合作建房模式的利弊評(píng)述與發(fā)展趨勢(shì)

郭偉明

一、合作建房模式

合作建房模式主要分為以下五種情況，如表1所示。

1.住宅合作社建房

1986年，上海一家玩具出口公司為了解決單位職工住房問題成立了我國(guó)第一家住宅合作社——新欣住房合作社。1992年，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，在總結(jié)北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市做法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了住宅合作社的設(shè)立變更和終止、合作住宅的建設(shè)、合作住宅的管理與維修等內(nèi)容。

住宅合作社是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。這項(xiàng)政策在全國(guó)廣泛推行，緩解了城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工的住房緊張狀況，為房地產(chǎn)市場(chǎng)化積累了經(jīng)驗(yàn)。

2.個(gè)人合作建房

2003年起，于凌罡等人提出個(gè)人合作建房設(shè)想，北京、上海、南京等城市出現(xiàn)了藍(lán)城計(jì)劃、硅谷計(jì)劃、團(tuán)購計(jì)劃等合作建房計(jì)劃。2006年，溫州趙智強(qiáng)牽頭的“理想佳苑”項(xiàng)目拿地成功，2012年完成分房，實(shí)現(xiàn)了個(gè)人合作建房的夢(mèng)圓。一些合作建房倡議者還提出，個(gè)人可以通過投資股份、成立合作社、收購未建成樓盤等形式，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，比如深圳的81名合作建房者拍得法院公開拍賣的兩棟宿舍樓。

個(gè)人合作建房倡導(dǎo)者提出的操作方式不盡相同，總的來說是個(gè)人出資，以非盈利方式一起參與建設(shè)等前期工作，取得自己的房子。在組織形式上，具有自主性、民主性、互助性管理等特點(diǎn)。個(gè)人合作建房的初衷是緩解城市住房供求關(guān)系矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲過快等問題，而直接動(dòng)機(jī)是通過削減開發(fā)商利潤(rùn)、廣告銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、融資利息等成本來降低房?jī)r(jià)。

3.共有產(chǎn)權(quán)保障房

2007年起，淮安等城市推出共有產(chǎn)權(quán)保障房，即政府提供出讓土地，低收入家庭按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，具體個(gè)人出資比例和持有產(chǎn)權(quán)份額由政府確定。

黃石市在棚戶區(qū)改造、危舊房改造和城中村改造過程中，為解決部分拆遷戶買不起超面積還建房的問題，實(shí)行保障房產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和政府、企業(yè)共有的政策，支持個(gè)人逐步取得房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)保障房通過明晰產(chǎn)權(quán)主體和份額，保障了各自的權(quán)利和義務(wù)。

4.合作型保障房

2014年，《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例》立法過程中推出了合作型保障房這一新品種。2015年1月起，豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)發(fā)布了《高立莊和南宮合作型保障房試點(diǎn)項(xiàng)目意向登記通知》，介紹了合作型保障房的政策口徑。所謂合作型保障房，是指符合保障條件的家庭和政府合作建設(shè)，由家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費(fèi)用，政府提供建設(shè)用地，限定住房面積，并實(shí)行封閉運(yùn)行管理，家庭退出時(shí)由政府依法收回的住房。合作型保障房由于政府提供土地，家庭僅需承擔(dān)房屋建設(shè)成本，大大降低了房?jī)r(jià)。同時(shí)家庭只擁有房屋使用權(quán)，保障房在保障體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，打消了牟利空間。

5.眾籌買房

2014年“雙十一”期間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將旗下11套房源，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開展房產(chǎn)眾籌活動(dòng)，家庭只須支付少量金額后即可獲得1.1折的購買資格。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，最終超過2000人次眾籌到購買資格，眾籌金額超過1000萬元。今年1月，萬通集團(tuán)也發(fā)布眾籌筑屋項(xiàng)目，個(gè)人投資者或購房者可以預(yù)先投入一筆錢，在土地階段就參與房屋的設(shè)計(jì)，享受投資收益，并最終以折扣價(jià)格買下建好的住宅。雖然這種模式被爭(zhēng)議為營(yíng)銷的噱頭，但從共同出資、參與前期建設(shè)的角度，仍可以認(rèn)定為是合作建房的一種。

二、合作建房主導(dǎo)主體述評(píng)

合作建房模式不一，按主導(dǎo)主體分，可以分為政府主導(dǎo)、個(gè)人主導(dǎo)、開發(fā)建設(shè)單位主導(dǎo)、住宅合作社主導(dǎo)、其他機(jī)構(gòu)主導(dǎo)（如互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)）5類。每一種主導(dǎo)模式下，又有其他主體參與其中，具體見表1。

三、合作建房需要平衡的關(guān)系

合作建房的落腳點(diǎn)是購房的個(gè)人，他們的需求、現(xiàn)有條件和意愿是決定合作建房成功與否的關(guān)鍵。以個(gè)人合作建房為主，同時(shí)考察其他合作建房模式，需要平衡的關(guān)系如下。

