城市軌道交通對周邊住宅地價影響研究

謝妍　杜葵

[摘要]為定量分析城市軌道交通對周邊住宅地價的影響機(jī)理，本文以昆明市地鐵1、2號線為例，基于特征價格模型采用SPSS 190統(tǒng)計分析軟件，以房地產(chǎn)價格替代土地價格，選取地鐵及其他影響房地產(chǎn)價格的因素作為特征變量來分析研究房地產(chǎn)價格，對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，實證研究表明城市軌道交通的建設(shè)給周邊土地帶來了明顯的增值影響，隨著距最近軌道交通站點(diǎn)距離增加，周邊住宅地價呈現(xiàn)明顯的遞減趨勢。建立城市軌道交通與周邊住宅地價的定量關(guān)系，對于城市土地的利用規(guī)劃、管理和完善城市軌道交通路網(wǎng)具有非常大的指導(dǎo)作用。

[關(guān)鍵詞]昆明市；城市軌道交通；住宅地價；特征價格模型

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552158

隨著改革開放的逐漸深入，我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速地增長，我國各大、中型城市都在加快城市化進(jìn)程，在這樣的環(huán)境下，必須有效緩解越來越多的大、中型城市出現(xiàn)的交通壓力，同時，城市人口逐漸增加，很大程度上導(dǎo)致了我國城市土地資源越來越緊張，城市軌道交通作為新興的一種運(yùn)量大、速度快、準(zhǔn)點(diǎn)、安全舒適、低碳環(huán)保、節(jié)約能源和土地資源的大容量城市客運(yùn)交通方式已成為大、中型城市公共交通系統(tǒng)中不可或缺的一部分。而土地資源屬于不可再生資源，土地價格作為土地市場的核心，在有效運(yùn)行土地市場的過程中起著十分重要的作用。因此，建立城市軌道交通與地價的定量關(guān)系，有利于城市土地的利用規(guī)劃和管理，指導(dǎo)土地增值效益的合理分配，為城市軌道交通建設(shè)提供融資的新途徑。

我國在軌道交通對周邊房地產(chǎn)影響方面的研究起步較晚。2004年何劍華等以北京地鐵13號線為例使用Hedonic模型研究了北京地鐵對沿線住宅價格的增值效應(yīng)，2005年鄭捷奮等以深圳軌道交通一期為例，以住宅消費(fèi)支出為變量構(gòu)建消費(fèi)支出特征價格模型分析了軌道交通對周邊住宅價值的影響，2009年王琳以上海市軌道交通8號線為例采用特征價格方法從時間和空間上定量研究了城市軌道交通對沿線住宅價格的影響。本文以昆明地鐵1、2號線為例，基于特征價格模型定量分析城市軌道交通對周邊住宅地價的影響。

1昆明市地鐵概況

昆明軌道交通是服務(wù)于云南省昆明市及其周邊區(qū)域的城市軌道交通系統(tǒng)。系統(tǒng)包括昆明地鐵系統(tǒng)和昆明市域鐵路系統(tǒng)。昆明市地鐵規(guī)劃總長304千米，共九條線路，由昆明軌道交通有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)及運(yùn)營。昆明地鐵1號線首期工程于2010年5月1日全線開工。2012年6月28日，昆明地鐵6號線首期工程（機(jī)場線）正式通車；2013年5月20日，昆明地鐵1號線首期工程南段開通試運(yùn)營；2014年4月30日，昆明地鐵1號線和2號線首期工程全線貫通見圖1，運(yùn)營線路達(dá)到3條。此外還會開通其他幾條線以形成昆明市軌道交通網(wǎng)。

圖1昆明市主城區(qū)地鐵1、2號線站點(diǎn)

本文研究對象為現(xiàn)已開通運(yùn)營的昆明市地鐵1、2號線。1號線從呈貢新城大學(xué)園區(qū)到昆明火車站，2號線從昆明火車站到北市區(qū)，形成了南北貫通，新城老城連接的局面。由于昆明地鐵1、2號線穿過昆明多個城區(qū)，本研究的調(diào)研范圍包含了五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)和呈貢新區(qū)。

