再不抱團，就晚了

龔小鋒

在經歷野蠻生長之后，兩萬的結盟，以及越來越多的聯(lián)盟體出現(xiàn)，昭示著地產企業(yè)只有走向巨頭的聯(lián)合，通過更全面和更專業(yè)的互補合作，謀求地產價值的最大釋放。

萬科集團總裁郁亮表示，行業(yè)進入白銀時代，最典型的特征是結盟的開始，其中結盟趨勢包含兩個方向，一是與金融結盟，二是行業(yè)內部結盟。

房企結盟

1988年，在大連政府部門工作的王健林，接手一家正在做棚戶區(qū)改造的國有企業(yè)，開啟了下海之旅；同一年，在南方被譽為改革開放之窗的深圳闖蕩多年的王石，正式將企業(yè)改名為萬科，并首次進入住宅開發(fā)市場。

在5月14日，萬達與萬科終于宣布結盟。結盟之后，未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行，即由萬達投資項目中商業(yè)，萬科開發(fā)項目中住宅，雙方會組建平臺公司。

借此，萬達能更好的去地產化，做輕資產。根據萬達集團董事長王健林的目標，萬達要在五年之內成為一家商業(yè)投資服務公司，到2025年實現(xiàn)開業(yè)1000座萬達廣場。

兩萬縱橫地產江湖近三十年，王健林與王石更是多年相識，為何合作到今天才達成？王健林坦言，這個橄欖枝是萬達先拋出的，去年他就在想，兩萬是不是該搞點合作，然后就開始談判了。

王健林和萬科集團總裁郁亮均多次重復，房企從競爭走向競合是必然。郁亮認為，在房地產的白銀時代，任何一家企業(yè)都不具備全部的優(yōu)勢和資源，而是需要相互取長補短，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

王健林也解釋稱：“原來的雙方模式差異性不大，過去的整個時代是供不應求的時代，可能大家也就忽略了合作的重要性?，F(xiàn)在并不是說這個行業(yè)過不下去了，兩家才合作，現(xiàn)在是強強聯(lián)手，因為我們突然找到雙方合作會產生更大價值的這個共同點?！?/p>

“在樓市下半場，傳統(tǒng)住宅市場規(guī)模化發(fā)展空間受限，這已經成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點?！蓖咦稍儥C構總監(jiān)張宏偉表示，從房企戰(zhàn)略發(fā)展的角度來看，雖然一些房企規(guī)模足夠大，但是也隨時面臨被行業(yè)顛覆的風險。兩萬等大型房企結盟雖然是各取所需，但對于其他房企來講也有借鑒意義。

中原地產首席分析師張大偉認為，出現(xiàn)大型房企結盟的主要原因是房地產市場進入新常態(tài)，2014年房地產上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調。

不但兩萬的結盟讓業(yè)界震驚，綠城和中交建開始深度合并重組，同樣讓中小房企不寒而栗。5月18日晚，綠城的公告顯示，中交集團已經成為了綠城第一大股東，這意味著一家土地儲備量達到1.7億平方米左右的超級房企將誕生。中交集團合計持有綠城28.912%，九龍倉仍為持有綠城24.288%的第二大股東，宋衛(wèi)平及其一致行動人為第三大股東。

盡管中交建房地產業(yè)務目前規(guī)模不大，但其有著規(guī)模巨大的土地儲備，其基建項目遍布全中國。中交集團總經濟師兼中交國際（香港）董事長劉文生近日指出，中交集團在一級開發(fā)和基建業(yè)務方面擁有相當可觀的土地儲備，預計合并后會是土地儲備量最大的企業(yè)，土地儲備量會在1.7億平方米左右。而去年全國土地儲備排名第一的恒大，總計土地儲備面積在1.4 億平方米。

由于近期抱團結盟的房企太多，以至于各種房企結盟的謠言四起。5月16日，萬科集團總裁郁亮帶領公司60多位高層去到順德碧桂園總部，與碧桂園主席楊國強及總裁莫斌進行了會談，坊間紛紛猜測是不是兩家采取合作。

