荊門(mén)市房屋價(jià)格影響因素分析

熊佳文

【摘要】荊門(mén)市商品房?jī)r(jià)格近年來(lái)一直是我市人民最關(guān)心的價(jià)格指標(biāo)之一。本文試圖憑借荊門(mén)市2004-2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)幾個(gè)主要宏觀數(shù)據(jù)，定量分析商品房?jī)r(jià)格宏觀影響因素，以及預(yù)測(cè)未來(lái)的商品房均價(jià)，最后提出相關(guān)穩(wěn)定商品房的價(jià)格的建議。

【關(guān)鍵詞】商品房均價(jià)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；線性回歸；相關(guān)系數(shù)

新中國(guó)成立66年來(lái)自我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展、成長(zhǎng)與壯大，特別是自1998年以來(lái)，迅速發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來(lái)越具有重要作用。以荊門(mén)市為例，短短十年時(shí)間，房?jī)r(jià)從1088元一路攀升至3523元，翻了3倍有余。房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為荊門(mén)人民關(guān)注的焦點(diǎn)議題之一地方政府官員，到開(kāi)發(fā)商、專家學(xué)者、普通百姓通過(guò)各種媒體表達(dá)各種觀點(diǎn)，但對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)等關(guān)鍵問(wèn)題，至今尚未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

本文的研究目的正是通過(guò)收集居民收入，房地產(chǎn)投資額等與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)的形成因素及未來(lái)走勢(shì)等問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析，為購(gòu)房者提供參考和建議。

1影響商品房?jī)r(jià)格因素分析

1.1需求因素

1.1.1居民收入

在新興的工業(yè)城市荊門(mén)，居民收入水平及其增長(zhǎng)，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格有很大影響。居民收入去掉通貨膨脹的真正增加意味著人們生活水平的提高，必然需要更大的居住空間。這將增加對(duì)于房地產(chǎn)的需求，引起商品房?jī)r(jià)格的上漲。

1.1.2人口因素

人口因素包括人口的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。一直以來(lái)，人口數(shù)量與商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系非常密切。在一區(qū)域內(nèi)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)的需求隨之增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；反之，下跌。

人口的結(jié)構(gòu)主要指人口的家庭構(gòu)成。家庭人口規(guī)模對(duì)于商品房的數(shù)量需求有較大影響。即使人口總數(shù)不變，家庭人口規(guī)模減小，導(dǎo)致住宅需求總量增加，推高商品房?jī)r(jià)格。目前中國(guó)城市家庭規(guī)模正在向著三口之家發(fā)展。

1.2供給因素

1.2.1物價(jià)

一些與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的物價(jià)的變動(dòng)可能引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，例如：住宅用地價(jià)格、建筑工人工資水平、建筑材料價(jià)格。從已有的國(guó)內(nèi)外研究成果來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲要高于一般物價(jià)上漲率。就目前荊門(mén)市住宅用地由政府壟斷供應(yīng)的情況看，土地價(jià)格在一定程度上影響商品房?jī)r(jià)格。建筑相關(guān)的物價(jià)則可以由投資額來(lái)反應(yīng)。

1.2.2施工面積與竣工面積

施工面積與竣工面積直接代表供給因素。

1.3復(fù)合因素

1.3.1經(jīng)濟(jì)

一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，進(jìn)而影響商品房?jī)r(jià)格。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，帶動(dòng)投資、生產(chǎn)活動(dòng)，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求，提高供給。反應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要且容易獲得數(shù)據(jù)的指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。是對(duì)一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)間內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反應(yīng)了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生

活水平的高低。[3]利率、匯率等經(jīng)濟(jì)因素變化對(duì)于荊門(mén)市影響有限，不做考慮。

1.3.2其他因素

近十年來(lái)，荊門(mén)市房地產(chǎn)制度政策未做較大調(diào)整，房地產(chǎn)投機(jī)不明顯，且無(wú)法量化，本文不于考慮。

2荊門(mén)市商品房?jī)r(jià)格影響因素分析

我們由以上的荊門(mén)市商品房?jī)r(jià)格影響因素的分析可以看出，影響因素非常繁復(fù)。為了便于研究，可以首先進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)化。其次對(duì)于不同因素，我們可以對(duì)應(yīng)選出便于收集并且可以量化的數(shù)據(jù)。最后建立起荊門(mén)市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的數(shù)學(xué)模型。

參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的研究成果，本文大致將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為以下幾類：供給、需求因素、其他因素。

2.1荊門(mén)市房地產(chǎn)需求因素分析

荊門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有這樣三個(gè)方面：第一居民收入水平的提升，對(duì)于居住條件改善的需求；第二人口的小幅增長(zhǎng)帶來(lái)的需求；第三投資保值的需求。

居民收入水平的提升體現(xiàn)在人均可支配收入上。銷售面積則反映了小幅增長(zhǎng)的人口對(duì)于居住條件改善的需求。

2004-2013年荊門(mén)市需求因素增長(zhǎng)情況比較圖（2004年為基年）

從圖中我們可以看出房?jī)r(jià)與人均可支配收入的增長(zhǎng)趨勢(shì)非常吻合。近十年來(lái)，荊門(mén)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較好、改革開(kāi)放步伐加快、城鄉(xiāng)面貌變化顯著、人民群眾得到實(shí)惠較多，人均可支配收入翻了兩番有余。居民收入的增加提升了人民的生活水平，增加了對(duì)商品房的需求，推高房?jī)r(jià)?？梢钥紤]去掉戶籍人口。當(dāng)然，人口的小幅上漲和城市流動(dòng)人口的增加也對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。

2.2荊門(mén)市房地產(chǎn)供給因素分析

2004-2013年供給因素增長(zhǎng)情況比較圖（2004年為基年）

2.5回歸分析

2.5.1模型假設(shè)

前面，我們定性的分析了影響荊門(mén)市商品房均價(jià)的因素。因此，構(gòu)建商品房均價(jià)影響因素模型為

在線性回歸和廣義線性回歸中，往往會(huì)發(fā)生復(fù)共線性現(xiàn)象，使回歸分析無(wú)法得到可靠的結(jié)果，甚至?xí)逊治鲆肫缤尽１疚牡膶?shí)例具有較強(qiáng)的多重共線性。為了解決這一問(wèn)題，決定使用逐步回歸分析的統(tǒng)計(jì)方法。

逐步回歸分析的基本思想是：從一個(gè)只含常數(shù)項(xiàng)的方程出發(fā)，通過(guò)逐步引入和刪除一些自變量的方法，選取一部分對(duì)回歸貢獻(xiàn)最大的自變量進(jìn)入回歸方程，刪除對(duì)回歸貢獻(xiàn)小的自變量，使殘差平方和盡可能的小，而又不發(fā)生多重共線性。

2.5.2使用對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行逐步回歸

需要對(duì)原始數(shù)據(jù)設(shè)置。情況如下：

商品房?jī)r(jià)格Y，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，房屋施工面積 ，房屋竣工面積 ，商品房銷售面積 ，GDP ，荊門(mén)市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，荊門(mén)市歷年地價(jià)

回歸方程為：

我們從模型中可以看出荊門(mén)市每年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民可支配收入都為正效應(yīng)，這樣的結(jié)果是符合實(shí)際的。一個(gè)城市的GDP越高，房地產(chǎn)越發(fā)達(dá)，商品房?jī)r(jià)格也就越高。居民可支配收入對(duì)于推高房?jī)r(jià)也有一定作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉俊.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與對(duì)策[M].北京：高等教育出版社，2003