房地產(chǎn)行業(yè)財務風險管理研究

司武扣

[摘要]自20世紀90年代以來，我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，全國各地掀起了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，尤其是2003年最為激烈，房地產(chǎn)逐漸成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的重要支柱和主要來源。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)常在暢銷和滯銷中循環(huán)，為了控制房地產(chǎn)毫無秩序的發(fā)展，我國國務院下發(fā)了相關政策從宏觀調(diào)控上控制房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著外部環(huán)境的變化，使得我國不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率極高，承受著巨大的財務風險。因此，目前財務風險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展急需解決的現(xiàn)實問題。本文從房地產(chǎn)公司財務風險成因分析，找出目前房地產(chǎn)公司財務風險管理中存在的問題，從而提出加強房地產(chǎn)公司財務風險管理相關措施。

[關鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財務風險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務危機對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當國家和地區(qū)經(jīng)濟情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應國民經(jīng)濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟平衡發(fā)展。

113風險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發(fā)揮財務管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做代理，由于會計代理對公司情況和業(yè)務不了解，不能做到日常財務數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產(chǎn)負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價準備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產(chǎn)行業(yè)財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準確，導致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統(tǒng)至關重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預算，建立短期財務風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應該建立完善的預算及預測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現(xiàn)金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運營能力等。房地產(chǎn)公司應該參照房地產(chǎn)特點，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側(cè)重的對企業(yè)財務指標進行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟的科學合理發(fā)展。

參考文獻：

[1]田林永當前房地產(chǎn)公司財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）

[2]張敏慧新形勢下對公司集團財務風險管理的若干思考[J].會計之友，2009（5）

[3]高音關于加強房地產(chǎn)公司財務管理的構想[J].中國經(jīng)濟評論，2009（3）