恒大逆市而動(dòng)

武化

近日，許家印在恒大董事局會(huì)議上的一席話震驚了業(yè)界。根據(jù)恒大董事局定下的目標(biāo)，2017年該公司要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額，2020年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷售額，復(fù)合增長(zhǎng)率維持在30%。截至2014年12月31日，恒大土地儲(chǔ)備總建筑面積為1.47億平方米。要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，繼續(xù)大規(guī)模拿地將不可避免。進(jìn)而，許家印提出了“48天拿下100個(gè)項(xiàng)目”的硬性指標(biāo)。

這是一個(gè)屬于房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的增長(zhǎng)率，那個(gè)時(shí)代，擁有領(lǐng)先土地儲(chǔ)備，就被認(rèn)為是公司持續(xù)增長(zhǎng)的保證。但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)借著政府救市之機(jī)，力爭(zhēng)去庫(kù)存保命的時(shí)候，許家印卻選擇了大舉擴(kuò)張。這一舉動(dòng)多少叫人有點(diǎn)讀不懂。

為什么許家印敢于逆勢(shì)而動(dòng)，豪賭房地產(chǎn)市場(chǎng)？

第一，恒大可能對(duì)后市做出了這樣的判斷——國(guó)家為了保增長(zhǎng)，會(huì)出臺(tái)更加激進(jìn)的刺激樓市政策。借著牛市的順風(fēng)車，樓市也將有一番作為，加之組合拳政策的出臺(tái)，將從融資、上市、稅收等方面扶持樓市。

第二，股市、債市將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)徹底打開此前關(guān)閉多年的大門，這樣企業(yè)融資成本將大大降低。在這種情況下，加上M2增速不可能降低到10%以下，真實(shí)通脹就很難低于5%。所以，只要有好地塊在手，就不怕資金鏈出問(wèn)題。

第三，在有人口增量的地區(qū)，只要能拿到好地塊，就不怕房子不好賣。國(guó)家正在嚴(yán)控城市邊界，也就是說(shuō)，大城市只能往空中發(fā)展，而不是一味的“攤大餅”。因此，大城市核心區(qū)的房子會(huì)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值空間，好地塊的增值更不言而喻了。

第四，今年3月下旬，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出商品住房項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。也就是說(shuō)，開發(fā)商拿地的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，擁有了“后悔權(quán)”。

記得2009年，金融風(fēng)暴帶來(lái)的樓市政策大逆轉(zhuǎn)，曾經(jīng)讓綠城的宋衛(wèi)平“咸魚翻身”，成為那一波主升浪中獲益最大的開發(fā)商。那一年，綠城的銷售收入總排名從前一年的全國(guó)第八，直線上升到全國(guó)第二。而如今，許家印想復(fù)制的，或許就是當(dāng)年宋衛(wèi)平的大逆轉(zhuǎn)、大逆襲。

不過(guò)，2015年顯然不是2009年。2009年的廣義貨幣增速是27.7%，現(xiàn)在連11%都不到。當(dāng)然，如果許家印這100個(gè)項(xiàng)目選得好，賺錢是沒有問(wèn)題的，在銷售額上“逆襲”也是有望的。