相識容易相處難

龔小鋒

大型企業(yè)之前的結(jié)盟風(fēng)氣雖然已成大勢，但并不意味著就能發(fā)揮立竿見影的威力，更不意味著可以在今后合作中如魚得水暢通無阻。結(jié)盟，對于企業(yè)的抱團(tuán)融合之路來說，僅僅是開了個頭。

高調(diào)合作后黯然分手

近年來，不少房企在最初高調(diào)合作，此后往往黯然分手。

在成都，雅居樂與星河灣聯(lián)手打造的鉑雅苑曾一度風(fēng)光無限，隨后兩房企確定再合作新地塊。然而，高調(diào)“牽手”之后，在2014年一季度卻發(fā)生變數(shù)：兩個合作項目均大幅降價，市場傳出“星河灣團(tuán)隊已經(jīng)撤離”的消息。盡管雅居樂否認(rèn)了這一傳聞，但星河灣卻保持沉默，雙方合作是分是和仍然待解。

融創(chuàng)和綠城的合作則更具代表性。5月18日，藕斷絲連一年多的融創(chuàng)和綠城終于分手，完成財產(chǎn)分割。最終，綠城獲得上海最貴的豪宅黃浦灣項目，而融創(chuàng)得到融綠平臺。

這場綠城控制權(quán)的歸屬之爭，似乎具備了最精彩的商業(yè)大戰(zhàn)應(yīng)該具備的因素：從合作到奪權(quán)，從惺惺相惜到兄弟反目。這件事也給未來的房地產(chǎn)行業(yè)并購提供了一個案例預(yù)警：并購之前，調(diào)查的內(nèi)容絕不能僅僅涉及財務(wù)，還要了解雙方的目標(biāo)、文化以及企業(yè)的社會關(guān)系。

“南北方企業(yè)文化差異很大，南方企業(yè)講究細(xì)水長流，講究和氣生財?！币幻钲陂_發(fā)商就告訴記者，像孫宏斌在收購上就比較冒進(jìn)，尤其在收購佳兆業(yè)上，一進(jìn)入就開始降薪裁員，這些手段難免讓佳兆業(yè)老員工接受不了。

綠城一名人士提醒記者說，企業(yè)并購融合是一件非常復(fù)雜的事，其中涉及到的利益方面更是千絲萬縷。

在融綠后來發(fā)生矛盾時，也有一部分人在推波助瀾。比如在宋衛(wèi)平表示要中止收購之后，雙方陣營有意無意的爭執(zhí)甚至惡意趨勢輿論炒作，包括有公關(guān)公司炒作的“夏一波向香港證監(jiān)會舉報宋衛(wèi)平和孫宏斌是一致行動人”、“宋衛(wèi)平帶頭搶公章”。

在上述人士看來，有時候很多事情不是兩位老板干的，底下人做了一些事他們也未必知道，而“在身邊人的慫恿下，很多情緒都會變味?！?/p>

應(yīng)多方面進(jìn)行融合

企業(yè)之間的融合并不容易，對于房地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，不少業(yè)內(nèi)人士表示不看好。由于目前房企接觸互聯(lián)網(wǎng)，基本集中在互聯(lián)網(wǎng)營銷、互聯(lián)網(wǎng)金融和智能家居等方面，而要真正的做到互聯(lián)網(wǎng)思維的變革，在產(chǎn)品和服務(wù)環(huán)節(jié)徹底對接并非易事。

也有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃說，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，會生出一個超能哥還是有缺陷的畸形兒，沒有人知道。未來，房企和互聯(lián)網(wǎng)的合作，還將在智慧社區(qū)和智能家居等領(lǐng)域進(jìn)行探索融合之后，才能有進(jìn)一步結(jié)論。

相對于房企跨界合作上的技術(shù)問題，房企之間合作難度更多可能在于血液基因與機(jī)制上，更加講究互補(bǔ)與融合。

對于萬科和萬達(dá)的合作，SOHO中國董事長潘石屹就在個人微博中表示，“合作什么呢？萬科會干的萬達(dá)也會干，萬科不會干的萬達(dá)也不會干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢所趨，但要尋找互補(bǔ)的合作伙伴”。

實際上，萬科與萬達(dá)盡管表達(dá)了強(qiáng)烈的合作意向，不過也面臨著眾多挑戰(zhàn)。如雙方原有項目布局就不同，萬達(dá)如今以下沉三四線城市為主，萬科如今則轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，這使得萬科未必會參與到萬達(dá)計劃的三四線城市項目中。

“在住宅和商業(yè)兩種產(chǎn)品的特質(zhì)層面，住宅產(chǎn)品的定位、包容性和表現(xiàn)形式相對不如商業(yè)產(chǎn)品寬泛靈活”，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示，如果“兩萬”聯(lián)合品牌下沉到二三線城市之時，可能萬達(dá)產(chǎn)品的價值會比較穩(wěn)定，萬科的品牌溢價則會顯得有一些弱。