1.合作個(gè)體之間的關(guān)系

包括組織者與參與者、參與者與參與者之間的關(guān)系，由于參與程度不一、個(gè)體經(jīng)濟(jì)等條件不一、個(gè)體需求不一，最終分配的房屋存在差異，不可避免帶來大量的協(xié)調(diào)和組織工作，涉及主體間的信任和風(fēng)險(xiǎn)問題。從個(gè)人合作建房“倡導(dǎo)者眾而成者稀”的實(shí)際來看，不管是前期的選址、設(shè)計(jì)、購地、資金監(jiān)管，還是后期的房屋分配、交房入住等，均存在大量的不確定性。從參與者來說，存在如何遴選組織者，行使監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)的問題；從組織者來說，存在如何平衡自身投入和所得、協(xié)調(diào)不同個(gè)體需求、應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面以及自身專業(yè)能力是否適合、能否經(jīng)受長(zhǎng)時(shí)間心理考驗(yàn)等問題。合作個(gè)體介入建設(shè)過程越早，協(xié)調(diào)工作量越大，而且問題呈現(xiàn)串聯(lián)狀態(tài)，一個(gè)問題解決不了，下一步工作就無法推進(jìn)，導(dǎo)致許多個(gè)人合作建房項(xiàng)目半途夭折。因此，個(gè)人合作者不應(yīng)事無巨細(xì)地參與合作建房全過程，應(yīng)關(guān)注主要指標(biāo)，重視關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收。一般個(gè)人可以委托合作代表或者專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)流程進(jìn)行過程監(jiān)管。在平衡多方關(guān)系上，應(yīng)事先制定合作建房的規(guī)劃和協(xié)議，通過協(xié)議約定各自的權(quán)利和義務(wù)。

2.合作者與開發(fā)商的關(guān)系

包括合作者委托開發(fā)商代建的委托關(guān)系和合作項(xiàng)目與其他開發(fā)商項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：前者需要明確委托的具體內(nèi)容和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，屬于合作建房?jī)?nèi)部關(guān)系，合作者主要借助開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)房屋的建設(shè)，并按委托協(xié)議支付相應(yīng)的代建費(fèi)用；后者是合作建房模式與以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主的開發(fā)模式之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，目前來看，隨著多年的積累，無論是專業(yè)開發(fā)能力、資金實(shí)力、組織能力、市場(chǎng)適應(yīng)能力還是與購房者的談判能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都更具優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在個(gè)人合作建房者很難通過招拍掛取得土地。所以個(gè)人合作建房者應(yīng)考慮發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)開發(fā)商獨(dú)大的不足，比如抱團(tuán)購買提高與開發(fā)商的談判能力、事先注資穩(wěn)定彼此預(yù)期、提出住宅設(shè)計(jì)需求鎖定產(chǎn)品特點(diǎn)等。

3.合作者個(gè)體與政府的關(guān)系

個(gè)人合作建房要取得成功，離不開政府的支持，包括合作組織的成立與認(rèn)定、貸款等資金支持、土地的供應(yīng)、稅費(fèi)的支持以及合作建房的政策指導(dǎo)和規(guī)范。典型的例子就是住宅合作社建房的推行，自1980年末大力推廣取得較大影響后，1998年起國(guó)家開始實(shí)行住房分配貨幣化改革，住房分配制度逐步走向市場(chǎng)化供應(yīng)，從而以個(gè)人名義集資建房逐步走向衰落。在互聯(lián)網(wǎng)金融等新型經(jīng)濟(jì)形式加入合作建房后，同樣離不開政府的監(jiān)管和規(guī)范，由于住房開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金量大、主體多，只有政府有足夠的資源和權(quán)威，從住房整個(gè)建設(shè)管理周期予以監(jiān)管。

4.合作者個(gè)體與外部社會(huì)的關(guān)系

如果個(gè)人合作建房降低房?jī)r(jià)部分純粹由于節(jié)約開發(fā)商利潤(rùn)等市場(chǎng)溢價(jià)部分，則公眾從社會(huì)公平角度應(yīng)能接受，但如果個(gè)人合作建房享受了土地、稅費(fèi)等優(yōu)惠，顯然需要接受社會(huì)公平正義的考量。

2006年《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）提出要“嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為”。這說明，住宅合作社的衰落在一定意義上是由于分配不公而導(dǎo)致無法長(zhǎng)期推行的。合作型保障房和共有產(chǎn)權(quán)保障房享受了土地、稅費(fèi)等扶持政策，但明確供應(yīng)對(duì)象是中低收入住房困難家庭等特定人群，體現(xiàn)了社會(huì)公共保障屬性，從而能夠?yàn)楣娝邮堋?/p>

