新政難撐樓市全面回暖

郁風(fēng)

在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大

The New Policy Difficult to Buoy Overall Property Market Recovery

距上次降準(zhǔn)僅兩個(gè)多月，4月19日，央行再次宣布，白20日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，此外還定向?qū)Σ糠洲r(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外下調(diào)存準(zhǔn)率0.5 -2個(gè)百分點(diǎn)。幅度之大超出預(yù)期。此前的2月5日，央行已進(jìn)行過一次降準(zhǔn)，但僅下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上一次下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)還是在金融危機(jī)爆發(fā)后的2008年11月26日。

業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為，盡管降準(zhǔn)是面向整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)政策加碼，但對(duì)房地產(chǎn)而言，也意味著銀行可貸款額度明顯增加，將有利于“3·30”房貸新政的落實(shí)，房貸利率折扣有望加大，房企融資成本有望降低，另外，在多項(xiàng)信貸政策疊加下，對(duì)購房者的市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生影響，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。

實(shí)際上，近半年以來，樓市已迎來一系列利好政策，包括：央行曾在去年9月底頒布“9·30”房貸新政，涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”;去年11月22日和今年3月1日的兩次降息，2月5日的降準(zhǔn);特別是3月30日頒布“3·30”房貸新政，二套房最低首付比例降至四成，同時(shí)，二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

這些政策的逐步落地，已對(duì)樓市產(chǎn)生積極影響，剛需和改善型需求得到釋放，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市樓市開始初步回暖，成交量連續(xù)上漲，并出現(xiàn)了漲價(jià)跡象。

但專家也表示，鑒于三四線城市庫存居高，全國總體供求關(guān)系寬松的狀況，樓市全面回暖的可能性不大，類似2009年那樣價(jià)格全面高漲的局面很難出現(xiàn)。而從中長(zhǎng)期來看，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，資本市場(chǎng)牛市使得大類資產(chǎn)配置方向從樓市轉(zhuǎn)向股市等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)不會(huì)改變。

政策疊加

在3月末樓市新政出臺(tái)后，多地已紛紛調(diào)整公積金政策。

4月9日，上海市住房公積金管理中心公布最新政策，購買首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬元、100萬元;補(bǔ)充公積金上限冉增10萬元、20萬元。新政將白4月15日?qǐng)?zhí)行。這意味著單戶家庭公積金貸款最多可達(dá)120萬元。

深圳4月上旬連續(xù)兩次放寬住房公積金政策。4月7日，深圳調(diào)降公積金貸款首付比例，首套房貸最低首付比例為20%，二套房則最低為30%;8天后，又將職工住房公積金貸款可貸額度南公積金賬戶余額的12倍提高至14倍。

早在3月份，北京和廣州兩地就已對(duì)公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應(yīng)調(diào)整。比如，北京將原規(guī)定的個(gè)人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計(jì)算，調(diào)整為個(gè)人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計(jì)算;貸款最高額度為120萬元。

至此，四個(gè)一線城市均已降低公積金貸款門檻。此外，四川、浙江、遼寧、安徽、福建等多地近期也陸續(xù)調(diào)整公積金政策，以支持當(dāng)?shù)鼐用癜鬃『透纳菩宰》啃枨蟆?/p>

受政策寬松影響，3月以來一些城市的成交量連續(xù)上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)比銷量明顯回升。當(dāng)月70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%。

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，在3月30日至4月5日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的38個(gè)城市成交面積與去年同期相比，成交量整體上漲19.5%，其中29個(gè)城市同比上漲。分城市來看，一線城市同比漲幅最大，為51.4%。一線城市中，北京同比上漲66.9%，上海上漲35.67%，深圳上漲33.2%，廣州上漲56.2%。

另有數(shù)據(jù)也顯示，新政后一周（3月30日-4月5日）上海商品住宅成交面積約為20萬平方米，新政后第二周（4月6日-12日）為21.92方平米，環(huán)比上漲6.58%。4月前13天（4月1日-13日），上海商品住宅成交面積約為36.2萬平方米，環(huán)比3月同期約22.9萬平方米的成交量，增長(zhǎng)58%;同比2014年4月同期約29.5萬平方米的成交量，則增長(zhǎng)了22.7%。

初步回暖

“清明假期開始，我們就在加班，來看房的客戶數(shù)量明顯增多.晚上往往都要加班到十點(diǎn)以后?！鄙虾毶絽^(qū)淞南的一家房產(chǎn)中介公司職員告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者。一方面購房者的購房意愿有所提高，另一方面，部分買家因?yàn)閾?dān)心漲價(jià)加快了購房節(jié)奏，“以前我們一家門店一周才成交數(shù)套，現(xiàn)在一天就能成交幾套?！?/p>

