未來(lái)10年房地產(chǎn)的癥結(jié)與趨勢(shì)

鄒琳華

一、未來(lái)10年中國(guó)樓市可能出現(xiàn)的癥結(jié)

隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來(lái)十年中國(guó)樓市將面臨以下3大問(wèn)題。

1.住房存量的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

未來(lái)10年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。

由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市人口分布藍(lán)圖。未來(lái)三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì)更加突出。

此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績(jī)或地產(chǎn)炒作需要，通過(guò)虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂(lè)觀情緒投資建設(shè)起來(lái)的，并沒(méi)有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中一部分必將淪為鬼城或空城。

2.住宅小區(qū)物業(yè)脫管問(wèn)題

未來(lái)住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動(dòng)“拋棄”的現(xiàn)象將會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)，形成一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題。在過(guò)去住房大開(kāi)發(fā)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，往往主動(dòng)掏錢(qián)對(duì)旗下樓盤(pán)的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，從而營(yíng)造出高檔明星樓盤(pán)的假象。

隨著大開(kāi)發(fā)時(shí)代淡出歷史，部分開(kāi)發(fā)商退出區(qū)域市場(chǎng)不再賣(mài)房，也就無(wú)需通過(guò)補(bǔ)貼原有樓盤(pán)物業(yè)管理來(lái)促進(jìn)新樓盤(pán)銷(xiāo)售。失去了開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時(shí)面臨被物業(yè)脫管的可能。物業(yè)脫管的另一個(gè)重要原因是，我國(guó)的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤(pán)也極為常見(jiàn)，這就產(chǎn)生了一個(gè)物業(yè)費(fèi)搭便車(chē)問(wèn)題。部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費(fèi)業(yè)主的身上。這將會(huì)形成一個(gè)傳染病效應(yīng)，使拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例不斷增加。

一般來(lái)說(shuō)，如果拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例增加到30%以上，物業(yè)管理公司將很難維持下去，只能將所管理的小區(qū)主動(dòng)“遺棄”。

3.存量住房品質(zhì)低劣問(wèn)題

我國(guó)存量住房品質(zhì)低劣有它的客觀原因。我們通過(guò)十年左右的時(shí)間蓋了別的國(guó)家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會(huì)對(duì)社會(huì)形勢(shì)的發(fā)展估計(jì)不足。

建房標(biāo)準(zhǔn)提升相對(duì)滯后，跟不上形勢(shì)變化，這是住房品質(zhì)低劣的客觀原因。住房品質(zhì)低劣的主觀原因是，在以往供不應(yīng)求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力，商品房只要能蓋出來(lái)都能高價(jià)售出。未來(lái)隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，住房品質(zhì)低劣問(wèn)題將受到更多的關(guān)注。

住房建筑缺乏個(gè)性也將會(huì)是個(gè)問(wèn)題。作為低成本復(fù)制的產(chǎn)物，同一住宅小區(qū)往往每幢樓房都長(zhǎng)得一模一樣，即便高檔別墅區(qū)也不例外。在住房稀缺時(shí)期，缺乏個(gè)性或美感不會(huì)是人們關(guān)心的重點(diǎn)。但隨著住房缺乏時(shí)代的過(guò)去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問(wèn)題，它還將給人心理上施加莫名的煩躁感。

二、未來(lái)10年市場(chǎng)形勢(shì)將發(fā)生的趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變

1.需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變

盡管存量住房從數(shù)量上已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，但是多數(shù)居民家庭對(duì)現(xiàn)有居住狀況并不滿足，居民改善住房條件的期望仍很迫切，優(yōu)質(zhì)住宅的短缺仍將維持一段時(shí)間。

從人口流向看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)一邊倒式的需求萎縮態(tài)勢(shì)。

大城市病的集中爆發(fā)將使部分富裕家庭對(duì)其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，從中小城市被吸引過(guò)來(lái)，在一定程度上將彌補(bǔ)大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺。在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

2.供求形勢(shì)由“供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變

由快速城鎮(zhèn)化與國(guó)民收入高增長(zhǎng)所帶來(lái)的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲。多數(shù)城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)滯銷(xiāo)。

一、二線城市將進(jìn)入存量消化期，房?jī)r(jià)短期相對(duì)穩(wěn)定。前期的瘋狂上漲誘發(fā)了一、二線城市大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢(shì)。為消化高房?jī)r(jià)與階段性高供給，一、二線城市住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入盤(pán)整期。但從長(zhǎng)期看，一、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長(zhǎng)的，因而短期盤(pán)整主要是應(yīng)對(duì)階段性供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題。三、四線城市樓市可能頹勢(shì)延續(xù)，局部鬼城現(xiàn)象凸顯。

三、四線城市由于前期突擊造城運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的大量住房供給，在未來(lái)人口外流的條件下，鬼城現(xiàn)象可能擴(kuò)大。與一、二線城市不同，部分三、四線城市住房剛性需求從長(zhǎng)期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對(duì)過(guò)剩的可能性。

三、長(zhǎng)遠(yuǎn)政策規(guī)劃

在地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商三位一體共同主導(dǎo)壟斷商品房供給的條件下，住房品質(zhì)低下、價(jià)格畸高，不能滿足新形勢(shì)下人們?nèi)找婢?xì)化的住房需求，存量結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與優(yōu)質(zhì)住房短缺同時(shí)并存的矛盾難以緩解。