碧桂園集團戰(zhàn)略發(fā)展部副總經理林偉營告訴記者，碧桂園和萬科只是開展了一次交流，雙方的交流過程非常輕松愉快，但合作的事情子虛烏有。

不過，記者從碧桂園處獲悉，碧桂園與另一家央企卻進行了聯(lián)盟。6月3日，中國中鐵與碧桂園集團進行戰(zhàn)略聯(lián)盟合作，雙方戰(zhàn)略聯(lián)盟的首個合作項目碧桂園·天麓1號順利啟動。

跨界抱團

目前房企在新興領域的轉型方向主要有兩個，一是擁抱互聯(lián)網，轉型社區(qū)服務、智能家居；二是拓展金融業(yè)務，搭建金控平臺。

近期這種跨界大聯(lián)盟的最佳案例，莫過于5月29日下午，在上海成立的中國房地產眾籌聯(lián)盟。中國平安集團董事長兼CEO馬明哲、綠地集團董事長總裁張玉良、萬科集團總裁郁亮、中國房地產協(xié)會副會長任志強、碧桂園董事局主席楊國強、SOHO中國董事長潘石屹、平安好房董事長兼CEO莊諾等行業(yè)大佬悉數到場，開始了一次跨界大抱團。

據了解，中國房地產眾籌聯(lián)盟籌委會的聯(lián)席主席為馮侖，該眾籌平臺將由中國平安旗下子公司平安好房負責運營。在會場上，碧桂園宣布中國房產行業(yè)首個開發(fā)眾籌產品誕生。該產品由碧桂園聯(lián)合中國平安共同推出，并選定碧桂園上海的嘉定項目進行實施。

正如上述房企和金融機構的大聯(lián)盟一樣，這一輪聯(lián)盟里，不可忽視的是保險資金的力量，如中國平安、中國人保、安邦保險以及生命人壽紛紛與房企展開合作，甚至入股房企。

郁亮在兩萬結盟的發(fā)布會上感嘆，全世界買地最多的不是房產商，而是金融機構。郁亮認為，今年在全國土地市場，雖然表面上是房企拿地，背后卻是金融機構在支持?！捌桨彩墙衲暌詠碣I地最多的發(fā)展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結盟發(fā)展中的一個新的趨勢，即跟金融的結盟?！?/p>

事實上，在此次眾籌聯(lián)盟之前的4月，平安人壽擬出以50億人民幣收購碧桂園9.9%股權，成為碧桂園第二大股東，雙方將在社區(qū)金融和養(yǎng)老地產領域發(fā)揮協(xié)同效應。

值得關注的是，此次是碧桂園上市以來首次引入大型戰(zhàn)略投資者。作為典型的家族企業(yè)，碧桂園的股權結構一直高度集中，上市后碧桂園配股集資僅兩次。對于這次合作，碧桂園態(tài)度積極，楊國強曾多次前往平安集團拜訪。

近年來楊國強不但積極改變碧桂園家族式企業(yè)管理架構，也渴望進一步拓寬融資渠道。而碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于挖掘龐大的社區(qū)資源，借此打造社區(qū)產業(yè)鏈的綜合業(yè)務平臺。

此外，4月24日，中國人民保險集團與恒大集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)保險、養(yǎng)老產業(yè)、健康管理等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。中國人保集團正籌辦養(yǎng)老保險及健康管理公司，旗下人保健康保費收入在專業(yè)健康險公司中排名第一。

金融之外，近期最有意思的現(xiàn)象則是房企和互聯(lián)網企業(yè)的結盟。5月20日，傳說中的“網絡愛情節(jié)”，在這一天，在潘石屹、任志強、360公司董事長周鴻祎等大佬的跨界見證下，老牌國企華遠地產和360，方興地產與騰訊，雙雙進入“婚姻殿堂”。

方興地產相關人士告訴記者，方興地產與騰訊合作，目的是選取一個項目地塊共同設計開發(fā)一個智慧化小區(qū)，由此實現(xiàn)“智慧家”。而華遠地產聯(lián)手360，是要在智能家居板塊發(fā)力，將360智能家居引入華遠社區(qū)，讓華遠業(yè)主率先領略智能生活帶來的方便。

“十年前房產商在一起還會說，互聯(lián)網能干什么？難道還能在網上把房子蓋起來嗎？”潘石屹近日表示，但是現(xiàn)在已經在改變了。任志強也認為，雖然房地產行業(yè)目前還沒有真正受到互聯(lián)網的沖擊，未來肯定也會被互聯(lián)網“肢解”，而且改變已經開始。