針對(duì)有媒體報(bào)道新政后不少二手房業(yè)主紛紛跳價(jià)或醞釀漲價(jià)，因?yàn)榈靡嬗跔I(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改為2年，以往需南購房者承擔(dān)的這部分稅收不冉征收，他則表示，“漲價(jià)購房者未必認(rèn)可，而且如果已經(jīng)交了定金，跳價(jià)不成，還要損失違約金。從我們的交易情況來看，漲價(jià)的還是不多?！?/p>

媒體報(bào)道也稱，定位剛需產(chǎn)品及初級(jí)改善產(chǎn)品的項(xiàng)目樓盤，明顯占據(jù)成交主流，短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)明顯上揚(yáng)。4月前半月上海商品住宅成交均價(jià)約為3萬元/平方米，雖然相比3月前半月約27400元，平方米上漲了近10%，但這主要與改善型置業(yè)成交量增漲有關(guān)。

周末上海各區(qū)縣的房產(chǎn)交易中心已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)。還有相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，樓市新政下，上海有超過兩成市民近期考慮買房。

二手住宅新增掛牌量正在不斷增加。據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅掛牌樣本增量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：3月30日至4月5日，上海二手住宅新增掛牌量7635套，環(huán)比增長(zhǎng)18.9%，掛牌價(jià)格環(huán)比上漲1.08%;4月6日至4月12日，新增掛牌量升至7981套，環(huán)比冉增長(zhǎng)4.5%，掛牌價(jià)格環(huán)比上漲1.27%。

與此同時(shí)，開發(fā)商也加快了推盤的節(jié)奏。4月前半月上海新增商品住宅供應(yīng)面積約為27.5萬平方米，相比3月上半月增長(zhǎng)約72%。據(jù)新浪樂居預(yù)計(jì)，4月上海將有35個(gè)樓盤開盤或加推，其中有18個(gè)樓盤為純新盤，冉加上臨近“五一”小長(zhǎng)假，未來幾周商品住宅新增供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)加大。

降準(zhǔn)影響

值得關(guān)注的是，相比稅收“5改2”對(duì)房產(chǎn)交易的明顯推動(dòng)，房貸政策還幾乎沒有落地。

“3·30”房貸新政發(fā)布半個(gè)月以來，對(duì)于首套房貸款利率，大部分銀行較之前有所降低，國有五大行普遍推出9到95折的利率優(yōu)惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折的利率優(yōu)惠，同時(shí)首付最低3成;農(nóng)行和交行則推出首套房最低9折的利率優(yōu)惠。其他股份制商業(yè)銀行及部分外資銀行的利率折扣力度有較大差異，從最低85折到95折不等。不過，想要真正享受最低折扣優(yōu)惠并不容易，往往都有貸款金額、購買一定數(shù)額的理財(cái)產(chǎn)品等條件。

二套房貸方面，只有興業(yè)、民生等少數(shù)銀行實(shí)行了二套房四成首付的政策，并且利率上浮10%。個(gè)別銀行像浙商銀行打出二套房7折利率的旗號(hào)，但限于購買其合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶。

分析稱，雖然二套房四成首付被認(rèn)為對(duì)于改善型需求有較大的助推作用，但銀行普遍因?yàn)榭赡艽嬖诘娘L(fēng)險(xiǎn)而持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“商業(yè)房貸與公積金貸款的本質(zhì)區(qū)別，在于前者政策沒有剛性的影響力，銀行從商業(yè)利益出發(fā)執(zhí)行政策，沒有執(zhí)行到位完全可以理解。”德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟表示，從目前來看，營(yíng)業(yè)稅征收年限縮短已給市場(chǎng)帶來立竿見影的效果，房貸政策要落地，還需有寬松的貨幣政策支持。

而隨著央行冉次降準(zhǔn)，上述狀況或有望得到改變。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，降準(zhǔn)之后，銀行可動(dòng)用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。他還認(rèn)為，在降準(zhǔn)降息等政策刺激下會(huì)出現(xiàn)一波人市的行情，短期內(nèi)一線城市及市場(chǎng)基本面良好的二線城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下，如合肥、南京、蘇州、南昌等）可能卅現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這輪降準(zhǔn)政策無疑會(huì)使企業(yè)融資成本繼續(xù)降低，為房企降低成本釋放利好效應(yīng)。更重要的是，可能改變購房者預(yù)期。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時(shí)也說，“降準(zhǔn)對(duì)樓市來說最直接的作用是，有利于‘3·30房貸新政的落實(shí)，降準(zhǔn)之后，二套房首付降至四成會(huì)有更多銀行執(zhí)行，商業(yè)與公積金貸款的優(yōu)惠政策會(huì)更多。這將有助于加快市場(chǎng)去庫存。”