四、合作建房特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)探討

1.政府主導(dǎo)的合作建房應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)保障屬性

合作型保障房或共有產(chǎn)權(quán)保障房雖然產(chǎn)權(quán)形式不一樣，但根本目的都在于保障家庭的基本居住權(quán)，打消房屋的財(cái)產(chǎn)屬性，減少保障和市場(chǎng)雙軌制供應(yīng)下的牟利空間，符合社會(huì)公平正義原則。從保障角度出發(fā)，合作建保障房有利于調(diào)動(dòng)家庭解決自身住房困難的積極性，緩解政府壓力。

保障房合作建設(shè)應(yīng)考慮如下特點(diǎn)：一是住房向特定困難家庭供應(yīng)，住房?jī)r(jià)格應(yīng)考慮家庭的經(jīng)濟(jì)支付能力；二是住房規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)考慮困難家庭的就業(yè)、交通等基本公共服務(wù)需求；三是在住房使用上，確保公共資源效能最大化，只用于符合條件的家庭自住，家庭有能力解決自身住房問題后，應(yīng)使保障房源或保障資金投入釋放出來繼續(xù)用作困難人群。顯然，政府主導(dǎo)的合作性質(zhì)的保障房需要建立一套完善的政策體制機(jī)制。

2.社會(huì)合作住房體現(xiàn)市場(chǎng)化發(fā)展方向

個(gè)人合作建房和眾籌買房是家庭解決住房問題的方式之一，相較于開發(fā)商建設(shè)后直接向家庭銷售，合作建房提高了個(gè)人的參與程度，對(duì)于純粹以開發(fā)商為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)是一個(gè)沖擊，擴(kuò)大了個(gè)人住房消費(fèi)選擇范圍。社會(huì)合作建房的發(fā)展方向是削減房地產(chǎn)市場(chǎng)某一方的暴利，使房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下降到社會(huì)平均水平。通過削減不必要的環(huán)節(jié)或費(fèi)用，如高利率融資成本、開發(fā)暴利、營(yíng)銷費(fèi)用等，將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)糾偏和提高的作用。

3.合作建房仍然秉持社會(huì)專業(yè)分工取向

不管是政府主導(dǎo)還是社會(huì)主導(dǎo)，合作建房必須要發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)力量，提高建設(shè)管理效率，最終降低整個(gè)開發(fā)成本。從這個(gè)意義上說，純粹由個(gè)人主導(dǎo)的合作建房并不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)閭€(gè)人組織的合作建房團(tuán)隊(duì)，不可能完全涵蓋建設(shè)、設(shè)計(jì)、金融、管理等方面的人才，鑒于住房開發(fā)流程的復(fù)雜和技術(shù)含量的不斷提高，要么個(gè)人開發(fā)的住房品質(zhì)無法和專業(yè)建設(shè)單位相提并論，要么個(gè)人在享受低房?jī)r(jià)的同時(shí)也得承擔(dān)品質(zhì)一般的困擾。一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)住宅合作社的開發(fā)模式，從社會(huì)組織效率或技術(shù)層面來看，顯然不是發(fā)展方向。因此，合作建房應(yīng)從專業(yè)效率的角度，組織開發(fā)建設(shè)、金融投資、規(guī)劃建設(shè)等機(jī)構(gòu)共同參與，主導(dǎo)主體主要從特定的角度對(duì)房屋的價(jià)格、需求特點(diǎn)、分配方式等方面施加影響。

4.合作建房將更多地體現(xiàn)個(gè)性化特征

眾籌買房的興起有互聯(lián)網(wǎng)金融的作用，但根本上是因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)重視個(gè)性化產(chǎn)品和金融創(chuàng)新的作用。住房作為一種消費(fèi)產(chǎn)品，同樣可以表達(dá)消費(fèi)者的喜好，開發(fā)建設(shè)單位或金融投資機(jī)構(gòu)可以通過讓個(gè)人介入，提高產(chǎn)品的吸引力。比如，組織個(gè)人參與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，提前鎖定消費(fèi)群體，降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)和成本；組織個(gè)人參與投資或入股，降低項(xiàng)目融資成本，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力；組織個(gè)人投資成立投資機(jī)構(gòu)或開發(fā)主體，吸引社會(huì)分散資金，創(chuàng)新金融產(chǎn)品。一方面降低的成本可以顯化為房?jī)r(jià)降低部分，緩解房?jī)r(jià)高漲壓力；另一方面，金融產(chǎn)品和住房消費(fèi)相結(jié)合，提高社會(huì)創(chuàng)新能力，而個(gè)性化的住宅產(chǎn)品將提高現(xiàn)有設(shè)計(jì)、建造水平，推動(dòng)營(yíng)銷創(chuàng)新，更好地滿足大家的居住和審美需求。

陳品祿/責(zé)任編輯