房地產(chǎn)市場與資本市場關(guān)系研究

摘 要：住房貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)需求空前高漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮景象。資本市場是我國促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及資源合理配置的主要市場，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中起著十分重要的作用。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與資本市場的支持力度息息相關(guān)，由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場在資本市場上的表現(xiàn)一波三折。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)供求、市場價(jià)格的決定與證券市場、銀行信貸市場、基金等的發(fā)展之間的相互影響也表現(xiàn)得越來越明顯。研究資本市場與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，研究其內(nèi)在影響及存在的問題并提出相關(guān)建議，以更好地促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場的共同發(fā)展，是全文的主線與核心。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 資本市場 關(guān)系

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-063-03

從1998年住房貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)需求空前高漲。在1998—2006年間，我國房地產(chǎn)市場上市交易額每年以20%～30%的速度增長。近年來，受宏觀調(diào)控影響，我國房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)微調(diào)，房價(jià)仍穩(wěn)中有升。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣市場上融資時(shí)間短的特點(diǎn)無法很好地解決房地產(chǎn)市場資金需求量大、生產(chǎn)周期長的問題，而資本市場的眾多金融工具的運(yùn)用，為解決這一問題作出了突出的貢獻(xiàn)。資本市場在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中起著十分重要的作用，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與資本市場的支持力度息息相關(guān)。

一、房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系分析

（一）房地產(chǎn)本身價(jià)格與資本市場直接相關(guān)，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的支持主要體現(xiàn)在供給方面

影響房地產(chǎn)的因素很多，其中與資本市場直接相關(guān)的主要是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中的投資規(guī)模、房地產(chǎn)本身的價(jià)格等。資本市場的繁榮發(fā)展可以使投資者對于資本市場充滿信心，使投資者投資規(guī)模增大；資本市場上融資成本減少，可直接影響房地產(chǎn)商融資成本，從而使房地產(chǎn)本身價(jià)格下降，需求增加。

資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的支持主要體現(xiàn)在供給方面，房地產(chǎn)公司上市，可以使公司融資能力大幅提高，使企業(yè)融資成本降低。同時(shí)，資本市場的繁榮發(fā)展可以使房地產(chǎn)商對未來發(fā)展有好的預(yù)期，使房地產(chǎn)行業(yè)供給增加。

（二）銀行信貸在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中作用明顯，完善房地產(chǎn)信貸市場對于規(guī)范和化解房地產(chǎn)危機(jī)意義重大

房地產(chǎn)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，銀行貸款是房地產(chǎn)市場的主要資金來源之一，房地產(chǎn)市場與信貸市場有著密不可分的聯(lián)系。

首先，銀行信貸在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過程中發(fā)揮著重要的作用。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲期間，銀行采取增長式的房地產(chǎn)信貸行為，促使了房地產(chǎn)價(jià)格不斷的上升；在房地產(chǎn)價(jià)格下降期間，銀行往往收縮信貸規(guī)模，從而給房地產(chǎn)價(jià)格的下降施加了更多的壓力。因此可以說，銀行信貸行為在房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲過程中起著推波助瀾的作用。

其次，房地產(chǎn)市場價(jià)格的劇烈波動(dòng)會對一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重的危害，治理房地產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)，對信貸政策的重視程度十分重要。完善房地產(chǎn)信貸市場，對于規(guī)范和化解房地產(chǎn)危機(jī)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)與股票市場通過信貸擴(kuò)張效應(yīng)建立聯(lián)系，證券市場支持了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)與股票市場通過信貸擴(kuò)張效應(yīng)建立聯(lián)系，在證券市場的支持下，其發(fā)展速度是在房地產(chǎn)公司上市之前無法比擬的。

從1991年上市的深金田（現(xiàn)為PT金田）、深萬科A（現(xiàn)為萬科A）和深寶安算起，我國房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)走過23個(gè)年頭。這23年來，房地產(chǎn)上市公司緊跟國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，在證券市場上起起落落，一波三折；1998—2004年間，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速但股票市場低迷，兩者價(jià)格之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時(shí)期，投資者為了獲取更大的利益，將投資重心由股票市場轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場，將房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的投資產(chǎn)品。這一做法繼續(xù)刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的需求，刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)，使得股票的投資比例進(jìn)一步下降，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)發(fā)展迅速但股票市場低迷的局面；2005—2007年間，國家相關(guān)政策促進(jìn)了股票市場的發(fā)展，使得股票市場在不到10年的時(shí)間內(nèi)總市值翻了10番。投資者將投資于股票市場的收益投資于房地產(chǎn)市場，從而正向促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；然后投資者將房地產(chǎn)作為抵押從銀行信貸市場上獲取資金，繼續(xù)投資股票市場，這就形成了房地產(chǎn)市場和股票市場在此期間的正向刺激作用。

