大轉(zhuǎn)折時期的房地產(chǎn)與物業(yè)管理

最近，房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)常哼的一首歌是“世上只見新人笑，哪聽舊人哭”?；ヂ?lián)網(wǎng)、深度技術(shù)、大娛樂等，這些都是新的東西；但是房地產(chǎn)的開發(fā)，包括挖礦、賣地，這些都是舊事。但是即使身處“舊事”，我們在日常當中仍然需要和這些“新人”打交道。所以，物業(yè)管理方面，也應(yīng)該試圖結(jié)合這些新技術(shù)做一些改變。

為了要改變，我們得重新審視一下自己。房地產(chǎn)究竟是干什么事情的？我們的客戶究竟對空間的需要發(fā)生了什么變化？從現(xiàn)在開始往后，空間的價值究竟會朝什么方向改變？而這些改變會引起周期的技術(shù)以及服務(wù)提出什么需求？

首先，房地產(chǎn)究竟是干什么的？

房地產(chǎn)首先是創(chuàng)造空間的，這個空間特指“人造空間”，它會矗立在一個地方，30年、50年不會動。其次，我們的工作是要創(chuàng)造商業(yè)價值，這個空間可以有租金，可以讓人在里面進行商業(yè)活動或者愿意為這個空間付費，而且要讓這個收入最大化。所以，我們的工作就是創(chuàng)造最具價值的固定的人造空間。

繼而，我們怎么樣創(chuàng)造價值？怎么樣讓這個空間有價值？

根據(jù)我們的經(jīng)驗，這個空間的價值只取決于四個方面。

第一個方面，位置。不是位置本身，而是供求關(guān)系。比如說，我們把這個位置放在了福田和放在了喜馬拉雅山上，位置本身帶來的供求關(guān)系，在喜馬拉雅山上做得比福田的這個還高級，但是最后可能就一兩個人來，位置決定了商業(yè)價值，愿意進來的人和愿意為此付費的人是不一樣的。所以，位置一直是傳統(tǒng)房地產(chǎn)非常重視的地方，由此來決定供求關(guān)系或者由供求關(guān)系來決定位置的價值。

但是最近互聯(lián)網(wǎng)、云計算這些東西使我們的空間位置感覺出現(xiàn)了錯位。有一些過去認為很好的位置，比如說北京王府井，其實現(xiàn)在商業(yè)不像以前那么熱鬧了，因為現(xiàn)在每年有10%-15%的傳統(tǒng)商業(yè)被電商取代了。也就是說，現(xiàn)在電商的發(fā)達程度使傳統(tǒng)黃金商業(yè)位置減少了10%-15%的需要。這樣一來，位置出現(xiàn)了兩個概念，一個是物理的位置，一個是網(wǎng)絡(luò)空間的位置。所以，現(xiàn)在你要看兩個位置，比如我們還是看王府井，同時要看它在淘寶、天貓上的位置是不是足夠好，在淘寶和天貓上的位置是不是有足夠的商家、有更多的流量來瀏覽你這個地方。

此外，在電商的沖擊下，實體商業(yè)面積在銳減，倉儲物流的空間需求卻在與日俱增。商品不再是擺在貨架上，而是掛在網(wǎng)上，由庫房直達用戶家中。這就意味著我們創(chuàng)造的空間產(chǎn)品形式實際上發(fā)生了變化，減少了直接物理空間的需求，增加了智能倉庫的直接需求。

另外，現(xiàn)代人的辦公地點和辦公形式也發(fā)生了變化。過去我們都是集中辦公，現(xiàn)在聚集的需要挪到咖啡廳去了；以前所有人辦公一定要到寫字間去，現(xiàn)在大家在任何地方都可以辦公，任何姿勢都可以辦公，任何形態(tài)、任何時間都可以辦公。于是，咖啡廳多了，餐吧多了，混合功能多了，而傳統(tǒng)的寫字樓需要在減少，甚至寫字樓的位置也不重要了。因為現(xiàn)在很多大的互聯(lián)網(wǎng)公司都紛紛從傳統(tǒng)位置中搬出來，選擇更自由、更輕松的工作方式。所以，最近在中國二線城市以下的寫字樓出租市場始終起不來，一線城市除了極個別地方以外，多數(shù)的寫字樓辦公方式也出現(xiàn)了人群外遷的趨勢。因此，對于創(chuàng)造有價值的空間來說，位置這件事情因為技術(shù)發(fā)生了改變。