2城市軌道交通對土地價格的影響

軌道交通具有高度通達(dá)性，能夠提高土地的開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)周邊土地的優(yōu)化利用，推動沿線經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，同時，城市軌道交通的建設(shè)，使城市居民交通出行時間減少和出行效率提高。因此，城市軌道交通能給周邊土地帶來明顯的增值效應(yīng)。

城市軌道交通在主要和次要CBD對住宅、辦公和商業(yè)等不同用途的土地價格有不同程度的影響。并且，Dewees（1976）通過對加拿大多倫多地鐵建設(shè)前后周邊住宅價值變化研究發(fā)現(xiàn)地鐵站點(diǎn)周邊土地價值變化比軌道交通沿線土地價值變化更加明顯。對于不同的軌道交通站點(diǎn)，土地增值效應(yīng)的多少與所在區(qū)域的交通完善程度成反比；就單個站點(diǎn)而言，軌道交通對土地增值效應(yīng)符合正態(tài)分布；但在建設(shè)初期，軌道交通對周邊土地的增值影響比較大，隨著時間的推移，增值影響逐漸減少。

3模型構(gòu)建

31模型選擇

特征價格法的方程形式靈活多變，可同時用來研究空間效應(yīng)和時間效應(yīng)，且與其他模型相比，有很強(qiáng)的解釋能力，而且所需數(shù)據(jù)具有收集的方便性和真實性，能搜集到大量的交易樣本資料，模型經(jīng)濟(jì)意義較直觀，因此目前被國內(nèi)外學(xué)者廣泛采用。特征價格模型還包含了多種重要的影響因素，在最大程度上納入解釋變量。綜上所述，特征價格模型對于軌道交通對周邊住宅價格和土地價值的影響研究有整體優(yōu)越性。因此本文采用特征價格理論建立模型，將地鐵及其他影響房地產(chǎn)價格的因素作為住房價格的特征變量。

32理論模型

特征價格模型的簡單函數(shù)形式一般有線性形式、對數(shù)形式、對數(shù)線性形式和半對數(shù)形式4種。

在具體應(yīng)用時，選擇適當(dāng)?shù)暮瘮?shù)形式對研究結(jié)果的正確性非常重要，應(yīng)通過統(tǒng)計分析和檢驗來選擇擬合度和顯著性等都較好的函數(shù)形式。

33模型基本假設(shè)

首先，本文用房地產(chǎn)價格代替土地價格進(jìn)行分析，因為土地的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)作為房地產(chǎn)中的一部分，房屋價格已經(jīng)包含了土地的價值，我們難以客觀地從房地產(chǎn)價格中將土地價格剝離出來。所以本文在軌道交通對住宅地價影響的定量分析中采用房地產(chǎn)價格代替土地價格。其次，本文分析過程中只采用普通住宅價格，通過搜房網(wǎng)、安居客等比較權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站中的二手商品住房成交記錄篩選研究需要的樣本。

34變量選擇

本文結(jié)合昆明市地鐵1、2號線的實際情況，收集并選取的主要特征變量及其量化設(shè)置詳見表1。

35模型回歸分析

本文應(yīng)用SPSS 190統(tǒng)計分析軟件對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。經(jīng)過對各種回歸模型的反復(fù)測算，得出線性形式（Linear）函數(shù)模型回歸效果最好，因此我們選擇線性形式（Linear）的函數(shù)模型。

經(jīng)過對昆明地鐵1、2號線周圍住宅價格自變量的t檢驗，回歸分析模型見表2、表3、圖2、圖3。

從表2中可以看出，模型的擬合優(yōu)度系數(shù)R為0739，調(diào)整后的R2 為0531，大于05，可見模型線性方程的擬合優(yōu)度較高。模型的DW統(tǒng)計量為1642，比較接近于2，自變量的取值可以看作是相互獨(dú)立的，無序列相關(guān)性?；貧w方程的F值為37779，模型方差的顯著性水平P的值為0000<005，表明模型的特征自變量與因變量之間線性關(guān)系非常顯著，模型可通過檢驗。

