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    國家宏觀調(diào)控政策對吉林省房地產(chǎn)的影響研究

    2015-05-30 15:43:07李文艷韓雪
    中國市場 2015年51期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)吉林省

    李文艷 韓雪

    [摘 要]改革開放至今,我國的房地產(chǎn)政策的劃分經(jīng)歷了四個階段,以適應(yīng)所處階段經(jīng)濟(jì)的發(fā)展??紤]到房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策效果體現(xiàn)在價格、市場存在泡沫與否、泡沫的大小能否控制以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的社會保障的功能,本文通過結(jié)合吉林省近年來的房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù),分析其發(fā)展現(xiàn)狀以及影響因素,最后給出吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策的改進(jìn)措施。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);調(diào)控政策;吉林省

    10 13939/j cnki zgsc 2015 51 264

    1 引 言

    20世紀(jì)70年代西方資本主義國家就有很多學(xué)者對房地產(chǎn)政策的影響有了深入研究。White M (1975)、J E Richard(1982)、Wheaton 和 William C (1993)等認(rèn)為政府對房地產(chǎn)的調(diào)控是必要的且有實際意義的,有其對于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)規(guī)模等方面應(yīng)給發(fā)揮政府的服務(wù)只能為房地產(chǎn)創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境;Dennis J McKenzie 和 Richard M (1996)、M Ralph(2000)認(rèn)為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展只依靠市場自身的資源配置是滿足不了現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,所以需要政府調(diào)控政策。

    Philip Davis 和 Haibinzhu(2004)通過研究了十幾個國家的房價數(shù)據(jù)通過模型分析得出了商品房價的高低與銀行貸款有著直接關(guān)系,整體看來,西方對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的研究比較早,尤其對于調(diào)控效果評估研究,都形成了有價值意義的研究。

    從國內(nèi)看,我國陸續(xù)出臺不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策,國內(nèi)學(xué)者從不同角度研究對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策做了研究。師立強(qiáng)(2011)研究了中國宏觀調(diào)控的十年之間中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r,并且房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一,尤其在拉動內(nèi)需方面有著重要的意義,帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在2008年中國的房價在政府的干預(yù)下快速上漲。

    曹錕(2011)分析了房價快速上漲埋下隱患,房地產(chǎn)泡沫隨時就會破滅導(dǎo)致其他行業(yè)的危機(jī),中國政府出臺一系列房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性調(diào)控政策但是房價依然我行我素地上漲。小凡(2013)分析了對調(diào)控政策的影響因素有很多,最主要的有政策本身、房地產(chǎn)市場的制度、整個調(diào)控地區(qū)環(huán)境特殊性、政策的表面性等四個方面,并從調(diào)控政策應(yīng)該具體問題具體分析角度,房地產(chǎn)制度的出臺,調(diào)控政策本身的研究等方面給出了建議;整體看,我國學(xué)者對房地產(chǎn)政策調(diào)控效果方面做了諸多分析,從房價的影響因素、評估效果、發(fā)展政策等方面做多分析。

    但是,多數(shù)屬于規(guī)范分析,在定量分析方面做的仍然不夠,且多數(shù)屬于國家分析側(cè)面,從吉林省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及影響房價的因素從宏觀調(diào)控的影響效果等方面做了探討最后給出應(yīng)對房地產(chǎn)政策調(diào)控的建議。

    2 吉林省房地產(chǎn)現(xiàn)狀

    吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模不斷發(fā)展,主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開發(fā)額和投資建筑面積兩個方面,通過對吉林省2000—2009年的投資額和建筑竣工面積統(tǒng)計,分析出吉林省房地產(chǎn)發(fā)展總體水平。

    通過數(shù)據(jù)可以明顯看到,吉林省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模從開發(fā)額和房屋建筑面積上都不斷增加,2000—2005年平穩(wěn)速度發(fā)展,投資額從63 52億元6年增加到195億元增幅達(dá)到兩倍以上,房屋建筑竣工面積達(dá)到30%的增長速度,而在2005年以后房地產(chǎn)快速發(fā)展,投資額也快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資額從195 73億元到756 67億元,增長速度達(dá)到近3倍,竣工面積從622 76萬平方米增加到1469 64萬平方米,增加達(dá)到1 3倍,比前五年增長翻了近一番,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

    根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù),在吉林省宏觀調(diào)控政策的影響下,在2011年建筑面積和竣工面積穩(wěn)步提升。截至2011年,房地產(chǎn)的竣工面積達(dá)到了165 6萬平方千米,下降為1 8倍。但是截至2011年,吉林省在商品房銷售方面面積約為2364萬平方千米,下降幅度較小,約為0 7%。但截至2012年年底,吉林省商品房面積有所提高,增加了0 026倍,可達(dá)1927萬平方千米。同時,2012年的吉林省的建筑面積的增幅達(dá)到0 8%,可達(dá)245241 99萬平方千米。在2008—2012年年間,吉林省政府對房地產(chǎn)的住房也給出了調(diào)控政策,投資2132億元增加政府保障性住房,使得受益住戶達(dá)270多萬。政府在2012年又提出安居工程等政策對于吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很好的促進(jìn)作用,同時也是住房開發(fā)的結(jié)構(gòu)更加趨于合理。

