淺析房地產(chǎn)開發(fā)建設中的幾個突出問題及其對策

郝劍鋒

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中位置及其重要，經(jīng)濟越是發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟發(fā)展比重越大，對經(jīng)濟社會發(fā)展、人民生活水平提升都有極大促進作用。目前，市場需求不斷提高，市場競爭日趨激烈，加強房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，改善及解決管理過程中存在的問題，既是提高企業(yè)管理水平的必要手段，也是提高項目質(zhì)量、盈利水平與市場競爭力的重要措施，更是滿足市場、服務客戶的現(xiàn)實需要。本文對項目開發(fā)建設過程中遇到的問題進行分析探討，結(jié)合實際工作情況，略作闡述。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；建設；對策

房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，如何實現(xiàn)管理的優(yōu)化，增大開發(fā)效益，增加企業(yè)利潤，這就需要增加項目前期的調(diào)查研究，認真做好研報，優(yōu)化管理措施。本人結(jié)合實際工作，就開發(fā)建設過程中的幾個突出問題，略作簡要探討。

一、開發(fā)建設中存在的主要問題

（一）前期調(diào)研不扎實，可研報告如走過場

現(xiàn)在，國家宏觀調(diào)控加速，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加劇，房地產(chǎn)調(diào)控越來越頻繁，再此背景下，開發(fā)風險明顯加劇，有些開發(fā)企業(yè)沒有充足的思想準備，對市場趨勢判斷不準確，形勢分析不透徹，認為調(diào)控針對的是一線二線城市，房價高企城市，對政府的調(diào)控力度估計不足，對市場前景盲目樂觀，沒有請專業(yè)機構(gòu)、人士對市場和政策做一個精準、深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗代替可行性研究，增加自己的投資風險。另一方面，在對項目地塊的特、周邊的配套及規(guī)劃分析的不透徹、研究的不周密，尤其地地方性的規(guī)劃條件不熟悉，按照老思路老套路辦事，導致在做方案的時候，才發(fā)現(xiàn)前面已經(jīng)埋下的錯誤，成為既定事實，對投資成本造成浪費。

（二）輕視設計方案，投資管理本末倒置

開發(fā)企業(yè)往往認為自己是甲方，對項目設計方案和施工圖設計不加重視，認為自己掌握主動權，變更時自己說了算，由于這種意識的存在對設計方案和施工圖的不重視，認為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，方案在各個階段、各個環(huán)節(jié)都有體現(xiàn)，很多企業(yè)認為方案是務虛的東西，認為真正實施階段才是務實，其實，這是種錯誤的觀點。方案是工作的基石。在設計階段發(fā)現(xiàn)的問題，給予解決，對各項工作造成方便，在施工前，對圖紙會審，發(fā)現(xiàn)問題，及時變更，對施工及其有利，問題的早發(fā)現(xiàn)、早處置，對以后施工起到事半功倍的效果。如果對方案、設計不夠重視，不及時處理其中的問題，業(yè)主按照自己的想法進行變更，看似掌握的主動權，其實，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，增加了項目投資，造成了索賠的發(fā)生，更引起很多項目的價格重新審核。如果承擔的是招標工程，則會造成很多報價項目就是無效報價，最終造成項目成本增加，開發(fā)投資失控。

（三）權責制度不明，項目管理形同虛設

開發(fā)項目能否順利進行，開發(fā)投資能否順利完成，開發(fā)效益能否預期達到，與項目管理是否規(guī)范存在必然的關系。很多開發(fā)企業(yè)，對項目管理只注重人、財管理，輕視項目機制、制度的規(guī)范，造成了現(xiàn)場人員責任不明確，權限不清晰，交叉作業(yè)，管理混亂。尤其在工程施工管理方面，有變更，卻不能及時對工程變更作出意見，已經(jīng)施工完畢的，聯(lián)系單還沒下達。隨著整個項目的推進，權責不清晰、制度不健全，必將造成管理成本增加，工作效率下降，甚至會造成管理事故。