從表3中可以看出，模型中X1、X2、X3、X4、X5這五個特征變量的顯著性水平均小于005，即都通過了顯著性t檢驗，則回歸系數(shù)對應(yīng)的特征變量對住宅價格有顯著的影響。且這五個變量的容差值均大于01，VIF值均小于5，則各變量之間均不存在多重共線性。而模型中X6、X7這兩個特征變量的顯著性水平均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于005，說明生活設(shè)施和教育設(shè)施這兩個變量對住宅價格沒有顯著影響。

由模型表達(dá)式可知：

建筑特征：裝修情況X1系數(shù)為正，說明裝修情況越好，住宅價格相應(yīng)增加，符合事實。

區(qū)位特征：離地鐵站點(diǎn)距離X2系數(shù)為負(fù)，說明離地鐵站越近交通越便利，住宅價格越高，完全證實了地鐵的建設(shè)對其周邊住宅價格起到了明顯的增值影響。距CBD距離X3的系數(shù)為負(fù)，說明距市中心越遠(yuǎn)，房價就相對便宜。住宅周圍公交線路X4的系數(shù)為正，說明公交線路越多交通越便利，人們出行時間成本越低，則會使房價升高。

鄰里特征：娛樂設(shè)施X5系數(shù)為正，說明娛樂設(shè)施是否完善對房地產(chǎn)價格起到了一定的正面作用。理論上，對于傳統(tǒng)城市來說，生活設(shè)施和教育設(shè)施是影響房價的重要因素，城市居民在選購住房時，都會傾向于對有學(xué)校、綜合超市、醫(yī)院、銀行等公共設(shè)施比較完善的區(qū)域優(yōu)先考慮，而越靠近城市的中心區(qū)域，公共設(shè)施就越完善。但對于近幾年來快速發(fā)展的昆明市區(qū)，現(xiàn)已形成了“一主三次”CBD區(qū)域，即主城區(qū)主中心區(qū)（CBD）、西市副中心區(qū)（次CBD）、北市副中心區(qū)（次CBD）、南市副中心區(qū)（次CBD）。隨著各個次CBD的快速發(fā)展，相應(yīng)的學(xué)校、銀行、醫(yī)院、超市等公共設(shè)施也逐漸完善起來，緩解了主CBD的辦公、文化、娛樂、居住等各方面的壓力。并且地鐵的開通，使交通便利度大大提高，減少了離市中心較遠(yuǎn)的居民達(dá)到市中心的時間和交通成本，由于交通便捷度的大大提高，人們在買房時對這兩個因素的考慮相對減少了許多。因此，生活設(shè)施和教育設(shè)施對昆明市的住宅價格沒有顯著影響。

4結(jié)論

本文以昆明市地鐵1、2號線周邊的住宅房地產(chǎn)價格為例，收集了全線228個住宅樓盤數(shù)據(jù)作為樣本，基于特征價格模型對城市軌道交通對房地產(chǎn)價格影響進(jìn)行研究。定量分析通過對模型進(jìn)行回歸分析和相關(guān)分析，實例證明了城市軌道交通對周邊住宅地價具有顯著的增值影響，且隨著距最近軌道交通站點(diǎn)距離增加，周邊住宅地價呈現(xiàn)明顯的遞減趨勢。而城市軌道交通建設(shè)給周邊房地產(chǎn)帶來的增值效益應(yīng)該部分返還給軌道交通建設(shè)的投資者政府或者軌道交通企業(yè)，有利于軌道交通事業(yè)的建設(shè)和有效管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]周璞城市軌道交通對沿線房地產(chǎn)價值的影響研究——以武漢市軌道交通二號線為例[D].武漢：華中師范大學(xué)，2012

[2]何劍華用Hedonic模型研究北京地鐵13號線對住宅價格的效應(yīng)[D].北京：清華大學(xué)，2004