎮(zhèn)化由于大規(guī)模的造空城，不注重樓盤質(zhì)量，導(dǎo)致千城一面，萬樓一型，空置樓盤量大質(zhì)次，出現(xiàn)很多爛尾樓，造成嚴(yán)重的供過于求，許多滯銷樓盤無法滿足消費(fèi)者對新產(chǎn)品、新生活的追求。筆者認(rèn)為，不有的放矢地花氣力改進(jìn)空置樓盤的質(zhì)量，開發(fā)商一廂情愿跑量清盤回籠資金是徒勞的。房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)遵循以銷定產(chǎn)的原則，建立供需對接的大格局。這就要求政府調(diào)控政策不僅要在消費(fèi)端發(fā)力，還應(yīng)在供應(yīng)端發(fā)力。不僅要減少購房人的成本，更重要的是改善產(chǎn)品質(zhì)量。這就要求政府和開發(fā)商不要僅僅通過刺激消費(fèi)清倉大甩賣，而要做足改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”。首先要調(diào)整規(guī)劃，追加投資，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次政府還要督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據(jù)不同城市、不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費(fèi)需求，通過調(diào)整和完善設(shè)計(jì)優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤，如通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素，因地制宜地配置各類共享設(shè)施設(shè)備，改善社區(qū)環(huán)境；最后還要對購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運(yùn)營配套服務(wù)，例如要打造專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，利用輕資產(chǎn)的模式，配置提供專業(yè)從事社區(qū)服務(wù)的貼心管家，將房地產(chǎn)的價(jià)值鏈由土地增值轉(zhuǎn)向后期服務(wù)，達(dá)到邊際效益最大化。唯有通過政策助力，一方面提高消費(fèi)者的購房能力，一方面提供稱心如意的精品樓盤及高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)，消費(fèi)者踴躍購房就水到渠成了。

注重一、二級市場聯(lián)動(dòng)

近日出臺的政策對二級市場及轉(zhuǎn)讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點(diǎn)還是偏重于一級市場。當(dāng)前剛需市場已達(dá)一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。目前改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于剛性需求。如果把穩(wěn)定住房消費(fèi)僅僅著眼于一級市場，那么這個(gè)市場的發(fā)展空間是有限的。在發(fā)達(dá)國家（美國、英國、澳大利亞等）一手房漸趨飽和，二手房交易占據(jù)了房地產(chǎn)市場的主要部分。但是目前我國的市場卻是重一手房輕二手房，造成了“一條腿走路”的局面。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場一般呈現(xiàn)梯度結(jié)構(gòu)，由于人口增多、子女長大、結(jié)婚分居、生活改善等因素，住房消費(fèi)升級是永恒的需求，因此穩(wěn)定住房消費(fèi)要特別重視改善型需求，應(yīng)當(dāng)建立一二級市場聯(lián)動(dòng)的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機(jī)購買多套房，將市場容量讓度給外來人口，逐步放寬放開對他們的入市限制；一方面鼓勵(lì)改善性需求，對于那些有消費(fèi)需求升級意愿的居民進(jìn)一步給予稅收、利率等方面的優(yōu)惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。只有這樣才能撬動(dòng)一級市場，加大對一手房的需求，減少庫存壓力，同時(shí)也加大二手房的供應(yīng)，讓有不同住房消費(fèi)需求的居民各得其所，促進(jìn)住房市場繁榮。

注重租售并舉

目前出臺的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費(fèi)上，即購房置業(yè)者自持自住。筆者認(rèn)為，居住自持房產(chǎn)是一種消費(fèi)，租房同樣也是一種消費(fèi)，一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是租售并舉互為補(bǔ)充。國內(nèi)的住房自有率已達(dá)90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費(fèi)以租賃房為主，因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)不能只局限于持有型消費(fèi)，而應(yīng)當(dāng)合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，即從租與售一冷一熱轉(zhuǎn)向租與售并舉，讓市場良性互動(dòng)，全面發(fā)展。北京、上海等一線城市一方面存量房閑置比較嚴(yán)重，有人持有多套甚至十幾套、幾十套房閑置，他們追求的是炒房獲暴利；有人一房難求，他們買不起房且高房租租不起，低房租又租不到。最近，租賃價(jià)格上漲，出租房減少，加大了租房人的壓力。這就要求各個(gè)城市設(shè)法通過建立租賃信息平臺，盤活存量房，培育和規(guī)范租賃房市場，并且通過稅收政策合理引導(dǎo)存量房進(jìn)入租賃市場，加大租賃產(chǎn)品的供應(yīng)。為此，政府可以回購商品房作為危改、棚改安置房或收儲商品房作為公租房、社會租賃房進(jìn)行出租，也可以出臺一些降低房屋出租稅收及房產(chǎn)稅的政策，同時(shí)降低出租者以及租房者的成本，以達(dá)到“一石二鳥”的效果。鼓勵(lì)開發(fā)商在閑置樓盤無法通過買賣回收現(xiàn)金流資金鏈緊張的情況下轉(zhuǎn)向批量裝修出租，從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為房東，自我消化庫存，以盤活存量，形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。