第二件事情，影響我們空間價值的就是行為。我們創(chuàng)造空間就是為了滿足人們在這個空間里各種各樣行為的發(fā)生。而行為對于付費至關(guān)重要，我們研究空間的時候應(yīng)該注意研究行為。那么，我們最近的行為發(fā)生了哪些變化？第一，互聯(lián)網(wǎng)時代大家對空間的需求增加了。因為人和人之間要建立聯(lián)系，要見面，要說話，要吃飯，所以增加了對空間的需要。第二，這里所謂的“空間”并非傳統(tǒng)標準的空間需求，而是像咖啡館、餐館等混合功能空間的需求，這對于房地產(chǎn)來說就提出了更高的技術(shù)要求。為了完成混合型功能，就要加大投資，除了硬體之外，在軟體技術(shù)上更要投資。于是，所有的物業(yè)，無論是住的還是商用的都變成了智能化的物業(yè)。為了滿足功能上的多樣化、混合使用、行為邊界的模糊化，我們就必須提供完全高配置的技術(shù)標準。這是對我們一個很大的改變。

第三個，要想這個空間有價值，我們想到的就是技術(shù)。以前所謂的“技術(shù)”只是高度。人類自有房地產(chǎn)以來，大概每70年左右向上生長100米，全世界最大的城市過去70年積累的經(jīng)驗是可以讓這個樓再高100米，城市在往上增長。所以，技術(shù)會讓我們增加空間供應(yīng)，減少了單位空間的成本，增加了空間總量的供應(yīng)。

最近20年建筑呈現(xiàn)出不同趨勢，巨型建筑、超復(fù)雜功能、超高建筑越來越多，在房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)進步改變了我們所有。比如，現(xiàn)在單一建筑最大做到120萬平方米，地球上一個人造空間有120萬平方米，這是以前不可想象的。另外，人們從現(xiàn)有最高的迪拜塔一樓到最上面用56秒就上去了，高速電梯的應(yīng)用也拉近了高空與地面的距離。

可見，人類現(xiàn)在往高蓋這個技術(shù)本身是存在的，我們國家現(xiàn)在也非常多的高蓋，為什么這樣呢？這里面有三大技術(shù)改變：第一個就是現(xiàn)在的新能源技術(shù)，用于保證光照度、溫度及空氣質(zhì)量。第二個技術(shù)是互聯(lián)網(wǎng)的通訊和移動通訊技術(shù)，能夠保證在復(fù)雜的空間中，有多少人都能夠找得到，在哪兒瞬間能找到。在以前單一功能的建筑，現(xiàn)在都變成了復(fù)雜的功能，現(xiàn)在最復(fù)雜功能的建筑可以有十幾種功能，一個建筑體里可以分成十幾種功能，酒店、寫字樓、公寓、購物、停車、電影等各種各樣復(fù)雜的功能，都可以放在一個建筑體里?，F(xiàn)在由于技術(shù)進步了，我們對于功能的體量、高度解決了。

影響空間價值的最后一個因素就是管理，同樣的這一個空間，不同人的管理，它的價值是不一樣的。物業(yè)管理這件事情，我們理解，本質(zhì)上是兩類不同的物業(yè)，住宅的物業(yè)是滿足使用者24小時任何時候各種生活需要，這是第一位，其次是這個物業(yè)的價值，能夠把它的功能最大限度地發(fā)揮出來，讓它更方便地為用戶服務(wù)。但是商用物業(yè)其實還有很大的作用，這個物業(yè)管理實際上是使不動產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值、方便交易、創(chuàng)造新價值的一個最重要的手段。

現(xiàn)在由于市場技術(shù)的變化，物業(yè)管理越來越多地把這兩個分得很清楚。例如，一應(yīng)云針對第一類客戶比較多，主要是住宅客戶。但無論是住宅還是寫字樓，管理對于空間價值的保存和客戶滿意度的延續(xù)將發(fā)揮巨大的價值，未來在房地產(chǎn)發(fā)展中，我們將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至管理者、運營商合作。

總之，如果房地產(chǎn)用一句話來講，我們的工作是創(chuàng)造最具價值的固定人造空間。這個價值取決于位置、技術(shù)、行為、管理，而這四個方面無一不和物業(yè)管理、新技術(shù)有密切的聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)變成了一個不能夠脫離技術(shù)而存在、不能夠脫離管理而存在的一個有門檻的專業(yè)領(lǐng)域。今天的房地產(chǎn)業(yè)要懂得創(chuàng)造空間價值的這些要素，和技術(shù)的連接，和管理的連接，從而通過管理更好地運用這些技術(shù)，使我們每一個項目的價值最大化，每一個客戶需求的滿意度最大化，這就是我們未來房地產(chǎn)行業(yè)需要特別關(guān)注和未來發(fā)展的一個重點。

本文系萬通控股董事長馮侖在一應(yīng)云聯(lián)盟創(chuàng)始大會上的講話