地產(chǎn)金融步入資產(chǎn)配置時代

符文忠

在房地產(chǎn)行業(yè)低潮期與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的背景之下，中國的房地產(chǎn)金融行業(yè)逐漸進入資產(chǎn)配置時代，并顯示出在當(dāng)前歷史時期較為獨特的資產(chǎn)配置特點。

國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中所占比例進一步壓縮，外資和外商直接投資的絕對值和百分比也有一定程度降低，房地產(chǎn)開發(fā)商從傳統(tǒng)貸款和外資渠道獲得資金的能力降低，通道縮窄。

自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源之一。在大資管平臺建立之后的各種資金通道，如房地產(chǎn)信托、券商資管、保險資管和基金子公司等在房地產(chǎn)融資來源中占到更大比重。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)更為廣泛和深入的金融化特征。從各資產(chǎn)管理平臺的總體資產(chǎn)量和投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模綜合比較，信托、基金子公司、券商資管是當(dāng)前最主要的地產(chǎn)金融資管平臺，房地產(chǎn)基金規(guī)模相比則呈縮減趨勢。

截止到2014年底，中國房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.39萬億元，在全部資金信托中的比重為10.96%；保險資管規(guī)模翻倍，保險資金發(fā)起基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃1.1萬億元；券商資管管理資產(chǎn)規(guī)模已達7.95萬億元；基金管理公司及其子公司專戶業(yè)務(wù)規(guī)模5.88萬億元。

近兩年來，大資管格局的迅速發(fā)展，豐富了地產(chǎn)企業(yè)的融資手段，同時也加快了金融工具的創(chuàng)新速度。在通道類業(yè)務(wù)迅速形成行業(yè)規(guī)模后，主動管理型金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化成為地產(chǎn)金融的下一波方向。地產(chǎn)金融將向著多元化融資結(jié)構(gòu)、大資管行業(yè)背景、金融創(chuàng)新與衍生品方向發(fā)展。

中國的房地產(chǎn)金融行業(yè)目前顯現(xiàn)出了較為明顯的資產(chǎn)配置特征，成為專業(yè)投資機構(gòu)在本階段制定投資策略的重要依據(jù)。這其中包括了財富管理化、配置全球化、資產(chǎn)差異化、投資專業(yè)化。

財富管理化是指無論對個人、家庭等私人主體，還是對專業(yè)的投資機構(gòu)和基金等公共機構(gòu)，不動產(chǎn)都已成為他們重要的資產(chǎn)類別。各類型不動產(chǎn)的投資屬性和投資價值已被廣泛認識，并形成了統(tǒng)一的市場環(huán)境。不動產(chǎn)已經(jīng)成為了中國公、私投資人資產(chǎn)構(gòu)成中比重最高的類別之一。

中國的個人和機構(gòu)不動產(chǎn)投資能力已經(jīng)擴展到了全球范圍。無論是處于發(fā)達地區(qū)的北美、歐洲、大洋洲，或者屬于欠發(fā)達的東南亞和南美地區(qū)。并給當(dāng)?shù)厥袌鰩砹藦娏业耐鈦碣Y本沖擊。

從房地產(chǎn)投資市場角度看，隨著大資管時代的來臨，專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域及細分領(lǐng)域的各類金融機構(gòu)與房地產(chǎn)基金日益增多，在投資策略專業(yè)化和多元化，投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計靈活化，投資過程主動管理化層面顯現(xiàn)出較多金融創(chuàng)新特征；從房地產(chǎn)企業(yè)自身進化轉(zhuǎn)型的角度看，很多大型房企開始主動運用更加靈活的融資工具和融資手段并借助投資收購擴展業(yè)務(wù)，很多房企的金融創(chuàng)新實踐甚至可以說遠遠走在房地產(chǎn)基金前面。

綜合而言，房地產(chǎn)金融投資更多須重視行業(yè)細分領(lǐng)域的專注分析和價值挖掘，房地產(chǎn)金融機構(gòu)必須具有深刻的行業(yè)理解能力與價值創(chuàng)造能力，如主題地產(chǎn)的運營能力與資產(chǎn)管理能力；房地產(chǎn)企業(yè)則必須持續(xù)加強自身的金融能力建設(shè)，向準“基金化運作”轉(zhuǎn)型。具備房企建設(shè)或運營能力的“運營型”的基金與具備金融投資能力的“基金型”房地產(chǎn)企業(yè)，互相融合借鑒合作，將構(gòu)成未來幾年內(nèi)的主要行業(yè)特征。從宏觀政策角度看，房地產(chǎn)金融相關(guān)的監(jiān)管政策和制度創(chuàng)新在2014年也取得了較大進展，為房地產(chǎn)金融市場的持續(xù)繁榮創(chuàng)造了更大的市場空間。