    3 吉林省房價的影響因素

    3 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

    一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮,交通發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場越是合理,相反經(jīng)濟(jì)越是欠發(fā)達(dá),失業(yè)率越是高房地產(chǎn)市場越是不合理。吉林省房地產(chǎn)價格從近年來看總體是上升趨勢,這與吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通狀況和居民收入有密切聯(lián)系,從近幾年吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看,就業(yè)水平有所提高,人們收入水平不斷提高,使得對吉林省房價的提高有一定推動作用。根據(jù)資料現(xiàn)實,從2005年以后,房價上漲,從近2000元/平方米到漲到3000元/平方米,增長率達(dá)到10%。

    3 2 社會環(huán)境因素

    雖然目前房地產(chǎn)價格受到主要影響因素是經(jīng)濟(jì)因素,但是社會因素不容忽視,只因為感覺社會因素影響比較小,是因為社會環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格的影響是潛移默化的,如社會因素先對人有影響,再對整個房價需求產(chǎn)生影響。中國很多地區(qū)有社會因素的直接影響,比如古城西安有著幾千年的歷史,其房價多數(shù)跟旅游環(huán)境,人流量有著密切關(guān)系,再如海南三亞地方有著特色的民族風(fēng)情對當(dāng)?shù)胤績r有重要影響。

    3 3 政治環(huán)境因素

    房地產(chǎn)市場有著明顯變化的地區(qū)可能就是有著國家宏觀調(diào)控的重要影響。所以政治對房地產(chǎn)市場及房價的影響有著直接關(guān)系。對房價的影響相比經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境因素比較有著更為直接的影響。這些年國家出臺的宏觀調(diào)控政治因素的作用是激進(jìn)的。如,近年來國家不斷出臺的對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策如“國五”、“國六”規(guī)定的頒布。在這些政策頒布后很多地區(qū)房價尤其一線房價增長過寬城市成交面積快速下滑。

    4 吉林省宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

    4 1 宏觀調(diào)控效果逐漸變強(qiáng)

    先從吉林省地理位置分析,吉林房價上漲多數(shù)是本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正常反映,房價中很少有炒房的嫌疑。宏觀調(diào)控是為了降低高房價,打壓炒房團(tuán)。所以對吉林省影響不大。再次,吉林地大物博,所以土地相對一線城市供給較為充足,所以供給速度基本能滿足居民對房屋的需求,所以供需也處于平衡狀態(tài),所以宏觀調(diào)控基本效果不明顯??傮w看,在短期內(nèi)吉林省宏觀調(diào)控政策對吉林省房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動,但是從長遠(yuǎn)看,吉林省的房地產(chǎn)市場處于正常健康狀態(tài)發(fā)展,調(diào)控政策效果基本發(fā)揮不出來。

    但是同時,在一線城市受政策的影響,投資渠道變窄,土地受限,多數(shù)開發(fā)商在利益的驅(qū)動下,把資金投資到了二三線城市,吉林作為東北老工業(yè)區(qū)雖然是三線城市,但是有著東北工業(yè)城市的工業(yè)基礎(chǔ),基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全,同時國家今年來出臺的振興東北老工業(yè)區(qū)政策支持,吸引了大量房地產(chǎn)投資商的進(jìn)入,帶動了房價一定程度上漲。

    4 2 政策性保障住房建設(shè)

    政策性保障住房,有利于滿足中的收入的消費者,對于一些中等偏下的保障性住房是提高生活水平的首要選擇。同時保障性住房建設(shè)有利于整個房地產(chǎn)健康發(fā)展,抑制房價尤其商品房價格過快增長,吉林省全省完成了國家對保障性住房的建設(shè)要求,對于整個吉林省房地產(chǎn)市價格平穩(wěn)。

    4 3 土地資源管理制度

    土地的供給是影響發(fā)地產(chǎn)市場價格的主要因素,政府壟斷土地,所以政府土地管理制度對房地產(chǎn)市場有著根本性的影響。政府的管理職能的重要性。通過土地管理制度限制土地供給。首先吉林省土地面積廣闊,土地供給充足,所以在供給平衡方面吉林省房地產(chǎn)供需雙方平衡,既要使得吉林省房地產(chǎn)不能盲目擴(kuò)大,同時使得房地產(chǎn)發(fā)展不能萎縮。其次在保障性住房的開發(fā)上給予政策支持,在奢侈品商品房等方面開發(fā)有一定限制。整個吉林省房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)得到合理調(diào)整;同時防止不正之風(fēng)的存在。

    5 應(yīng)對宏觀調(diào)控的政策建議

    在應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策方面,吉林省做好積極配合輔助,落實貫徹黨中央國務(wù)院措施同時積極結(jié)合本地區(qū)地域特色,發(fā)展房地產(chǎn)市場,尤其在開發(fā)規(guī)模和開發(fā)結(jié)構(gòu)上合理發(fā)展。最終構(gòu)建多層次的房屋開發(fā)結(jié)構(gòu),使得保障性住房得到充分發(fā)展?jié)M足中小部分居民對房地產(chǎn)的需求。從住房公積金制度出發(fā),完善住房公積金制度,使得貧困的居民在住房公積金方面得到主要幫助。在廉租房保障制度基礎(chǔ)上,加大政策支持力度。

    吉林省積極抓住國家振興東北的發(fā)展策略,積極擴(kuò)大投資房地產(chǎn)規(guī)模,合理利用土地,建設(shè)真正惠民的工程,發(fā)展文明城市,提高居民素質(zhì),在最低生活保障方面有明確的扶持資助措施。在國家宏觀調(diào)控下建設(shè)保障性住房,使得房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

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