不過，大多數房企都將互聯(lián)網思維當做房地產企業(yè)營銷的噱頭，而不是經營思路的一種嘗試和轉變。在克而瑞研究中心分析師房玲看來，越來越多房企擁抱互聯(lián)網，試水金融，與互聯(lián)網企業(yè)、與金融機構合作，很容易停留在營銷層面，難有實質性的效果。

不過，房企與互聯(lián)網企業(yè)結盟的標志性意義更大，因為雙方合作更多是在房地產產業(yè)鏈的下游，比如社區(qū)商業(yè)或家居設計上，屬于比較邊緣或短期不易盈利的板塊。而反觀房企與金融機構的結盟，往往有大規(guī)模資金合作，甚至在拿地開發(fā)上產生協(xié)同效應，結盟的陣營意味更強。

千億級平臺陣容驚人

引人深思的是，幾大強強聯(lián)合的軍團結盟，都發(fā)生在近半年。集團軍規(guī)模越來越大，除了兩萬，碧桂園和平安的合作，中海系的整合，中交系和綠城的深度合作，這些都是力量巨大的集團軍。

正如郁亮表示，在白銀時代，行業(yè)結盟發(fā)展的時代已經來臨，最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合，而是幾個大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。地產企業(yè)通過聯(lián)盟，謀求寡頭經濟，使得地產價值充分釋放。

如兩萬結盟，被業(yè)界認為在某些領域有壟斷的意味。萬達商業(yè)是世界數一數二的不動產企業(yè)，2014年持有物業(yè)面積（含在建）3904萬平方米。萬科集團是全球最大的住宅開發(fā)企業(yè)，2014年住宅銷售規(guī)模21萬套以上。

從銷售數據上看，2014年，萬科實現(xiàn)收入2151.3億元，萬達集團實現(xiàn)收入2424.8億元，加上今年業(yè)績的增長，可以說，雙方共同打造了一個價值超過五千億聯(lián)盟平臺。而王健林更是表示，雙方未來合作的平臺價值會超過千億元。

綠城與中交、九龍倉的結盟也是如此，其昭示著一個新的聯(lián)盟體正式誕生。綠城2014年合同銷售額達794億元，九龍倉2014年營業(yè)額381億元，盡管中交建旗下的地產業(yè)務仍處于扶持期，2014年銷售收入超過80億元，但2015年中交建集團主要生產經營目標讓人震驚——合同額6500億元人民幣。

三方合作平臺的價值，顯然僅僅是銷售額疊加所不能估算的。目前九龍倉致力于發(fā)展內地，中交建更強烈渴望扶持房地產業(yè)務板塊，綠城和中交系的合作才剛剛開始，三方在包括土地和海外業(yè)務將有一輪爆發(fā)。

值得關注的還有中海系的整合。3月下旬，中建及中海系整合塵埃落定，中海接盤中建旗下地產業(yè)務，為此付出收購額超過300億元，堪稱超大并購。2014年，中建地產銷售額1270億元，中海地產是1408億元，按照中海系的增速，今年中海系的銷售規(guī)模將達到3000億元左右。從土地儲備層面，中海地產將從此次收購中獲得中建股份約為1090萬平方米的項目，中海地產截至去年底的土地儲備總建筑面積為3740萬平方米，中海宏洋土地儲備約1207萬平方米，這次收購完成后，中海系的土地儲備建筑面積達到6000萬平米。

不只是房企結盟的平臺效應驚人，跨界深度抱團的同樣意義深遠，碧桂園不但傍上了險資，也聯(lián)合了央企。如碧桂園和平安人壽的結盟，2014年碧桂園共實現(xiàn)合同銷售額約1288億元，而平安旗下的壽險規(guī)模保費突破2400億元，中國平安總資產更是高達4萬億元，依此簡單推算，雙方結盟的陣營規(guī)模即突破了四千億元。而在房地產領域，碧桂園與中國中鐵的結盟也陣容強大。

中國人民保險集團與恒大集團的合作也陣容強大。2014年，恒大去年銷售額1315億元，2015年集團銷售目標為1500億元。人保集團去年實現(xiàn)總保費收入3492億元，其中壽險和健康兩大板塊業(yè)績接近千億。在許家印確定大力發(fā)展就醫(yī)療健康產業(yè)的目標下，雙方的聯(lián)盟絕對是一大看點。