開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的設(shè)置研究

李云輝

[摘要]開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果與評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的選取密切相關(guān)，因此確定理想值對(duì)土地集約利用的評(píng)價(jià)非常重要。本文以福建詔安工業(yè)園區(qū)為例，對(duì)工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值的設(shè)置進(jìn)行系統(tǒng)的闡述，以此提高開(kāi)發(fā)區(qū)土地的集約化利用率。

[關(guān)鍵詞]集約化；指標(biāo)理想值；詔安工業(yè)園區(qū)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552162

福建詔安工業(yè)園區(qū)位于漳州市詔安縣深橋鎮(zhèn)西北側(cè)，位于廈門、汕頭兩個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之間，詔安工業(yè)園區(qū)在促進(jìn)詔安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了舉足輕重的作用。根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于開(kāi)展2014年度開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知》對(duì)詔安開(kāi)發(fā)區(qū)土地進(jìn)行集約評(píng)價(jià)，以此保證詔安工業(yè)園區(qū)土地的集約發(fā)展。

1設(shè)置評(píng)價(jià)理想值的方法依據(jù)

根據(jù)《規(guī)程》，開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定可以采用以下方法中的一種或幾種：

（1）目標(biāo)值法：結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，以及有關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等，在分析土地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定指標(biāo)理想值。

（2）經(jīng)驗(yàn)借鑒法：參考相關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用先進(jìn)水平，確定指標(biāo)理想值。

（3）專家咨詢法：選擇一定數(shù)量（10～40人）熟悉城市、開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地利用狀況的專家，提供相關(guān)材料，咨詢確定指標(biāo)理想值。

理想值是受開(kāi)發(fā)區(qū)土地的利用狀況、自然地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地管理制度乃至社會(huì)習(xí)俗等眾多因素的影響，開(kāi)發(fā)區(qū)間存在各種各樣的差異，不應(yīng)該采用統(tǒng)一的指標(biāo)理想值對(duì)所有開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。確定開(kāi)發(fā)區(qū)指標(biāo)理想值要從自身特點(diǎn)和區(qū)位條件考慮，同時(shí)還要考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)自身發(fā)展情況和發(fā)展目標(biāo)，綜合確定理想值。

2詔安開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定分析

21理想值確定的原則

理想值依照節(jié)約集約用地原則，在符合有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家和地方制定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃等要求的前提下，結(jié)合園區(qū)的實(shí)際確定。理想值原則上不應(yīng)小于現(xiàn)狀值。

當(dāng)采用有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為確定理想值的依據(jù)時(shí)，注意評(píng)價(jià)對(duì)象涉及的指標(biāo)理想值與相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)據(jù)口徑等方面的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

根據(jù)《規(guī)程》評(píng)價(jià)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值應(yīng)在0～100之間，當(dāng)大于100時(shí)，該項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值記為100。

22開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定

根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1），本文從開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的3個(gè)目標(biāo)層面（土地利用狀況、用地效益、管理績(jī)效）來(lái)分析詔安開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定。

221土地利用目標(biāo)層

（1）土地供應(yīng)率理想值的確定主要是根據(jù)當(dāng)前詔安工業(yè)園區(qū)的土地供應(yīng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，雖然當(dāng)前詔安工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)工程建設(shè)基本上都已經(jīng)成熟，并且沒(méi)有多少可以供應(yīng)的土地，但是經(jīng)過(guò)科學(xué)的安排，在工程項(xiàng)目保持有序建設(shè)的情況下，通過(guò)目標(biāo)值法，土地供應(yīng)率理想值應(yīng)該確定為100%。

（2）土地建成率理想值的確定主要考慮土地供應(yīng)后工程建設(shè)的進(jìn)程是否正常。詔安縣開(kāi)發(fā)區(qū)土地建成率現(xiàn)狀值為9903%。目前詔安工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，已經(jīng)形成規(guī)模，因此采用發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法并結(jié)合專家意見(jiàn)，將土地建成率的理想值確定為100%。

（3）土地利用結(jié)構(gòu)。結(jié)合詔安工業(yè)園區(qū)的土地性質(zhì)，其屬于工業(yè)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)區(qū)。因此對(duì)于土地的集約評(píng)價(jià)主要是分析工業(yè)用地率，目前詔安工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地率達(dá)到了4144%，因此，依據(jù)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展土地需求預(yù)測(cè)，確定工業(yè)用地率理想值為45%。