（四）房地產(chǎn)投資基金減少了房產(chǎn)商的資金壓力，可大大降低中小投資者投資房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資基金是一種主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押公司發(fā)行股票的投資基金。房地產(chǎn)投資基金通過資金的整合，為廣大中小投資者提供了投資于報(bào)酬較高的房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會。而且信托投資基金由專業(yè)化管理人員將籌集來的資金進(jìn)行管理，運(yùn)用于房地產(chǎn)投資組合，大大減少了中小投資者投資于波動(dòng)較大的房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

雖然與運(yùn)用其他金融工具相比，房地產(chǎn)公司通過上市能夠獲得成本較低的大量資本，但是最終能夠?qū)崿F(xiàn)上市的房地產(chǎn)公司還是少數(shù)。因此，房地產(chǎn)投資基金這一金融創(chuàng)新工具越來越受到國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司與投行家們的青睞。其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了一種金融投資工具，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更加高效的融資渠道，成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

二、房地產(chǎn)市場在資本市場支持發(fā)展中存在的問題

（一）銀行貸款在房地產(chǎn)投資中占比較高，融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于金融機(jī)構(gòu)

一是我國房地產(chǎn)商自有資金比重低，對金融依賴程度較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，按40%來源于銀行貸款來算，加上直接來自于銀行貸款資金（國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）的30%，可算出房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行信貸資金比重可達(dá)52.1%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水平。這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)。

二是我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品齊全，有包括基金、債券、股票、信托、抵押等方式，可以有效分散房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。而我國金融市場上的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較低，相比于國外完全屬于標(biāo)準(zhǔn)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)市場基本上算第二產(chǎn)業(yè)。因此，在這一發(fā)展階段上，銀行貸款是房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定持久的資金支持，使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行。

三是住房貸款管理薄弱，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著商業(yè)銀行間業(yè)務(wù)競爭日益激烈，為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核。甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。

（二）房地產(chǎn)市場和股票市場的替代效應(yīng)可能引發(fā)市場投機(jī)炒作，不利于兩個(gè)市場的持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)和股票作為兩大重要的投資工具，在資本流動(dòng)方面存在一定的替代效應(yīng)，即資產(chǎn)流動(dòng)的替代效應(yīng)。具體來說，當(dāng)股票價(jià)格普遍下降時(shí)，大量資金就會從股票市場轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場上，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展；但是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的過度繁榮，大量資金又會從房地產(chǎn)市場流回股票市場，造成兩個(gè)市場的價(jià)格波動(dòng)。

我國投資渠道種類匱乏和投資者的專業(yè)知識相對薄弱，容易導(dǎo)致投資者非理性的投資行為，這種情況下會加大市場波動(dòng)。在市場波動(dòng)的過程中，一些投機(jī)者覬覦兩個(gè)市場的價(jià)格差，利用一些投機(jī)炒作手段牟利，不利于房地產(chǎn)市場和股票市場的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)投資基金發(fā)展初期的人才、機(jī)構(gòu)、管理現(xiàn)狀，阻礙了房地產(chǎn)投資基金在我國的長足發(fā)展

首先，房地產(chǎn)投資具有資金量大、投資周期長的特點(diǎn)，不能承受基金資產(chǎn)短期內(nèi)的大幅度變動(dòng)，適合于具有成熟投資理念的機(jī)構(gòu)投資者，真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者可以為房地產(chǎn)投資基金提供充足的資金，也可以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)投資基金處于發(fā)展初期，培育成熟的機(jī)構(gòu)投資者成為發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金的重要問題。

其次，房地產(chǎn)投資基金具有高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展，就必須由精通金融知識和房地產(chǎn)專業(yè)知識的復(fù)合型人才來進(jìn)行管理，目前人才欠缺是制約我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的重要原因。

第三，由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行流程設(shè)計(jì)復(fù)雜，需要有專門的管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行管理，如果出現(xiàn)雙重代理問題，信息不對稱程度將進(jìn)一步加大。我國現(xiàn)行的稅收政策、利率政策是發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的最大障礙，需要我們制定相關(guān)的法律政策來規(guī)范市場運(yùn)作，需要對我國房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)做一個(gè)全盤調(diào)整，同時(shí)需要提高政府及相關(guān)部門監(jiān)管水平來保證房地產(chǎn)投資基金的健康運(yùn)行。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場與資本市場健康發(fā)展的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，加大直接融資比重，有效降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

