如何看中國人海外買房熱現(xiàn)象

薛昀

國內(nèi)房價屠高、人民幣國際化等因素已經(jīng)使得越來越多中國人到海外買房

How to See Chinese Buying Spree for Overseas Properties

“出?！辟I房， 大手筆交易頻現(xiàn)

據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年至2014年的6年里，中國對外房地產(chǎn)投資總額達到了390億美元，而2008年的投資額還只有9200萬美元。與此同時，根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，僅2014年一年間，中國人的海外房地產(chǎn)投資額就達到了165億美元，比2013年增長46%。其中，去年上半年，中國私人海外房產(chǎn)投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年的全年總額。

“在過去的幾年里，中國大陸人越來越喜歡購買海外房產(chǎn)?！备吡H（ Colliers International）房地產(chǎn)服務公司負責國際業(yè)務的主管德里克·賴（ Derek Lai）說道。“截至目前，大約20%到40%的外圍購房者來白于中國大陸。”有數(shù)據(jù)顯示中國內(nèi)地和香港的超高凈值人士平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業(yè)，位居全球前兩位。而且，在所有外國買家中，中國買家出的價格是最高的，并且高達76%的交易都是現(xiàn)金成交。

為何偏愛海外房產(chǎn)

中國國內(nèi)的房產(chǎn)市場同股票一樣風險很大，中國購房者感到購買國內(nèi)的房產(chǎn)沒有安全感，并且，中國國內(nèi)房價很高，以上海和北京這種一線城市房價指數(shù)來看，每年出租回報率只有2%，而商業(yè)貸款利率大概是8%，出租回報率是完全沒有辦法覆蓋貸款利率的。與加拿大對比來看，若外國人在加拿大貸款買房，一般借貸額可以達到總房款的70%，此外，首付一般只需要10%，但出租回報率是7%，貸款利率只有2.3%。對比可知，中國人在投資加拿大房產(chǎn)的過程中，可以實現(xiàn)以租養(yǎng)貸。此外，除了通過銀行貸款投入少量的現(xiàn)金，實現(xiàn)海外房產(chǎn)配置外，還可以獲得豐富的現(xiàn)金流?！?/p>

在過去數(shù)十年，中國通過重點發(fā)展制造業(yè)、出口和技術，經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展，中國公民也比過去更加有錢了，中產(chǎn)階級人數(shù)增加，許多有錢人開始尋找新大陸來投資他們的錢。而人民幣的國際化也間接促使中國人在海外投資。強勁的人民幣意味著中國投資者將獲得更有利的貨幣匯率換算，在境外投資將獲得更大的利潤。并且，2012年，中國政府放松了對外國投資的規(guī)定。現(xiàn)在更容易投資大筆的金錢到中國境外。而海外保險類產(chǎn)品以及其他金融產(chǎn)品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等一般屬于風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，冉加上國內(nèi)外的交易規(guī)則差異以及時差的原因，對于國內(nèi)的多數(shù)客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業(yè)水平，消耗更多的精力，而其他不動產(chǎn)，比如農(nóng)場、牧場、酒莊、店鋪、礦產(chǎn)等的投資相對來說門檻較高，并且需要有較高的專業(yè)水平，不適合大眾投資。相比較而言，直接投資海外房產(chǎn)投資門檻和風險都比較低，并且不需要對投資者有專業(yè)上的要求，因此中國人紛紛選擇投資海外房地產(chǎn)。

與此同時，越來越多的海外房地產(chǎn)商開始關注中國買家，并且推出了許多吸引人的促銷手段。海外房地產(chǎn)商普遍感到中國買家都很富有和慷慨。為了吸引中國買家，紛紛推出了各種促銷手段，比如贈送車庫、花同或者豪華游等。美國的一些投資公司甚至直接把業(yè)務對準中國。頻繁舉辦大型的拍賣會和博覽會，中國公民無需親自到美國就可以買到美國房子。美國的一家高端房地產(chǎn)服務公司一一高騰國際房產(chǎn)公司（ Cotham Corporate Croup，INC）為了迎合中國客戶，甚至雇傭了18名會講普通話的員工，幾乎占了員工總數(shù)的1/3。一些海外房地產(chǎn)商除了預留優(yōu)質(zhì)項目給中國市場外，甚至提前在中國開售房地產(chǎn)項目，給中國買家更多的挑選空間。早前在廣州舉辦的海外房產(chǎn)推介會上，澳大利亞開發(fā)商Bensons帶來的Vanguard項目在中國首發(fā)3個星期后才在澳大利亞當?shù)亻_售。還有一些房屋設計師甚至學習了中國的風水，設計房子的時候會注重中國人的喜好，比如喜歡坐北朝南的房子，去除中國人忌諱的樓層號和單元號。美國邁阿密SoFla房地產(chǎn)商故意將他們的兩座樓命名為Acqualina 777和Via Arqualina 888-在中國文化中這是幸運的數(shù)字。還有許多房產(chǎn)公司制作了中文的宣傳冊和中國點心，試圖吸引這群潛在的大客戶。許多開發(fā)商和經(jīng)紀商正在把宣傳冊翻譯成中文，卅差到中國各地拉客戶。

熱門的購房地

“據(jù)《證券日報》，目前為止，中國人熱衷投資的所有海外房產(chǎn)國家中，歐洲排名第一，獲得了中國投資客戶55億美元的投資總額，其中，40億美元流向倫敦；澳洲獲得了30億美元的投資，其中，悉尼獲得了22億美元；北美（主要是美國的紐約和加州），加拿大（主要是溫哥華和多倫多），大概獲得了25億美元。

在英國，倫敦是房產(chǎn)交易的最理想城市，中國買家已經(jīng)占領倫敦所有新建住宅的20010購買率。英國本身法律較為健全，對海外投資者優(yōu)惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發(fā)達，且英鎊相對堅挺，更有利于高凈值投資者進行保值配置以及子女教育投入。但是，有些投資者反映倫敦天氣沒有那么好，并且跟美國相比外圍人更難融人，同時物價相對較貴生活成本較高。

在澳大利亞，近年來以優(yōu)惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，而且不存在“遺產(chǎn)稅”，土地和房產(chǎn)私有且具備永久權。同時，投資者可以根據(jù)自己的需求進行買賣，沒有任何限制。澳大利亞自然環(huán)境安全，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定。加上近來澳幣對人民幣匯率跌至6年內(nèi)最低，毫無疑問適合買房投資。但是，在澳大利亞，外國人只能買新房，不能買二手房。兇此只能做長期投資，同時新建房屋已經(jīng)出現(xiàn)供不應求的局面。

在美國，房價比歐洲更低些，因而房子升值的可能性更大。此外，美國有大量的移民，外國人能更好地融人當?shù)匚幕?。還有，美國的房子質(zhì)量好，房主有永久所有權。據(jù)統(tǒng)計，2008年至2014年，中國人在美房地產(chǎn)投資總額達到132.7億美元。但是，南于美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。中國購房者導致海外房價上漲？