盡管政府已經(jīng)出臺(tái)諸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以預(yù)見(jiàn)的是，如果開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有全面改革，居民住房條件難以得到快速改善。具體表現(xiàn)為：商品房位置越蓋越遠(yuǎn)且產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)單重復(fù)，既無(wú)法上班也無(wú)法正常生活，孩子上學(xué)、老人就醫(yī)均十分困難，只能依賴投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)；住房消費(fèi)者在市場(chǎng)上處于相對(duì)弱勢(shì)地位，消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)，在期房預(yù)售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷(xiāo)售欺詐現(xiàn)象普遍存在，購(gòu)房者權(quán)益普遍被侵犯，但維權(quán)極為困難；住房建筑質(zhì)量低劣、維護(hù)成本較高，住房規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、克隆現(xiàn)象普遍，難以滿足居民家庭追求品質(zhì)的生活需要；物業(yè)管理水平較低下，物業(yè)與業(yè)主的糾紛或沖突多發(fā)；綠色、環(huán)保、智能等新技術(shù)和理念推廣應(yīng)用較慢等。

不改變住房開(kāi)發(fā)模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發(fā)居民改善性住房需求，而只會(huì)使商品房非理性投機(jī)與結(jié)構(gòu)性過(guò)剩更加嚴(yán)重。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，以放開(kāi)城鎮(zhèn)居民自建房為契機(jī)，重構(gòu)住房開(kāi)發(fā)模式。不斷提高居民住房品質(zhì)，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

當(dāng)前，雖然中央政府沒(méi)有明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)地自建房，但絕大多數(shù)城市政府都禁止了城鎮(zhèn)自建房，或給自建房設(shè)置了極高的制度障礙，使其無(wú)法付諸實(shí)踐。主要包括：通過(guò)地方法規(guī)直接禁止居民自建房；提高拿地門(mén)檻使個(gè)人無(wú)法拿地建房；建房報(bào)批辦證手續(xù)極其繁雜，使個(gè)人無(wú)法完成；地方政府規(guī)劃法規(guī)對(duì)個(gè)人自建房進(jìn)行限制等。

全面放開(kāi)城鎮(zhèn)自建房，一是需要從中央層面出臺(tái)相應(yīng)法規(guī)，對(duì)個(gè)人自建房的權(quán)利進(jìn)行全面保護(hù)，廢除地方政府對(duì)個(gè)人自建房設(shè)置的種種政策限制；二是降低拿地門(mén)檻，劃小地塊出讓?zhuān)蝗侨娓母镆?guī)劃制度，建立與個(gè)人購(gòu)地自建房相適應(yīng)的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系；四是廢除房屋建設(shè)的面積套型限制；五是簡(jiǎn)化繁雜的報(bào)建審批、辦證手續(xù)，清理昂貴的報(bào)建與辦土地證、房產(chǎn)證費(fèi)用；六是探索與代建、合作建房、自建住房相適應(yīng)的住房融資模式，為代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持；七是禁止以公共利益的名義強(qiáng)拆城鎮(zhèn)居民住房用以開(kāi)發(fā)商品住房。

四、短期政策走勢(shì)

隨著住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩形勢(shì)的不斷明朗，調(diào)控政策出現(xiàn)由抑制住房消費(fèi)到支持住房消費(fèi)的方向性轉(zhuǎn)折。

一是限購(gòu)政策相繼退出。自2011年以來(lái)相繼實(shí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞尚在堅(jiān)守外，其他于2014年均已經(jīng)取消或松綁了限購(gòu)政策。

二是針對(duì)住房改善及投機(jī)的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)于已經(jīng)結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭再購(gòu)買(mǎi)二套普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)于已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭再購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機(jī)構(gòu)自主確定首付款比例和貸款利率水平。

時(shí)隔半年，2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)購(gòu)房貸款尚未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

三是調(diào)減二手住房交易稅費(fèi)，降低住房投機(jī)成本。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

如果樓市繼續(xù)下滑，未來(lái)中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線城市在內(nèi)的住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過(guò)剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造力度以擴(kuò)張需求、減少供給等。

限購(gòu)限貸及存量房交易稅費(fèi)政策的及時(shí)調(diào)整，一方面有利于提振開(kāi)發(fā)商信心，激發(fā)部分投機(jī)及改善性購(gòu)房需求。但同時(shí)也將使公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)增速快速下滑、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩的猜疑得到確認(rèn)，從而助長(zhǎng)了對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期和觀望情緒。

總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于扭轉(zhuǎn)住房市場(chǎng)一邊倒式的看空預(yù)期，從而緩解局部市場(chǎng)恐慌、避免部分城市房?jī)r(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止住房過(guò)剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分大城市住房成交量出現(xiàn)階段性放大，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)小幅上調(diào)。

在住房?jī)r(jià)格過(guò)高投資收益過(guò)低、住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，短期內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以重振雄風(fēng)。但對(duì)于少數(shù)特大城市，宏觀刺激政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲仍然具有相當(dāng)?shù)恼蛑?，需要未雨綢繆加以警惕。

作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員