一是加大個(gè)人住房按揭貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重，發(fā)展個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行可以考慮為居民提供住房貸款保險(xiǎn)，它的基本操作模式是：房產(chǎn)商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請貸款；銀行要求業(yè)主將所購的房屋進(jìn)行抵押，并向其指定的保險(xiǎn)公司購買房貸保險(xiǎn)；最后銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險(xiǎn)等給予貸款。其目的一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款證券化等金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，加大直接融資比重?；诜康禺a(chǎn)市場資金需求量大、投資收益穩(wěn)定、開發(fā)時(shí)間長等特點(diǎn)，應(yīng)發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)資金信托等業(yè)務(wù)，使直接融資成為房地產(chǎn)資金來源的重要方式。從而使得金融風(fēng)險(xiǎn)從銀行體系轉(zhuǎn)移到金融市場參與主體上，同時(shí)，可以讓更多的市場參與者配置資產(chǎn)和獲得利潤。

三是實(shí)施穩(wěn)定連續(xù)的信貸政策，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供信貸資金。防止房地產(chǎn)市場價(jià)格隨信貸政策變動(dòng)而劇烈波動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，是解決銀行信貸與房地產(chǎn)市場關(guān)系的重要問題。穩(wěn)定連續(xù)的信貸政策一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場提供一個(gè)穩(wěn)定的市場預(yù)期，另一方面可以減少行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，充分發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)配作用，使得房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場和股票市場監(jiān)管力度，健全完善市場機(jī)制，促進(jìn)兩個(gè)市場穩(wěn)定健康發(fā)展

在促進(jìn)股票市場和房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，如何防止資產(chǎn)泡沫破裂時(shí)危及銀行系統(tǒng)，并且如何做到既保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，又同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)和資本市場的發(fā)展，是急需解決的關(guān)鍵問題。

一是政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場和股票市場的監(jiān)管力度，拓寬投資渠道，利用先進(jìn)的技術(shù)手段和資源信息來分析市場發(fā)展動(dòng)向，正確把握兩個(gè)市場發(fā)展方向，及時(shí)阻止異常發(fā)展傾向。

二是要積極完善我國的金融體系，形成多元化投資市場，促進(jìn)各市場之間的良性競爭；要弱化房地產(chǎn)市場和股票市場的替代效應(yīng)，健全完善市場機(jī)制，及時(shí)引導(dǎo)資金正確流動(dòng)，防止局部經(jīng)濟(jì)壓力過大。

三是要積極發(fā)揮配合財(cái)政、貨幣、土地相關(guān)政策的運(yùn)用，加大懲戒力度，防止市場投機(jī)和炒作行為出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和股票市場及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（三）完善適合房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的政策及環(huán)境，加強(qiáng)管理和監(jiān)督，促進(jìn)其健康理性發(fā)展

一是要完善相關(guān)法規(guī)，創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。從我國目前情況來看，我國有《信托法》、《投資基金法》，這對促進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須還要制定和完善其他的相關(guān)法律。首先，應(yīng)該完善《公司法》，制定專門針對于投資基金發(fā)展的相關(guān)法律。其次，應(yīng)該制定出關(guān)于房地產(chǎn)投資基金的專項(xiàng)管理?xiàng)l例，對各個(gè)方面以法律方式進(jìn)行規(guī)范明確，使得房地產(chǎn)投資基金從一開始就能以較為規(guī)范的方式發(fā)展。

二是要建立健全稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠是提高房地產(chǎn)投資基金競爭力的重要方式，對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行的房地產(chǎn)買賣活動(dòng)免征印花稅，在發(fā)展初期可以對投資者減免所得稅，以培養(yǎng)投資主體，促進(jìn)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

三是提高投資基金監(jiān)管水平。由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行流程復(fù)雜，透明度較低，容易造成信息不對稱等現(xiàn)象。提高監(jiān)管水平，可以使得參與者在信息公開的情況下參與房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作，促進(jìn)基金市場向更高層次發(fā)展。

四是完善人才培養(yǎng)制度，建設(shè)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。需要完善我國人才培養(yǎng)制度，盡快建立起一支既精通金融知識，又了解熟悉房地產(chǎn)市場的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)還需要加快培養(yǎng)會計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)性人才，以促進(jìn)房地產(chǎn)投資基金市場的長足發(fā)展。

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（作者單位：中央民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 北京 100081）

[作者簡介：柴鐿丹（1995—），女，中央民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)專業(yè)在讀。]

（責(zé)編：若佳）