此外，雙方對社區(qū)O2O都還在探索階段，盡管雙方已經(jīng)擁有大量的商業(yè)資源和社區(qū)客戶資源，但萬達(dá)商業(yè)運營積累的商戶品牌，與萬科業(yè)主資源存在差異，如何打通使用也存在難度。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，文化融合是最難的，萬科和萬達(dá)都是中國最優(yōu)秀的房企，優(yōu)秀之處首先就體現(xiàn)的企業(yè)文化上，分別支撐了兩家公司30年的運作，使他們成為最獨樹一幟的房企。

在丁祖昱看來，兩者的文化并不相同，也不相通。從根本上來講，萬達(dá)還是老板文化，萬科是職業(yè)經(jīng)理人文化，這兩者的性質(zhì)決定了整體不同。雙方的合作如果在文化上出現(xiàn)差異的話，誰融合誰，誰聽從誰，是一個巨大的問題。

實際上，萬科與萬達(dá)無論企業(yè)文化還是管理模式都大相徑庭：萬科以合伙人機(jī)制為核心，推動組織結(jié)構(gòu)扁平化、項目跟投制度；而萬達(dá)的管理體系是典型的中央集權(quán)制，話語權(quán)高度集中于集團(tuán)，在執(zhí)行層面上則實行軍事化管理。一南一北兩家企業(yè)，在合作上還需要一定的協(xié)調(diào)與磨合。

合作機(jī)制需落地

一般來說，房企在項目上的合作，較為融洽。如近年來，融創(chuàng)在與方興地產(chǎn)等房企的項目合作上，往往采取財務(wù)投資者的身份進(jìn)入。由于房企在拿地時，往往會事先在股份上做好協(xié)商，往往一方占49%，一方占51%，項目主要由誰操盤，也事先劃定，因此在項目合作上并不容易產(chǎn)生分歧。

但在大型合作平臺上，要形成共振，造就雙贏互利，并不容易。在丁祖昱看來，萬科和萬達(dá)需要“少談概念，多落地”，比如輕資產(chǎn)是未來方向，但兩萬合作的內(nèi)容其實和輕資產(chǎn)的關(guān)系并不大，還不如多強(qiáng)調(diào)未來用各自的優(yōu)勢來做住宅和商辦產(chǎn)品。

丁祖昱認(rèn)為，雙方應(yīng)該進(jìn)行項目股權(quán)甚至公司股權(quán)方面開始合作，這樣雙方權(quán)責(zé)利才能一致。比如在合作項目上，就新項目的協(xié)調(diào)布局、出資比例、利潤水平及分配等問題進(jìn)行溝通分配，構(gòu)建良好的合作機(jī)制，才能保證合作暢通。

對于萬科和萬達(dá)合作平臺的股權(quán)問題，王健林就提及，雙方組建的合作平臺上，萬達(dá)的股份可能會小一些，因為萬達(dá)在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

對于收購層面的股權(quán)合作，往往比單純的平臺合作更為復(fù)雜。在中交集團(tuán)成為綠城第一大股東之后，業(yè)界十分關(guān)心中交是否會爭奪更多話語權(quán)，宋衛(wèi)平何去何從，綠城的價值觀、企業(yè)理念是否會受到央企強(qiáng)勢文化的沖擊。

根據(jù)公告，綠城現(xiàn)有執(zhí)行董事已由5席減至4席，中交集團(tuán)占兩席；中交集團(tuán)還占據(jù)了投資和薪酬委員會各一席位。

在管理層方面，中交集團(tuán)也全面介入財務(wù)、成本和戰(zhàn)略管理等層面。難怪最近在接受媒體采訪時，宋衛(wèi)平自稱：現(xiàn)在在為中交建和九龍倉打工。

不過，上述綠城人士就告訴記者，盡管中交作為央企，話語權(quán)肯定要比九龍倉重，不過，“以老板的性格，肯定不會那么容易被牽著走?！痹谄淇磥?，央企追求穩(wěn)健，不容易有過激的舉動，因為綠城畢竟在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較有經(jīng)驗，中交在很多方面應(yīng)該會更多聽取綠城的意見。

如其所言，盡管中交作為第一大股東，但由于宋衛(wèi)平對于中小股東的號召力和品牌作用，未必會處于弱勢。在這種勢均力敵的博弈中，更講究雙方的磨合與溝通。

也有大佬就認(rèn)為，一方做“甩手掌柜”的形式，可能更有利于雙方合作。如潘石屹就直言，“華遠(yuǎn)不懂互聯(lián)網(wǎng)，360不懂房地產(chǎn)，這樣在一起不會打架，合作后，房地產(chǎn)的東西聽華遠(yuǎn)的，互聯(lián)網(wǎng)的聽360的，這就能合作好?！彼J(rèn)為，用科技的手段把地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)做到更好，就是成功了。

事實上，近年來作為財務(wù)投資者的九龍倉，在入股綠城時，并不插手具體事務(wù)，雙方關(guān)系雖說不上十分融洽，但一直沒有大的沖突。而險資收購房企股份，往往也是如此。如對于收購碧桂園股份，中國平安就表示，這屬于財務(wù)投資，并不參與碧桂園日常經(jīng)營管理，也不會派駐董事，因此外界普遍認(rèn)為碧桂園的營運策略并不會因此受到影響。