（四）后期管理短板，品牌形象提升困難

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤絕大部分來自于建設開發(fā)過程，而相對建設后期的物業(yè)服務，很多企業(yè)卻重視不足。物業(yè)服務管理，簡單層面是對開發(fā)項目的環(huán)衛(wèi)保潔，但是，就開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目整體而言，就不是簡單的一項保潔服務了，而是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。前期物業(yè)服務對于開發(fā)建設公司來說，就相當于項目交付前的管家，對前期物業(yè)的重視，聘用或籌建一個好的前期物業(yè)，對公司品牌樹立會起到相得益彰的效果。另外，物業(yè)公司能否積極應對、處理買賣雙方的關系，也是樹立企業(yè)良好口碑的重要方式。

二、處理好房地產(chǎn)開發(fā)建設中突出問題的對策

（一）科學制定可研報告，做實開發(fā)之基

一年之計在于春，一天之計在于晨?？尚行匝芯烤褪钦麄€項目的春天和早晨。好的開始和計劃，是事業(yè)成功過的關鍵。好的可研是公司項目的中心和目標，可以說，一個項目的可研一確定，整個公司工作重心都將圍著可研確定的方向轉(zhuǎn)，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展?？裳兄贫ㄊ紫纫治鰢H國內(nèi)宏觀環(huán)境，深入了解產(chǎn)業(yè)政策，剖析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，解析行業(yè)發(fā)展趨勢，了解市場需求狀況，其次是對開發(fā)項目的本身狀況，潛在因素，不可預見因素都要充分掌握，做好應對措施；再次要對項目投資做好規(guī)劃，做好資本籌集運作分析；最后要著重做好項目所在地市場的調(diào)研，熟悉項目所在地的政策環(huán)境，熟悉規(guī)劃開發(fā)條件，做到心中有數(shù)，按章辦事，力戒經(jīng)驗主義，力戒老套路辦事。

（二）仔細做好方案編制，做好項目之本

一個好計謀勝過千軍萬馬。整個開發(fā)建設流程中，方案貫穿整個始終，項目策劃方案，施工方案，銷售方案……，可以說，方案是項目實施過程中每個環(huán)節(jié)的細節(jié)優(yōu)化，周密詳盡的做好方案編制和和施工圖設計，認真對待每個環(huán)節(jié)、細節(jié)，對項目的開展和投資尤為重要，尤其是在關系到項目整體性的方面，如建筑風格、平面布局、主要材料等方面更要認真討論，一旦方案確定就不在變動。在實際中就遇到這樣情況，在外墻材料上，項目建設之初沒有足夠重視或仔細研究，導致外墻涂料施工時發(fā)現(xiàn)顏色或圖案不合適，臨時變更，造成了不必要的材料變更，重新選材、選廠、定價，不僅增加了工作量，還造成了時間延長，工期延長，造成了資金的不必要增加。

（三）詳細制定規(guī)章流程，做清事業(yè)之風

施工過程是整個開發(fā)建設的中心環(huán)節(jié)，時間長，內(nèi)容多，體系大，施工管理是整個項目能否順利實施的重要組成，首先，組建好項目部，明確項目人員組成，分工責任，工作流程，程序透明，做好權責一致。其次，公司要充分運用現(xiàn)有的現(xiàn)代化管理經(jīng)驗進行項目管理，通過管理提高工作效率，通過管理增加公司利潤，通過管理，促進公司成長。最后，做好信息公開，開則明，通過信息公開，促進工作環(huán)節(jié)之間相互配合。通過各項措施，做好項目管理工作，形成團結(jié)務實作風，形成高效的項目運作體系。

（四）選聘優(yōu)秀物業(yè)公司，做響企業(yè)品牌

作為開發(fā)項目的售后服務，物業(yè)公司擔當者重要的角色。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，可以給公司后期管理提出卓有成效的方案，同時提升項目知名度、整體形象，在項目后期，細微的物業(yè)服務不僅增加了項目在業(yè)主心中的舒適感、親和感。同時，對項目后期的運作十分有利。開發(fā)企業(yè)應充分考慮小區(qū)物業(yè)服務場所的設置和硬件設施的配備，做好物業(yè)服務企業(yè)的后方保障，充分運用好物業(yè)服務企業(yè)的的優(yōu)秀服務，提升項目品質(zhì)，提高項目美譽度。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)不僅是國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是現(xiàn)代化城市的建設者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)項目的組織者、投資者和受益者，除了要追求利潤、追求業(yè)績之外，更要注重企業(yè)自身建設，注重品牌建設，做好項目各個環(huán)節(jié)的管理，承擔起應有的社會責任，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。