（4）土地利用強(qiáng)度。土地利用強(qiáng)度主要包括：綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率以及工業(yè)用地建筑系數(shù)。評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的總建筑面積為4090萬(wàn)平方米，已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積為3886公頃，工業(yè)用地綜合容積率為105%，通過(guò)目標(biāo)值法、專家咨詢法將工業(yè)用地綜合容積率理想值確定為110%；通過(guò)目標(biāo)值法、專家咨詢法將建筑密度理想值確定為35%；綜合容積率理想值的確定主要是基于目標(biāo)值法、專家咨詢法將其設(shè)置為120%。

截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地上的建筑物構(gòu)筑物基底面積、露天堆場(chǎng)和露天操作場(chǎng)地的總面積為1741萬(wàn)平方米，已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積為3886公頃，建筑系數(shù)為4479%，工業(yè)用地建筑系數(shù)的理想值經(jīng)過(guò)目標(biāo)值法、專家咨詢法確定為50%。

222用地效益目標(biāo)層

對(duì)于用地效益目標(biāo)層理想值的確定必須要根據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃制度規(guī)定，并且參照其他工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)情況，采取經(jīng)驗(yàn)借鑒法和專家咨詢法確定具體的用地效益，具體的計(jì)算方法就是根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)前3年工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入和產(chǎn)出值的年均增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)出今年的具體數(shù)額，根據(jù)前3年年均供地情況，然后結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)適當(dāng)修正預(yù)測(cè)工業(yè)用地總面積，最后得到工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度理想值。福建詔安工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度296666 萬(wàn)元/hm2、工業(yè)用地地均稅收現(xiàn)狀為18527萬(wàn)元/ hm2，基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)狀況和企業(yè)投資環(huán)境良好。從企業(yè)的土地利用強(qiáng)度和效益來(lái)看，土地利用強(qiáng)度和產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益平均水平已達(dá)到了國(guó)家工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)范圍要求，因此將理想值確定為300000萬(wàn)元/hm2和20000萬(wàn)元/hm2。

223管理績(jī)效目標(biāo)層

土地閑置率是指已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地中閑置土地面積與已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積之比，數(shù)值以%表示。反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地的閑置情況，屬負(fù)向相關(guān)指標(biāo)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，福建詔安工業(yè)園區(qū)截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)閑置土地，因此土地閑置率為0。這主要是源于詔安工業(yè)園區(qū)成立至今不斷地發(fā)展壯大，在總結(jié)歷年招商引資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合工業(yè)園區(qū)的實(shí)際，采取有力措施，繼續(xù)加大招商引資的力度，主動(dòng)服務(wù)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，扶優(yōu)扶強(qiáng)，使得區(qū)內(nèi)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)集群不斷壯大。因此結(jié)合目標(biāo)值法、專家咨詢法，將土地閑置理想值確定為0。

3工業(yè)園區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果分析

參考福建省和國(guó)內(nèi)土地集約利用程度，按集約度分值的不同區(qū)間，將開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度分成五個(gè)指標(biāo)等級(jí)，具體的分級(jí)名稱及其等級(jí)含義詳見(jiàn)表2。

根據(jù)表2的等級(jí)劃分，詔安工業(yè)園區(qū)的土地利用集約度分值為9247，屬于指標(biāo)分級(jí)中的Ⅱ級(jí)，分級(jí)名稱為高度利用，土地達(dá)到“集約利用”程度。福建詔安工業(yè)園區(qū)的土地集約利用集約度已達(dá)到一個(gè)較高水平，土地開(kāi)發(fā)程度提高，達(dá)到了8071%。

通過(guò)將預(yù)測(cè)法、專家咨詢法以及目標(biāo)值法等方法的綜合應(yīng)用，結(jié)合詔安工業(yè)園區(qū)土地的利用現(xiàn)狀，設(shè)置了詔安工業(yè)園區(qū)的土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值，通過(guò)對(duì)理想值與現(xiàn)狀之間的差距分析，得出詔安工業(yè)園區(qū)的土地利用開(kāi)發(fā)程度比較高，但是為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)持續(xù)的發(fā)展，還需要加大對(duì)土地的管理，實(shí)現(xiàn)集約化管理。

參考文獻(xiàn)：

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