注重房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激市場，提振樓市不能局限于開“急診處方”，更不能“病急亂投醫(yī)”，而要著眼于創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的大局，謀劃整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)百年發(fā)展大計(jì)。上一輪城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)業(yè)粗放型開發(fā)，投機(jī)型發(fā)展，市場嚴(yán)重地供過于求，產(chǎn)品質(zhì)量不高，企業(yè)管理混亂，經(jīng)營效益下滑，不少企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發(fā)企業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型步入常態(tài)化的歷史機(jī)遇。但創(chuàng)新轉(zhuǎn)型要有精細(xì)的政策引導(dǎo)，最近國土資源部強(qiáng)調(diào)土地要有供、有限，合理安排住房和其他用地供應(yīng)規(guī)模；要優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；加大保障性安居工程建設(shè)，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。無疑，這些舉措是必要的，但作為政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)通過轉(zhuǎn)軌走出低谷，其政策的力度、廣度和深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。要避免2009年救市鬧劇重演，防止讓一些瀕臨倒閉的劣質(zhì)開發(fā)企業(yè)躲過一劫，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型擦肩而過，更要防止“劣幣驅(qū)除良幣”。目前，政府已經(jīng)出臺一系列利好政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，例如給予文化產(chǎn)業(yè)財(cái)政支持等，有利于文化地產(chǎn)起步發(fā)展，但是力度仍然不夠。這就要求政府出臺一系列的政策，在土地、金融、稅收、規(guī)劃、市政、環(huán)保、市場等方面倒逼和引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，優(yōu)勝劣汰。

房地產(chǎn)業(yè)告別了黃金十年，迎來白銀十年，房地產(chǎn)行業(yè)也由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，決定房企競爭力的就不只是資金量，靠造房子就能賣出去數(shù)錢的日子一去不復(fù)返，再也沒有“粗放式經(jīng)營就能賺大錢”的好日子。房地產(chǎn)企業(yè)將從給住戶提供一座好房子轉(zhuǎn)變?yōu)榻o住戶提供一種好的生活方式，再到給住戶提供有利于身心健康的居住環(huán)境，這就要求產(chǎn)品要集品質(zhì)及服務(wù)于一體。房地產(chǎn)的創(chuàng)新包含了文化、信息技術(shù)、科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用以及服務(wù)業(yè)的延伸。萬科等開發(fā)企業(yè)嘗試從土地開發(fā)商轉(zhuǎn)型成城市生活綜合配套服務(wù)商就是個(gè)例子，從重視小區(qū)周圍配套設(shè)施提升到重視小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)、管理等，扮演好社區(qū)管家的角色，讓住戶得到更舒適的居住體驗(yàn)，回歸住宅本身的居住價(jià)值。

總之，目前出臺的這些政策對市場發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠(yuǎn)期效果也難以有大的作為，因此我們必須對這些政策進(jìn)行全面合理的比較論證。要明確出臺這些政策的預(yù)期不只是眼前的階段性局部發(fā)力，更重要的是要著眼于長遠(yuǎn)；提振樓市不是只顧過當(dāng)前的坎，更要注重引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)漸入常態(tài)化。因此，要研發(fā)儲備并適時(shí)適度地出臺更多利好政策，條件成熟還要推出規(guī)制房地產(chǎn)市場的約束性法律規(guī)定。一方面引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境，步入良性循環(huán)，建百年企業(yè)，鑄百年品牌，樹百年信譽(yù)；一方面依法治理，精心呵護(hù)，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、有序競爭、優(yōu)勝劣汰，逐步攀登新高峰，步入新業(yè)態(tài)，開發(fā)新產(chǎn)品，邁上新臺階，實(shí)現(xiàn)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。

作者系中國房地產(chǎn)研究會副會長