他認(rèn)為，“短期內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)將步人上漲通道，二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)分化，部分止跌上漲、部分降幅逐步收窄，三四線城市復(fù)蘇則相對(duì)緩慢?？傮w上降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響，不僅是市場(chǎng)層面的，也將對(duì)購房者的心理產(chǎn)生上漲預(yù)期。”

中長(zhǎng)期調(diào)整

不過，正如前面提到的，除了少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲概率較大，大多數(shù)區(qū)域的房?jī)r(jià)都不可能因?yàn)榇碳ふ叩某雠_(tái)而上漲?？傮w樓市供需結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)，已經(jīng)讓房?jī)r(jià)失去了全面上漲的基礎(chǔ)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在新政影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)小陽春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

住建部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，新的政策是否會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲主要還要取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系?！?·30新政”只是將過去過嚴(yán)的二套房購買的信貸和稅收政策回歸到了常態(tài)化的政策，主基調(diào)是支持改善性住房需求。目前全國總的供求關(guān)系是偏松狀態(tài)，釋放改善性需求有利于消化庫存，但類似2009年那樣價(jià)格全面高漲的局面很難出現(xiàn)。

“新政策既有利于支持和滿足居民的居住升級(jí)改善，也是支持宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要。政策逐步在從行政干預(yù)回歸到正常狀態(tài)，市場(chǎng)有條件按正常規(guī)律運(yùn)行。”秦虹說。

4月15日國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)庫存冉創(chuàng)新高。3月末，全國商品房待售面積64998萬平方米，比2月末增加1076萬平方米。其中，住宅待售面積增加639萬平方米。

此外，有數(shù)據(jù)表明，截至2月底，80%左有的一二線城市去化周期在10個(gè)月以上，30%在15個(gè)月以上，整體去庫存壓力仍然很大。一線城市中廣州的庫存居高，至4月20日，廣州住宅未售面積超過2千萬平方米，未售套數(shù)151321套，以近半年月均銷售數(shù)據(jù)來計(jì)算，去化周期達(dá)26.1個(gè)月或22.6個(gè)月。

外界普遍認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商來說，應(yīng)加快去存貨節(jié)奏，而不是漲價(jià)以追求更高的利潤(rùn)。張宏偉表示，目前大多數(shù)房企產(chǎn)品線比較單一，所以從短期內(nèi)來講，這些公司只能通過價(jià)格策略的調(diào)整，及時(shí)跑量回籠資金，來緩解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高企的現(xiàn)象。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)中期調(diào)整趨勢(shì)不會(huì)改變?！眹倚畔⒅行暮暧^經(jīng)濟(jì)研究室主任牛犁稱，第一，樓市進(jìn)入了一個(gè)供過于求的總體發(fā)展態(tài)勢(shì);第二，人口結(jié)構(gòu)變化，特別是20-40歲的購房年齡人群比例已經(jīng)開始下降;第三，老百姓資產(chǎn)配置從以往購買同定資產(chǎn)保值增值，向股權(quán)投資等領(lǐng)域傾向。

數(shù)據(jù)顯示，隨著股市持續(xù)走牛，截至4月15日，兩市融資余額已經(jīng)突破1.7萬億元。

中國社科院在前不久發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中亦表示，樓市價(jià)格拐點(diǎn)到來，投資價(jià)值逐步喪失，大量資金可能進(jìn)入證券市場(chǎng)。

重陽投資總裁王慶則稱，如果中國房份維持目前水平5年不變，中國未來實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均6%，通貨膨脹率3%左右，那么房?jī)r(jià)收入比將降至5倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整通常有兩種方式：一是跳崖式的暴跌，比如日本;二是房?jī)r(jià)維持不變，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向上，用收入上漲消除泡沫。中國房?jī)r(jià)調(diào)整很可能以后一種方式實(shí)現(xiàn)，背后原因是，首先中國經(jīng)濟(jì)仍然成長(zhǎng)，其次，中國負(fù)債率仍較低，不易造成暴跌?！盁o論以何種方式破裂，有一點(diǎn)可以肯定的是，中國房地產(chǎn)已不具有投資價(jià)值?！?/p>